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全力保交樓必須清除“攔路虎”

數據顯示，截至今年年中，河南商品房整體交付率僅有11%，可見，問題樓盤依然是河南樓市的沉疴痼疾，作為“重災區”，河南的保交樓任務十分艱巨，想徹底解決該項民生問題，指望畢其功于一役絕不可能。問題樓盤牽涉的問題極為復雜，是一項系統工程，河南必須做好長期打攻堅戰的準備，下足“猛藥”掃清障礙，方能助推河南樓市企穩向好。

一是政府相關部門必須扛起政府責任，敢于“硬碰硬”，尤其要敢于牽爛尾樓的“牛鼻子”，向一切“攔路虎”“絆腳石”說不。穩市必須救市，一方面，政府的監管責任必須下沉，在摸清一個真實的河南樓市的基礎上，找準癥結，做好問題樓盤服務保障，壓緊壓實責任，強化協同配合，依法依規、有力有序保障項目各項工作順利推進；另一方面，政府須強化監管資金，有方法、有智慧地推進，強化專班統籌協調、指導督促作用，創新舉措、切實做到精準施策、妥善處置，確保如期完成目標任務。

二是以“領導掛帥、專班化解、摸清底數、建立臺賬、掛圖作戰、績效掛鉤”為工作方法，精準發力施策，全面落實“保交樓”。河南要將整治問題樓盤作為“一號工程”，全省通力打一場攻堅戰。具體操作上，全省范圍內的爛尾樓要因城施策、一盤一策，差異化管理，抽絲剝繭摸清項目爛尾的真實原因，從資金端、政策端等多渠道發力，根除“痼疾”。

既要阻隔保交樓樓盤的風險和集團風險，又要強化紓困專項基金建構，引導國企、城投平臺、代建企業有效參與“紓困”；既要積極爭取政策性銀行專項借款，支持已售逾期難交付項目建設交付，又要進行風險監管的全過程把控，專班專人下沉到施工一線，倒排竣工周期，嚴查降標減配，敦促工程進度、工程質量雙達標。

三是政府須強化行政干預，敦促問題樓盤、問題房企的實控人把“吞進去的錢吐出來”用于保交樓。對于一些缺乏市場敬畏的房企及房企老板，必須“大動干戈”，夯實責任主體，把依法控制房企實控人、凍結資產、列誠信黑名單、強制執行、切斷利益鏈等行政化手段，作為最有效的手段，將成為保交樓的強有力“武器”，唯有此，保交樓才能有希望。

正視“新房改”問題，引導房地產回歸本位

整體來看，“新房改”能夠促使房地產市場健康發展邁上正途，一是促進“市場化+保障房”多元化住房模式形成，二是住房建設將進入新階段，三是保障房的地位將得以提升。

但同時，“新一輪房改”也將面臨如下問題：一是保障房壓縮商品房市場空間，或將導致城市中大量剛需未售項目去化難度加大，現有客戶手中的中小戶型出售困難也會造成住房置換鏈條受阻，對商品住房市場銷售造成沖擊；二是商品房的金融屬性凸顯或構成威脅，商品住房回歸“市場化+保障房”雙軌制運行后，需時刻警惕房地產過度金融化、泡沫化、杠桿化等風險；三是加大保障性住房建設和供給，需要解決土地、資金等問題，尤其是資金如何籌措將成為新難題。

結合房地產市場實際來看，2023年以來，全國發生債務違約的房企高達數十家。河南房企的負面新聞也不絕于耳，面臨深度調整期的種種難題，若想在危機中尋找轉機，解決當前房地產市場的“陣痛”，唯一途徑便是讓房地產回歸本位。讓房地產業變成一個純粹的產業鏈，不讓老百姓“為泡沫買單”。

當前，河南城市發展正由“增量擴張”向“存量更新”轉變，城市更新作為新型城鎮化高質量發展的重要抓手，將成為河南各地區在新一輪城市競爭力打造中實現突圍的關鍵，圍繞“房地產屬性回歸”這一主線任務，地方政府可將房地產作為提升政績工程的有力抓手，經營城市、經營土地、經營財政，城建也好、新建住房也好，在經濟總量中的比重必須增強，用市場化手段抓城市更新，將成為地方政府促進土地財政的“工具”，這將為國企城投公司帶來更多項目收益，為民營企業提供參與建設城市配套的機會，亦將是房地產回歸本位的新賽道。

完善“市場+保障”雙軌制、多層次的住房供應體系

“14號文”出臺，意味著我國房地產史上新一輪“房改”啟動，也預示著保障房的地位得到提升，“市場+保障”雙軌制將逐漸形成，未來我國將通過建立多層次的住房供應體系以實現住房供給側結構性改革，滿足不同層次人群的住房需求的舉措，從而有效緩解供需矛盾，帶動行業發展，提高民生福祉。對于河南來說，應當深刻認識到完善市場供應結構是助推房地產健康發展的根本途徑。

加快完善以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產權房為主體的住房保障體系，通過利用棚戶區改造、老舊小區改造、城市更新等存量市場來擴大改善住房困難群體居住條件的途徑。以2006年鄭州市創辦的公共住宅建設模式為基礎，進行改進與完善，并以多方位、立體化的政策保障支持“房改”的落地與實施。

一是將公共住房保障資金納入年度預算，并對利用存量用地和存量用房建設保障性住房的給予稅收減免，免收各種行政事業性收費和政府性基金，同時通過稅率調整，鼓勵合理住房消費。

二是允許利用住房公積金貸款支持保障性住房建設，金融機構對保障性住房建設執行優惠利率并適當延長貸款期限，支持銀行金融機構發行金融債券，募集資金用于保障性住房貸款投放。

三是鼓勵優先利用存量用地和存量用房，優先保證保障性住房用地的多樣性供應方式，在年度住宅用地供應計劃中單列保障性住房用地計劃，優先安排，以需定建，并將保障性住房的租售價格及調整方式作為供地的前置條件。

四是通過鄭州試點實施保障住房與商品住房的“雙軌”模式，促進穩地價、穩房價、穩預期，再將鄭州房改模式推廣河南全省，優化全省住房供應結構。

商品房的屬性是“房住不炒”，一系列房地產寬松政策發布，都是在為“商品住房回歸商品屬性”做準備，讓商品房變得更加純粹。商品住房回歸“商品屬性”后，一方面會讓有購買力的群體去置換更好地段、更好品質的改善住房，通過建立全新的價格錨點，以達到穩地價、穩房價、穩預期目的。另一方面，房地產帶動相關產業復蘇。房地產相關的上下游行業有幾十種，在房地產開發的各個階段都是由巨量資金流在支撐運行；此外，房屋的銷售、運營債券等等，也無不與金融息息相關。通過商品房撬動更多的資金投入到社會中的其他方方面面，激發金融活力和經濟活力。

當前，房地產市場處于下行階段，面臨眾多風險和挑戰房地產市場領域各種矛盾和問題，不僅有“看空者”“做空者”，還有“唱空者”“掏空者”。針對當下的房地產形勢，應做到不鼓吹也不唱衰，發揮基礎設施建設的社會經濟發展、滿足生活需求等作用，用市場化手段促進房地產市場平穩健康發展。

在“穩房價，穩地價，穩預期”的大前提下，穩定樓市需要抓住兩個關鍵環節：從供需層面來看，“因城施策”破解供需矛盾，在房價上漲壓力較大的城市，應有與之相適應的土地供應規模，控制商品住宅用地供應節奏。從政府層面來看，做好基礎設施建設，提升公共服務配套和基礎設施建設的規模。一方面改善基礎設施建設施、優化公共服務配套對房地產開發起著關鍵作用，另一方面對提升城市形象、改善人居環境滿足居民剛性和改善性住房需求、助力社會發展具有重要意義。

保障性住房，是未來房地產業多元化、多層次供應體系的重要環節，是商品房市場的重要補充，也是地產行業更好實現“房住不炒”，實現“住有所居”的重點政策。“14號文”指出，“商品住房庫存大的城市，可改建或收購存量商品住房用作保障性住房，盤活閑置土地和房屋，避免重復建設造成浪費。因此，保交樓工作迎來新契機，未來保交樓推動的重點處置方向就是政府統一收購轉化為保障性住房。此外，通過收購市場存量房屋來改建保障房，一方面可以加快保障房供應的節奏，另一方面也可以有效地去化市場庫存，減輕房企資金壓力，促進商品房市場加快恢復。

“財政+社會資本”共同建設。保障性住房本身是福利屬性，利潤較小，缺乏土地本身的溢價和融資，所以保障性住房注定一開始推動，可通過使用財政資金、國開行資金或專項債資金等公益屬性較強的資金，來完成建設，并積極引導社會資本完成標桿項目融資與建設。保障性住房建設需要大量的財政資金投入，需要多渠道籌集資金，包括專項債投入，發展基礎設施REITs等；發揮國有資本投資、運營公司功能作用，加強地方政府專項債券等配套資金支持，促進項目落地實施。再通過向保險、銀行、信托等金融機構擴大融資等方式，多種資金支持方式并舉，共同推進保障性住房市場有序建設，快速增加租賃房源。