國內基本形勢分析
?。ㄒ唬┓康禺a開發投資情況
2017年1-9月份，全國房地產開發投資80644億元，同比名義增長8.1%，增速比1-8月份提高0.2個百分點。其中住宅投資占房地產開發投資的比重為68.3%。
受調控政策影響，今年第二季度全國房地產開發投資額增速持續收窄，第三季度逐漸有回升趨勢。
1-9月份，房地產開發企業到位資金113095億元，同比增長8.0%，增速比1-8月份回落1個百分點。
今年第一、二季度，全國房地產開發企業到位資金整體上處于波動性上升趨勢，第三季度增速明顯開始回落。
（二）商品房銷售和待售情況
1-9月份，商品房銷售面積116006萬㎡，同比增長10.3%，增速環比下降了2.4個百分點；商品房銷售額91904億元，增長14.6%。增速回落2.6個百分點。9月末，商品房待售面積61140萬㎡，比8月末減少1212萬㎡。其中，住宅待售面積減少938萬㎡。
2017年以來，全國商品房銷售面積和銷售額增速不斷收窄，中間雖偶有波動，但總體放緩的趨勢并未改變。
?。ㄈ┓康禺a開發景氣指數
9月份，房地產開發景氣指數為101.44，比8月份提高0.02點。
雖然調控持續收緊，但整個房產市場并沒有想象中的衰退，今年以來，國房景氣指數持續走高，至今國房景氣指數已經連續7個月穩定在101以上。
注：全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）選擇2012年為基年，將其增長水平定為100。通常情況下，國房景氣指數100點是最合適的景氣水平，95至105點之間為適度景氣水平，95以下為較低景氣水平，105以上為偏高景氣水平。
目前，房地產投資增速逐漸顯現出回升勢頭，雖然市場成交依然受第二季度房地產調控的持續影響，但國房景氣度上升趨勢明顯，說明之前密集的調控并沒有影響市場信心，當前樓市表現出調控中整體向好的發展態勢。因此，未來全國房地產市場有望保持平穩健康發展態勢。
鄭州市場分析
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1.土地供應分析
2017年9月鄭州市土地市場供應30宗，供應面積共計120.27萬㎡，是8月的5.2倍。9月鄭州市土地供應激增，迎來今年以來的供地高潮，供地類型以倉儲用地、城鎮住宅為主。
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9月份，鄭州市土地市場成交6宗；成交面積共計21.66萬㎡，環比下降了71.5%。土地交易市場在經歷了土拍新規的調控之后，地價漸趨理性。
2017年第一、二季度，鄭州市土地供應市場受調控收緊，供不應求格局持續。相對于去年火爆的土地市場，今年上半年尤其是二季度鄭州市土地市場整體比較平靜。9月份，鄭州市政府“穩價放量”、加大土地供應、繼續大力實施棚戶區改造等政策的指導下，預計第四季度的鄭州土地市場將迎來一波成交高潮。
（二）房地產市場分析
1.商品房市場分析
（1）供求走勢分析
2017年9月，鄭州市商品房供給量為441.22萬㎡，環比增加53.7%；商品房銷售面積492.97萬㎡，環比增長73.3%。9月份，鄭州全市商品房供銷兩旺，供求比為0.9。
注：從2017年4月份開始，鄭州市住房保障和房地產管理局發布的鄭房指數將上街區、滎陽市、中牟縣、新鄭市、新密市、登封市等周邊縣市都統計在內，不再單獨發布鄭州市區的房屋成交數據(下同)。
?。?）量價走勢分析
2017年9月，鄭州全市商品房銷售一共490634套(間)，是8月成交數量的1.75倍；銷售均價8003元/㎡，環比下跌0.6%。
2.商品住宅市場分析
（1）供求走勢分析
2017年9月，鄭州市商品住宅預售面積為337.2萬㎡，環比增加了35.8%；商品住宅銷售面積440.8萬㎡，環比增加72.6%。9月份，鄭州市商品住宅供銷勢頭旺盛，供求比為0.76。
?。?）量價走勢分析
2017年9月份商品住宅銷售41712套，銷售均價7592元/㎡，環比下降1.8%，創今年4月份以來新低。
3.二手房市場分析
2017年9月份，鄭州全市二手房交易63.15萬㎡(6561套)，均價為10818元/㎡。鄭州二手房市場主要以二手住宅交易為主，9月全市二手住宅交易61.95萬㎡(6419套)，較8月增加了426套；均價為10803元/㎡，環比下降了0.25%。
從2017年4月份開始，鄭州市住房保障和房地產管理局發布的房地產市場數據將周邊區域都統計在內，導致二季度商品房供應量和銷售量相比一季度均大幅度上升；9月鄭州商品房供銷均增，供大于求，市場表現穩定，商品住宅庫存略降，去化良好。隨著“金九銀十”的到來，大量待上市房源將充分釋放，推高市場商品住宅供應總量，預計第四季度鄭州全市商品住宅備案成交將繼續保持高位。
王牌觀點
王牌觀點一：全國一片風聲鶴唳，鄭州卻鶴立雞群
步入9月，樓市迎來傳統旺季，“金九銀十”向來是樓市銷售的重要節點。但從全國層面看，在因城施策、因地制宜的樓市調控大背景下，前三季度全國商品房銷售增速繼續回落。反觀鄭州樓市，則是表現出房價疲軟但供需兩旺的新氣象，樓市氣氛火熱。
從鄭州市房地產市場來看，9月鄭州市的房地產市場供銷激增，說明了鄭州作為國家中心城市的戰略定位決定了不管是從剛需，還是從改善型需求來看，鄭州的房地產市場需求都比較旺盛；另一方面，多個國家政策紅利疊加也是促進鄭州房地產供求兩旺的重要動因。2017年三季度鄭州市房地產銷售價格穩定，沒有出現觀望和房鬧現象，說明今年以來調控政策效果明顯，市場相對健康穩定。
王牌觀點二：十九大中央定調將為鄭州樓市更加健康穩定可持續發展保駕護航
2017年10月18日，中國共產黨第十九次全國代表大會在人民大會堂開幕。習近平總書記在報告中提出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”短短的一句話，對房地產市場的影響意義十分深遠。
第一、“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，首次在十九大報告中提出，更加證明了中央房改的決心。
第二、“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，將住房改革等系列工作視作了未來改革的重點任務。其中，“租”將成為接下來5年房改任務的重點；“多渠道供給”意味著商品房、政策性住房和集體土地入市將多路并進，不會偏廢。“保障”二字意味著未來的責任重在保障，說明了住宅不是商品屬性，從而平衡社會各界供需。
第三、“讓全體人民住有所居”，說明了住宅這個生活必需品是每個人所必需的；而“住有所居”說明了重點在于“居”，這再一次強調了居住的重要性和改革的堅決。
從黨的十九大報告的相關內容來看，黨和政府越來重視住房問題，把住房的性質很大程度上定位為“生活必需品”，視為保障人民“生存權”的重要內容。此外，租賃市場被放在了更加重要的位置。這將對鄭州的樓市發展產生重大的影響，并再一次證明未來樓市穩步發展的態勢。
王牌智庫董事長上官同君：河南省及鄭州已經并正在響應中央的這一號召，去年9月至今，面對樓市價格的非理性飆漲，以及由此引發的剛需購房者恐慌性購房，尤其是炒房投機者的哄抬房價和“攪局”，鄭州市果斷出手調控，舉措接二連三。如今供銷兩旺、房價穩定、沒有觀望、沒有房鬧的“鄭州現象”說明鄭州市在“房子是用來住的，不是用來炒的”總定位總基調下，社會各方已經都變得更加理性、踏實，這將更加有利于鄭州房地產市場的健康穩定可持續發展。
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