一、國內基本形勢分析
（一）房地產開發投資情況
【閱讀原文】2017年1-10月份，全國房地產開發投資90544億元，同比名義增長7.8%，增速比1-9月份回落0.3個百分點。其中住宅投資占房地產開發投資的比重為68.3%。
1-10月份，房地產開發企業到位資金125941億元，同比增長7.4%，增速比1-9月份回落0.6個百分點。
?。ǘ┥唐贩夸N售和待售情況
1-10月份，商品房銷售面積130254萬平方米，同比增長8.2%，增速比1-9月份回落2.1個百分點。其中，住宅銷售面積增長5.6%。商品房銷售額102990億元，增長12.6%，增速回落2個百分點。其中，住宅銷售額增長9.6%。10月末，商品房待售面積60258萬平方米，比9月末減少882萬平方米。其中，住宅待售面積減少772萬平方米。
2017年以來，全國商品房銷售面積和銷售額增速不斷收窄，中間雖偶有波動，但總體放緩的趨勢并未改變。
?。ㄈ┓康禺a開發景氣指數
10月份，房地產開發景氣指數為101.49，比9月份提高0.05點。
雖然調控持續收緊，但整個房產市場并沒有想象中的衰退，今年以來，國房景氣指數持續走高，至今國房景氣指數已經連續8個月穩定在101以上。
注：全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）選擇2012年為基年，將其增長水平定為100。通常情況下，國房景氣指數100點是最合適的景氣水平，95至105點之間為適度景氣水平，95以下為較低景氣水平，105以上為偏高景氣水平。
總結：本月，房地產投資增速回落趨勢明顯，商品房銷售市場依然受上半年房地產調控政策的持續影響，增速持續收窄。但國房景氣度上升趨勢依然明顯，說明之前密集的調控政策并沒有影響市場信心，當前樓市表現出調控中整體向好的發展態勢。因此，未來全國房地產市場有望保持平穩健康發展態勢。
二、鄭州市場分析
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1.土地供應分析
2017年10月鄭州市土地市場供應24宗，供應面積共計67.08萬㎡，環比9月減少了44.23%。進入“銀十”，鄭東新區的土地供應發揮領頭羊作用，供地類型多以城鎮住宅和商服用地為主。
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10月份，鄭州市土地市場成交17宗；成交面積共計90.96萬㎡，是9月成交面積的4.2倍。經歷了“金九”的供應熱潮，土地成交市場在本月迎來高峰。
總結：2017年上半年尤其是二季度鄭州市土地市場整體比較平靜。第三季度鄭州市政府“穩價放量”、加大土地供應、繼續大力實施棚戶區改造等政策，本月鄭州市土地市場已經迎來了一波成交高潮，預計第四季度的鄭州土地成交將持續火熱狀態。
（二）房地產市場分析
1.商品房市場分析
?。?）供求走勢分析
2017年10月，鄭州市商品房供給量為229.4萬㎡，環比下降48.01%；商品房銷售面積267.53萬㎡，環比減少45.73%。10月份，鄭州全市商品房供求比為0.86。
經歷了9月的供銷高潮，10月鄭州全市商品房供銷均大幅度回落，總體供求格局仍表現為供不應求。
注：從2017年4月份開始，鄭州市住房保障和房地產管理局發布的鄭房指數將上街區、滎陽市、中牟縣、新鄭市、新密市、登封市等周邊縣市都統計在內，不再單獨發布鄭州市區的房屋成交數據(下同)。
?。?）量價走勢分析
2017年10月，鄭州全市商品房銷售一共28973套(間)，比9月減少了20090套(間)；銷售均價8551元/㎡，環比上漲6.9%。
總體上，今年二季度以來鄭州全市商品房成交量呈波動性上漲態勢，9月份商品房成交激增，漲幅明顯。10月成交量回落而成交均價略有回升。
2.商品住宅市場分析
（1）供求走勢分析
2017年10月，鄭州市商品住宅預售面積為168.07萬㎡，環比減少了50.16%；商品住宅銷售面積237.86萬㎡，環比減少46.04%。10月份，鄭州市商品住宅供銷齊跌，供求比為0.71。
如上圖所示，2017年7月份鄭州市商品住宅市場回歸供不應求的狀態后，10月供不應求的狀態持續，供求比達到4月以來的最低值0.71。
?。?）量價走勢分析
2017年10月份商品住宅銷售24571套，環比上升7.7%；銷售均價8176元/㎡，環比上升7.7%。
可以看出，2017年以來，隨著限購限價政策的調控，商品住宅均價在9月份達到最低(7592元/㎡)。10月份鄭州市商品住宅成交均價有所回升，但成交數量較9月降幅較大。
3.二手房市場分析
2017年10月份，鄭州全市二手房交易40.52萬㎡(4216套)，均價為10721元/㎡。鄭州二手房市場主要以二手住宅交易為主，10月全市二手住宅交易39.62萬㎡(4117套)，較9月減少了2302套；均價為10719元/㎡，環比下降了0.8%。
由鄭州市二手住宅量價走勢圖看，全市二手住宅價格自4月份起波動性較小，10月成交均價繼續穩定，但二手住宅成交量跌幅較大。
從2017年4月份開始，鄭州市住房保障和房地產管理局發布的房地產市場數據將周邊區域都統計在內，導致二、三季度商品房供應量和銷售量相比一季度均大幅度上升；9月鄭州市房源大量釋放，商品房供銷均增。進入10月，傳統的“銀十”旺季不再持續，鄭州市商品房供銷量跌價穩，二手房市場降溫較為明顯。
王牌觀點一：告別“金九”，鄭州樓市“銀十”遇冷
鄭州樓市2017年的“金九銀十”兩個月的市場表現不一，可謂“冰火兩重天”。鄭州全市商品房9月份均價跌至8003元/㎡，10月份繼續穩定8500元/㎡區間，但是成交量從環比上漲73.3%到下滑45.7%，“金九銀十”呈現出先揚后抑。
“銀十”旺季不旺，步入第四季度的鄭州樓市下行趨勢明顯，表明只住不炒的定位和政策針對性調控下，保持樓市平穩運行的效果已經達成。但傳統旺季不再并不能說明市場活力不再，反而是為未來租售并舉市場進一步開拓，形成新型市場做好準備。
王牌觀點二：未來房地產發展更需“回歸初心”
按照傳統，“金九銀十”是房地產行業的旺季，但是今年多個一、二線城市的“銀十”都是慘淡收場。目前，形勢對炒房者來說不容樂觀，多數城市的房價開始回落，國家也要追加房產稅。一、二線城市也將迎來租房的高峰期，而關于購房的熱度有所下降。從全國范圍看，2017年下半年的樓市冷靜了很多，雖然偶爾也有漲跌，但是未來的形勢已經很清楚。“房子是用來住的，不是用來炒的”這一句話字面平實，卻擲地有聲，為未來的房地產市場明確定調。
當下的發展趨勢，顯而易見，就是要保障不同層次的居住需求，實現居住形式多樣化?，F在，全國各大城市紛紛推出各種概念房，共有產權住房、租購同權、集體土地建設租賃住房以及其他形式的定向限價商品房等，都是在讓房子回歸房子的居住屬性，讓房子真正成為房子。購房者該不該買房，買什么樣的房，要看自己的需求以及資金，豪宅還是會有人買，租房市場也會擴大，未來市場將回歸理性，樓市不會再出現房價大起大落的現象。
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