一、國內基本形勢分析
（一）房地產開發投資情況
[閱讀原文]2017年1-8月份，全國房地產開發投資69494億元，同比名義增長7.9%，增速與1-7月份持平。其中住宅投資占房地產開發投資的比重為68.3%。
受調控政策的不斷影響，今年4月份以來，全國房地產開發投資額增速持續收窄，8月份增速趨穩。
1-8月份，房地產開發企業到位資金99804億元，同比增長9.0%，增速比1-7月份回落0.7個百分點。
今年以來，全國房地產開發企業到位資金增速整體波動幅度不大，向穩趨勢明顯。
（二）商品房銷售和待售情況
1-8月份，商品房銷售面積98539萬㎡，同比增長12.7%，增速環比下降了1.3個百分點；商品房銷售額78096億元，增長17.2%。增速環比下降1.7個百分點。8月末，商品房待售面積62352萬㎡，比7月末減少1144萬㎡。其中，住宅待售面積減少987萬㎡。
2017年以來，全國商品房銷售面積和銷售額增速不斷收窄，中間雖偶有波動，但總體放緩的趨勢并未改變。
（三）房地產開發景氣指數
8月份，房地產開發景氣指數為101.42，與7月份持平。
雖然調控持續收緊，但整個房產市場并沒有想象中的衰退，2017年1-8月份，國房景氣指數持續走高，6-8月份指數穩定在101.4左右。
注：全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）選擇2012年為基年，將其增長水平定為100。通常情況下，國房景氣指數100點是最合適的景氣水平，95至105點之間為適度景氣水平，95以下為較低景氣水平，105以上為偏高景氣水平。
目前來看，房地產投資增速比較平穩。近期房地產調控趨緊市場成交雖受到一定影響，但國房景氣度依然呈平穩上升趨勢，回升明顯，說明當前密集的調控并沒有影響市場信心，當前樓市表現出調控中整體向好的發展態勢。因此，未來全國房地產市場有望保持平穩健康發展態勢。
二、鄭州市場分析
（一）土地市場分析
1.土地供應分析
2017年8月鄭州市土地市場供應7宗，供應面積共計23.3萬㎡，環比下降了69.3%。經歷了7月份土地供應小高潮，8月份全市土地供應呈現回落態勢。
２．土地成交分析
8月份，鄭州市土地市場成交13宗；成交面積共計75.95萬㎡，環比上漲了365.2%。土地交易市場在經歷了土拍新規的調控之后，地價漸趨理性。
2017年1-8月份鄭州市供地較少，供不應求格局持續。在持續的樓市調控環境下，相對于去年火爆的土地市場，今年上半年尤其是二季度鄭州市土地市場整體比較平靜。在鄭州市政府“穩價放量”、加大土地供應、繼續大力實施棚戶區改造等政策的指導下，預計下半年土地市場將持續穩定。
（二）房地產市場分析
1.商品房市場分析
（1）供求走勢分析
2017年8月，鄭州市商品房供給量為287.04萬㎡，環比減少12.9%；商品房銷售面積284.49萬㎡，環比下降5.8%。8月份，鄭州全市商品房供求比為1.01。
注：從2017年4月份開始，鄭州市住房保障和房地產管理局發布的鄭房指數將上街區、滎陽市、中牟縣、新鄭市、新密市、登封市等周邊縣市都統計在內，不再單獨發布鄭州市區的房屋成交數據(下同)。
（2）量價走勢分析
2017年8月，鄭州全市商品房銷售一共27974套(間)，比7月份減少4341套；銷售均價8051元/㎡，環比下跌7.9%。
2.商品住宅市場分析
（1）供求走勢分析
2017年8月，鄭州市商品住宅預售面積為248.32萬㎡，環比增加了1.2%；商品住宅銷售面積255.4萬㎡，環比減少4.8%。8月份，鄭州市商品住宅供求比為0.97。
（2）量價走勢分析
2017年8月份商品住宅銷售23395套，銷售均價7735元/㎡，環比下降6.8%，創今年4月份以來新低。
3.二手房市場分析
2017年8月份，鄭州全市二手房交易59.13萬㎡(6151套)，均價為10870元/㎡。鄭州二手房市場主要以二手住宅交易為主，8月全市二手住宅交易57.15萬㎡(5993套)，較7月減少了1531套；均價為10830元/㎡，環比下降了1.5%。
從2017年4月份開始，鄭州市住房保障和房地產管理局發布的房地產市場數據將周邊區域都統計在內，導致二季度商品房供應量和銷售量相比一季度均大幅度上升；8月鄭州商品房銷售量價環比齊跌，說明低價樓盤入市較多或者低價網簽的房源數量比較多。在多重政策調控的作用下，鄭州房地產市場目前正在逐步進入一個降溫且平穩的發展時期。
王牌智庫觀點
王牌觀點一：租賃調控“做加法”，推動鄭州樓市健康發展
今年下半年以來，全國多個城市連續出臺樓市調控政策，從“房子是用來住”的理念的提出，政府一系列政策就是為了讓住宅回歸住的屬性。實際上政府不僅在商品房市場進行調控，租賃市場也同樣受到重視，“租售并舉”成為住房制度改革的新方向。
2017年8月，鄭州成為全國首批利用集體建設用地建設租賃住房試點之一。農民首次獲準使用集體土地建房出租，從源頭上盤活了較大規模的土地存量，拓寬了土地供應渠道，不僅可以有效緩解城市用地壓力；也讓高房價有了漸進“軟著陸”的空間，使市場回歸理性；還有助于穩定房屋租賃關系，形成租售并舉、一二三級市場協同發展的良好格局，推動房地產市場有序健康發展。
王牌觀點二：構建長效機制，鄭州房地產市場更加成熟
綜合近期房地產數據來看，雖然銷售量價波動依然存在，但總體來看，樓市已經趨于理性和穩定，在這一輪調控有效果的情況下，此時正是構建房地產市場長效機制的好機會。持續深化房地產市場宏觀調控，完善租購并舉的住房制度，提高物業管理水平，8月中旬河南省七部委下發《關于加快發展成品住宅的指導意見》提出到2018年1月1日全省新開工商品房項目全部實現成品交付，將建設目標要求期限大大提前，這一系列的政府工作，反映出政府對于構建全面合理的房地產機制所做的多方面嘗試，旨在建設健康房地產市場，促進住宅回歸居住屬性。
隨著樓市后調控時代的到來，全市市場的多元化發展，政策立法的進一步完善，長效健康的房地產機制的構建，鄭州市房地產市場在政府管理和市場良性發展的情況下，正逐步邁向成熟。
王牌說城 NEWS
