“土地財政”一直備受爭議，加之與“高房價”、“地方政府債務風險”、“腐敗”等敏感的社會問題糾葛在一塊，人們在討論“土地財政”這個關乎中國城市發展秘密和政府行動邏輯的重大問題時，很難窺其全貌或作出其是好是壞的簡單評價。
然而一篇由體制內官員談土地財政問題的文章，論述可謂清晰聰明、深入淺出，且開出了藥方。該文章在各類媒體上已傳播數年并引發經濟學家對土地財政的評議，獲得“深度超過100個經濟學家”的好評。特別是在城市化發展新階段，土地財政的風險日益加劇，土地財政該何去何從，此文更值得一讀。
改革就是一系列選擇。但真正改變歷史的選擇，當時并不一定看得清楚。“土地財政”就是如此。從誕生到形成，它并沒有一個完整的設計，甚至“土地財政”這一名詞，也是后來才想出來的。但正是這個來路不清、沒人負責甚至沒有嚴格定義的“土地財政”，前所未有地改變了中國城市的面貌，成為全球經濟成功與問題的根源。
中國特色發展道路的核心，就是“土地財政”。這一模式是否可以持續?是否還能改進？還是必須全盤放棄？乃是攸關國家命運的重大抉擇。由于“土地財政”被“房價”、“腐敗”、“泡沫”等敏感的社會話題所綁架，摒棄“土地財政”，幾乎成為學界和輿論界一邊倒的共識。本應客觀、專業的學術討論，演變成了指責“土地財政”的競賽。
好的“學術”，不在于告訴人們眾所周知的“常識”，而在于能解釋眾所不解的“反常”。“土地財政”之所以抗風而立、批而不倒，就在于其有著不為學術界所知的內在邏輯。“土地財政”背后的經濟含義，遠比我們大多數人知道的深刻、復雜。
本文試圖以“信用”為主線，重新評價“土地財政”的功過，思考“土地財政”改變可能帶來的風險，探討改進“土地財政”的可行路徑。
信用：城市化的催化劑
城市出現了幾千年，有興有衰，但為何到了近代卻突然出現了不可逆轉的“城市化”？絕大多數研究，都認為城市化是工業化的結果。這一表面化的解釋妨礙了我們對城市化深層原因的認識。
城市的特征，就是能提供農村所沒有的公共服務。城市不動產的價值，來源于所處區位；不同區位的價值，取決于公共服務的水平。公共服務是城市土地價值的唯一來源。無論城墻，還是道路，或是引水工程，公共服務都需要大規模的一次性投資（fixedcost）。但由于傳統的資本獲得方式，主要是通過剩余的積累，大型工程建設往往需要成年累月的建設。巨大的投資，限制了大型公共設施的建設，成為制約城市發展的主要障礙。
突破性的進步，來自于近代信用體系的創新。信用制度為大規模長周期的設備和基礎設施投資提供了可能。
信用制度的關鍵是如何獲得“初始信用”
工業化和城市化的啟動，都有賴于獲得跨越原始資本的臨界門檻。只有資本才能為資本作抵押。一旦原始資本（基礎設施）積累完成，就會帶來持續稅收。這些稅收可以再抵押、再投資，自我循環，加速積累。
城市化模式的選擇，說到底，就是資本積累模式的選擇。不同的原始資本積累方式，決定了不同的城市化模式。歷史表明，完全靠內部積累，很難跨越最低的原始資本門檻。強行積累，則會引發大規模社會動亂。因此，早期資本主義的原始資本積累，很大程度上是靠外部掠奪完成的。幾乎每一個發達國家，都可以追溯到其城市化早期階段的“原罪”。
傳統中國社會的差序格局中，基于熟人社會的民間借貸，只能是小規模和短周期的。近代中國被打開國門后，不僅沒有積累下原始資本，反而成為列強積累原始資本的來源地。1949年后，中國重獲完整的稅收主權，但依靠掠奪實現原始資本積累的外部環境已不復存在。中國不得不轉向計劃經濟模式。
所謂“計劃經濟”，原理上仍然是通過自我輸血，強行完成原始資本積累的一種模式。在計劃經濟條件下，經濟被分為農業和工業兩大部類，國家通過工農業產品的剪刀差，不斷將農業的積累轉移到工業部門。依靠這種辦法，中國建立起初步的工業基礎，但卻再也沒有力量完成城市化的積累。超強的積累率，窒息了中國經濟，使生產和消費無法實現有效地循環。改革前，中國城市化水平一直徘徊在百分之十幾。
中國城市化的“最初的信用”
中國城市化模式的大突破，起始于上世紀80年代后期。當時，農業部門已經無力繼續為中國的工業化提供積累。深圳、廈門等經濟特區被迫嘗試仿效香港，通過出讓城市土地使用權，為基礎設施建設融資。從此開創了一條以土地為信用基礎，積累城市化原始資本的獨特道路。這就是后來廣受詬病的“土地財政”。
1994年的分稅制改革，極大地壓縮了地方政府的稅收比例，但卻將當時規模很小的土地收益劃給了地方政府，從此奠定了地方政府走向“土地財政”的制度基礎。
隨著1998年住房制度改革（“城市股票上市”）和2003年土地招拍掛（賣方決定市場）等一系列制度創新，“土地財政”不斷完善。稅收分成大減的地方政府不僅沒有衰落，反而迅速暴富。急劇膨脹的“土地財政”，幫助政府以前所未有的速度積累起原始資本。城市基礎設施不僅逐步還清欠賬，甚至還有部分超前（高鐵、機場、行政中心）。
沒有土地財政就沒有高速發展的城市化
的確，沒有“土地財政”，今天中國經濟的很多問題不會出現，但同樣，也不會有今天中國城市化的高速發展。中國城市成就背后的真正秘密，就是創造性地發展出一套將土地作為信用基礎的制度——“土地財政”。可以說，沒有這一偉大的制度創新，中國特色的城市化道路就是一句空話。
為何中國能走這條路？這是因為計劃經濟所建立的城市土地國有化和農村土地集體化，為政府壟斷土地一級市場創造了條件。“土地財政”的作用，就是利用市場機制，將這筆隱匿的財富轉化成為啟動中國城市化的巨大資本。
“土地財政”并非中國專利
從建國至1862年近百年間，美國聯邦政府依靠的也是“土地財政”。同土地私有化的老大陸不同，殖民者幾乎無償地從原住民手中掠得大片土地。當時美國聯邦法律規定創始十三州的新拓展地和新加入州的境內土地，都由聯邦政府所有、管理和支配。公共土地收入和關稅，構成了聯邦收入的最主要部分。土地出售收入占聯邦政府收入最高年份達到48%。
對比中國土地財政，就可以想象當年美國的“土地財政”規模有多大。
2012年，中國國稅收入11萬億元，如果按土地收入占48%計算，就相當于5萬億，而2012年“土地財政”總收入只有不到3萬億。中國土地財政，就是從上世紀90年代初算起，迄今也不過20余年。
而美國從建國伊始，直到1862年《宅地法》（HomesteadAct）規定土地免費轉讓給新移民，聯邦政府的“土地財政”才被地方政府的財產稅所代替，前后持續近百年。所不同的是，美國“初始地權”的獲得，靠的是對北美印第安人的屠殺和掠奪，而中國則是通過計劃經濟的制度設計。
土地財政的本質是融資而非收益
土地私有的城市，公共服務的任何改進，都要先以不動產升值的方式轉移給土地所有者，然后政府通過稅收體系，才能夠將這些外溢的收益收回。
因此，稅收財政的效率幾乎完全依賴于與納稅人的博弈，交易成本極高。而在土地公有制的條件下，任何公共服務的改進，都會外溢到國有土地上。政府無需經由稅收“過濾”，就可以直接從土地升值中獲得公共服務帶來的好處。
相對于“征稅”的方式，通過“出售升值土地”來回收公共服務，外溢漏失小、交易成本低。其積累效率如此之高，以至于城市政府不僅可以為基礎設施融資，甚至還可以以補貼的方式，為有持續稅收的項目融資。
計劃經濟遺留下來的這一獨特的制度，使得土地成為中國地方政府巨大且不斷增值的信用來源。不同于西方國家抵押稅收發行市政債券的做法，中國土地收益的本質，就是通過出售土地未來的增值（70年），為城市公共服務的一次性投資融資。如果把城市政府視作一個企業，那么西方國家城市是通過發行債券融資，中國城市則是通過發行的“股票”融資。
在中國，居民購買城市的不動產，相當于購買城市的“股票”。這就解釋了為什么中國的住宅有如此高的收益率——因為中國住宅的本質就是資本品，除了居住，還可以分紅。不僅分享現在公共服務帶來的租值，還可以分享未來新增服務帶來的租值。
因此，中國的房價和外國的房價是完全不同的兩個概念。在這個意義上，“土地財政”這個詞，存在根本性的誤導——土地收益是融資（股票），而不是財政收入（稅收）。在城市政府的資產負債表上，土地收益屬于“負債”，稅收則屬于“收益”。
對“土地財政”本質的認識，還有助于解釋困惑經濟學家的一個“反常”——為何中國經濟高速增長，而股票市場卻長期低迷不振。
如果你把城市土地市場視作股票市場的一部分，就會發現中國股票市場的增長速度和中國經濟的增長速度完全一致，一點也不反常。由于土地市場的融資效率遠大于股票市場，因此，很多產業都會借助地方政府招商，變相通過土地市場融資。這也間接反駁了那些認為土地財政抑制了實體經濟的指責。
土地財政相對稅收財政的效率差異
雖然很難直接觀察，但我們仍然可以通過一些數據間接比較。
近年來，中國M2持續高速增長，但并未引發經濟學家所預期的超級通貨膨脹。一個重要的原因，就是M2的規模是有實際需求支撐的。現在有一種流行的做法，就是拿M2和GDP作比較。2012年M2余額97.42萬億。2012年GDP約51萬億，M2與GDP的比例達190%。有人認為，M2/GDP數據逐年高企，說明資金效率和金融機構的效率較低。更有人擔心通脹回歸和房價反彈。
但實踐表明M2和GDP并不存在嚴格的對應關系。1996年是個分水嶺。從這一年開始M2超過GDP，但此后卻長期保持了低通脹，甚至局部時期還出現通縮。而改革開放后幾次大通脹都出現在此之前。
這是因為，合意的貨幣發行規模，取決于貨幣背后的信用而非GDP本身。如果說稅收財政信用與GDP存在正相關關系，土地財政提供的信用與GDP的這種相關性就可能比同樣GDP的稅收財政成倍放大。
1998年住房制度改革雖然沒有增加GDP，但卻使“城市股票”得以正式“上市流通”，全社會的信用需求急速擴大【貨幣化】。如果我們理解房價的本質是股價的話，就會知道，通貨膨脹之所以沒有如期而至甚至出現通縮，乃是因為房價上升導致社會信用膨脹得更快。
理解土地財政的問題與風險
雖然“土地財政”給中國經濟帶來了諸多好處，但同任何發展模式一樣，“土地財政”模式也有其自身的重大問題。這些問題不解決好，很可能會給整個經濟帶來巨大的系統風險。其后果，不會小于稅收財政曾經帶來的“大蕭條”、“金融風暴”、“主權債務危機”。
首先一個問題，就是“土地財政”必定要將不動產變成投資品。政府打壓房價的政策之所以屢屢失效，就是沒有按照資本品的市場來管理住房市場。
“土地財政”的本質是融資，土地乃至住宅就必定是投資品。買汽車公司股票的人，并不是因為沒有汽車。同樣，買商品房（城市股票）的人，也并非因為沒有住房。只要是土地財政，不動產就無可避免地會是一個資本品。無論你怎樣打壓住房市場，只要其收益和流動性高于股票、黃金、儲蓄、外匯等常規的資本渠道，資金就會繼續流入不動產市場。
第二，拉大貧富差距。土地財政不僅給地方政府帶來巨大財富，同時也給企業和個人快速積累財富提供了通道。靠投資不動產在一代人之內完成數代人都不敢夢想的巨額財富積累，成為過去十年“中國夢”的最好注腳。
但與此同時，沒有機會投資城市不動產的居民與早期投資不動產居民的貧富差距迅速拉開。擁有不動產的居民，即使不努力，財富也會自動增加；而沒有擁有不動產的居民，即使拼命工作，擁有不動產的機會也會越來越渺茫。房地產鎖定了不同社會階層流動的渠道，造就了絕望的社會階層。
第三，占用大量資源。如果說中國經濟“不協調、不平衡、不可持續”，房地產市場首當其沖。同虛擬的股票甚至貴金屬不同，不動產為信用基礎的融資模式，會超出實際需求制造大量只有信用價值卻沒有真實消費需求的“鬼樓”甚至“鬼城”。
為了生產這些信用，需要占用大量土地，消耗掉本應用于其他發展項目的寶貴資源。資本市場就像水庫，可以極大地提高水資源的配置效率，灌溉更多的農田。但是，如果水庫的規模過大并因此而淹沒了真正帶來產出的農田，水庫就會變為一項負資產。
第四，金融風險。既然土地財政的本質是融資，就不可避免地存在金融風險。股票市場上所有可能出現的風險，房地產市場上都會出現。2012年全國土地出讓合同價款2.69萬億元，雖然低于2011年的3.15萬億元，與2010年的2.7萬億元基本持平。但這并不意味著土地融資在全資本市場上比重的縮小。
截至2012年底，全國84個重點城市處于抵押狀態的土地面積為34.87萬公頃，抵押貸款總額5.95萬億元，同比分別增長15.7%和23.2%。全年土地抵押面積凈增4.72萬公頃，抵押貸款凈增1.12萬億元，遠超土地出售收入的減少。這些土地抵押品的價值實際上都是通過房地產市場的價格來定價的。打壓房價或許對坐擁高首付的銀行住房貸款產生不了多少威脅，但對高達6萬億以土地為信用的抵押貸款卻影響巨大。一旦房價暴跌，如此規模的抵押資產貶值將導致難以想象的金融海嘯。
沒有準備的稅制轉型
鑒于“土地財政”帶來的一系列嚴重問題，主流觀點幾乎一邊倒地要求拋棄“土地財政”。談論拋棄很容易，如何找到替代的融資？一個簡單的答案，就是仿效發達國家，轉向稅收財政。
當年美國“土地財政”切換到“稅收財政”，靠的是聯邦政府放棄土地收益同時地方政府開征財產稅。今天中國，土地在地方，稅收在中央。如果仿效美國，中央政府就必須大規模讓稅給地方政府。現在，中央稅收剛剛超過11萬億，要想靠退稅彌補近3萬億的土地收入和占地方財政收入16.6%的1萬億的房地產相關稅收幾乎是不可能的（更不要說還有6萬億的土地抵押融資）。
如果國稅不變，按照某些專家的建議，通過直接增加財產稅等新的地方稅種來補償土地收入。那么，能否靠增稅彌補放棄“土地財政”的損失？中國的稅負水平并不低，其增速遠超GDP。2012年完成稅收達到11萬億，同比增11.2%。在此基礎上，繼續大規模加稅的基礎根本不存在。
在中國，“土地財政”的本質是“融資”，其替代者必定是另一種對等的信用。而要把稅收變為足以匹敵土地的另一個信用基礎，就必須突破一個重要的技術屏障——以間接稅為主的稅收體制。數據顯示，2011年，我國全部稅收收入中來自流轉稅的收入占比為70%以上，而來自所得稅和其他稅種的收入合計占比不足30%。來自各類企業繳納的稅收收入占比更是高達92.06%，而來自居民繳納的稅收收入占比只有7.94%。如果再減去由企業代扣代繳的個人所得稅，個人納稅不過占2%。個稅起征點上調后，個人直繳的比例還會更低。這就是為什么稅收高速增長，居民稅負痛感卻不敏感的重要原因。
任何一種改革，如果想成功，前提就是納稅人的負擔不能惡化。1862年，美國的稅改取消聯邦土地收入，改征地方財產稅，納稅人的負擔沒變，收入在不同政府間切換。但在中國這樣的稅收結構下，就算是中央真的可以下決心減稅，也不過是減少了企業的負擔，減稅并不能直接進入居民個人賬戶。因此，對居民個人而言，增加財產稅就是支出凈增加。
有人也許會質疑，難道應該讓中國企業忍受如此高的稅負？我們可以用另一個問題回答這個問題，為什么中國邊際稅率如此之高，全球投資還要蜂擁進入中國？答案是：“土地財政”。
借助土地的巨大融資能力，地方政府可以執行無人能敵的稅收減免和地價補貼。其補貼規模之大，甚至使得如此高的稅率都變得微不足道。也正是由于地方政府的補貼遠大于稅負的增長，中國企業才保持了相對競爭對手的優勢。
同樣的道理，中央政府之所以可以保持如此高的稅收增長，很大程度上是仰仗地方政府更高的土地收益。沒有“土地財政”的補貼，企業根本無法負擔如此沉重的稅收，中央政府的高稅率就不可持續。
“土地財政”的升級與退出
中國未來幾年最大的戰略風險，就是在還沒有替代方案之前，輕率拋棄“土地財政”。
沒有一成不變的城市化模式。“土地財政”也是如此，不論它以前多成功，也不能保證其適用于所有發展階段。指出直接稅開征的風險，并非否定直接稅的作用，而是要發揮不同模式在不同階段的優勢。同時，當城市化進入新的發展階段后，為不同模式的轉換尋找可行的途徑。
最優的城市化模式，就是根據不同的發展階段、不同的空間區位，組合使用不同的模式。一旦原始資本積累完成，城市化進入穩定階段，其歷史角色就會逐步淡出并最后終結。不同模式過渡，沒有簡單的切換路徑。必須經過復雜的制度設計和幾代人的時間。
正確的改革策略應當是
積小改為大改。把巨大的利益調整，分解到數十年的城市化進程中。要使每一次改革的對象，只占整個社會的很小部分。隨著城市化水平的提高，逐漸演變到直接稅與間接稅并重，乃至直接稅為主的模式。成功的轉換，是“無痛”的轉換。時間越長、對象越分散，社會承受力就越強，改革也就越成功。
具體做法是，當把城市分為已完成城市化原始資本積累的存量部分和還沒有完成的增量部分。在空間上、時間上把不同的利益主體區分開，分別制定政策，分階段逐步過渡到更加可持續的稅收模式：
1）企事業單位和商業機構，可率先開始征收財產稅；
2）永久產權（如僑房、公房等），可以開征財產稅；
3）小產權房、城中村可以結合確權同時開征財產稅；
4）有期限的房地產物業，70年到期后開征財產稅同時轉為永久產權；
5）老城新增住宅拍賣時就規定要交繳財產稅；
6）老城區及附近新出讓的項目可以縮短期限，如從70年減少到20年或30年，到期后，開征財產稅；
7）所有已經有完整產權的物業，需以公共利益為目的，才可以強制拆遷，物業均按市場價進行補償；
8）愿意自行改建的，在容積率不變且不惡化相鄰權的條件下，允許自我更新；
9）愿意集體改造的，自行與開發商談判條件。個別政府鼓勵的項目（如危舊房），可以容積率增加等方式予以獎勵。
財產稅可以有不同的名目，直接對應相關的公共服務。通過區別不同的政策對象，按照不同的階段，將完成城市化的地區漸進式地過渡到可持續的“稅收財政”，同時，建立與之相對應的，以監督財稅收支為目的社區組織。
城市新區部分則應維持高效率的“土地財政”積累模式。但維持，并不是意味著無需改變。其中，最要緊的，就是必須盡快將住房地產分為投資和消費兩個獨立的市場。現在的房地產政策之所以效率低下，一個很重要的原因，就是我們希望用一個政策同時達成“防止房地產泡沫”和“滿足消費需求”兩個目標。要想擺脫房地產政策的被動局面，就必須將投資市場和消費市場分開，并在不同的市場分別達成不同的經濟目標——在投資市場，防止泡沫破裂；在消費市場上，確保居者有其屋。
市場區分后，就可以組合利用價格和數量兩個杠桿，使政策的“精度”大幅提高。在投資市場（商品房），控制數量（比如，將供地規模同其空置率掛鉤）放開價格，避免不動產價值暴跌觸發的系統性危機；在消費市場上（保障房），控制價格增加數量，滿足新市民進入城市的基本消費需求。
在這里需要特別指出的是，“土地財政”下，中國貨幣的信用的“錨”就是土地。在某種意義上，人民幣是“土地本位”貨幣。中國之所以沒有產生超級通貨膨脹，關鍵在于人民幣的信用基石——“土地”——的價值和流動性屹立不倒。一旦房價暴跌，土地就會貶值，信用就會崩潰，泛濫的流動性就會決堤而出。
“人的城市化”
真正用來滿足需求并成為經濟穩定之錨的，是保障房供給。這部分供給應當盡可能的大。理想的狀態，就是要做到新加坡式的“廣覆蓋”。所謂“廣覆蓋”就是除了有房者外，所有居民都可以以成本價獲得首套小戶型住宅。只要不能做到“廣覆蓋”，保障房就會加劇而不是減少社會不滿，“尋租”行為就會誘發大規模腐敗。
而要做到“廣覆蓋”，首先必須解決的問題就是資金。中國金融系統總體而言，資金非常豐沛，關鍵是如何設計出足夠的信用將其貸出來。目前的保障房不能進入市場。這種模式決定了保障房無法像商品房那樣利用土地抵押融資。依靠財政有限的信用，必定難以滿足大規模建設的巨額資金需求。
如何既能與商品房市場區隔，又可以進入市場流通以便于融資？一個簡單的辦法就是“先租后售”——“先租”目的是與現有商品房市場區隔；“后售”則是為了解決保障房建設融資。舉例而言：假設50平方米保障房的全成本是20萬元（土地成本2000元/平方米，建安成本2000元/平方米）。一個打工者租房支出大約500元/月，夫妻兩人每年就是1.2萬元，10年就是12萬元，15年就是18萬元。屆時只需補上差額，就可獲得完整產權。
這個假設的例子里，各地的具體數字可能不同，但理論上講，只要還款年限足夠長，輔之以政府補助和公積金（可分別用來貼息和政府物業費），即使從事收入最低的職業，夫妻兩人也完全有能力購買一套完整產權的住宅。
由于住房最終可以上市，因此土地（及附著其上的保障房），就可以成為極其安全有效的抵押品。通過發行“資產擔保債券”（CoveredBonds）等金融工具，利用社保(3.11萬億元)、養老金(1.92萬億元)、公積金（2萬億）等沉淀資金獲得低息貸款，只需政府少許投入（貼息），就可以一舉解決“全覆蓋”式保障房的融資問題。
“先租后售”模式，看似解決的是住房問題，實際上卻意味著“土地財政”的升級。
這一模式同以往的“土地財政”一個重要的不同，就是以往“土地財政”是通過補貼地價來直接補貼企業，而“先租后售”保障房制度，則是通過補貼勞動力間接補貼企業。2008年以后，制約企業發展的最大瓶頸已經不是企業，而是勞動力。新加坡和香港的對比表明，住房成本可以顯著影響本地的勞動力成本，進而增強本土企業的市場競爭力。
“土地財政”另一個后果，就是“空間的城市化”并沒有帶來“人的城市化”——城市到處是空置的豪宅，農民工卻依然在城鄉間流動。現在很多研究都把矛頭指向戶口，似乎取消戶籍政策就可以一夜之間消滅城鄉間的差距。取消戶籍制度，如果不涉及其背后的公共服務和社會福利，等于什么也沒做；如果所有人自動享受公共服務和社會福利，那就沒有一個城市可以負擔得起。
戶籍制度無法取消與“土地財政”密切相關。由于沒有直接的納稅人，城市無法甄別誰有權利享受城市的公共服務，就只好以戶籍這種笨拙、但有效的辦法來限定公共服務供給的范圍。戶籍制度取消，就必須先改間接稅為直接稅。而改變稅制，就必須面對前文所述的制度風險。
但就算能夠用財產征稅取代戶籍，也還是解決不了農民轉變為市民的問題——今天因為缺少財產而擁有不了戶籍的非城市人口，明天也一樣會因為缺少財產而無法成為合格的納稅人。因此，研究怎樣讓農民可以獲得持續增值的不動產，遠比研究如何取消戶籍來得更有意義。
“先租后售”的保障房制度，使得戶籍制度變得無關緊要。它為非農人口獲得城市資產和市民身份，直接打開了一條正規渠道——新市民只需居住滿一定時間，就可以通過購買保障房，成為城市的正式市民。
“土地財政”重建個人資產
現在的財政界，有一種普遍的看法，認為中國現行的稅制結構，已經到了非調整不可的地步。理由是間接稅使每一個購買者都成為了無差別的納稅人，無法像直接稅那樣，通過累進使高收入者承擔更多的稅負來調節貧富差距。
但現實中，真正導致貧富差距的深層原因，是有沒有不動產。不動產成為劃分有產階級和無產階級的主要分水嶺——有房者，資產隨價格上升，自動分享社會財富；無房者，所有積累都隨房價上升縮水。房價上升越快，兩者財富差異就越大。財產不均是因，收入不均是果。用稅收手段只能調節貧富的結果；用不動產手段才能調節貧富的原因。
要縮小社會財富差距，最主要的手段，不是稅收轉移和二次分配，而是要讓大部分公民能夠從一開始就有機會均等地獲得不動產。“土地財政”向有產者轉移財富的功能，是當前貧富差距加大的“罪魁禍首”，但通過“先租后售”，這一功能馬上就可以變為縮小貧富差距的有力工具。
“現代人”的特征，就是擁有信用。土地財政通過“先租后售”保障房，幫助家庭快速完成原始資本積累，為勞動力資本的城市化創造了前提。由于保障房的市場溢價遠遠高于其成本，因此，保障房房改就相當于以兌現期權的方式給所有家庭注資。
家庭的經濟學本質乃是從事“勞動力再生產”的小微企業。將土地資本大規模注入家庭，可以快速構筑社會的個人信用，使經濟從國家信用基礎拓展到個人信用基礎。保障房“廣覆蓋”，為城市化的高速發展提供了一個巨大的社會穩定器。它在利益急速變化的發展階段，極大地增加整個社會的穩定性，擴大執政黨的社會基礎。
“先租后售”保障房可以顯著地提高配置家庭效率。國外的實踐表明，同儲蓄形態的養老金相比，住宅更加容易保值、增值。高流動性的住宅可以在家庭層次將社保和養老金資本化。
“先租后售”保障房對中國經濟的意義，乃是借助“土地財政”作為融資工具為啟動大規模保障房建設并將住房轉化為城市化的人口的原始資本，從而為城市化完成后轉向稅收財政創造條件。1998年房改的成功，推動了中國近十年的快速增長。保障房在規模上遠超當年的房改（甚至美國的《宅地法》），可以預見，這一改革一旦成功，中國經濟至少還可以高速增長20年。
近代以來，中國一直都在模仿、追趕，鮮有能真正稱得上“有中國特色”的制度創新。而“土地財政”就是這樣一個偉大的制度創新，其經濟學意義遠比大多數人的理解來得深刻、復雜。
“土地財政”只是一種金融工具。工具本身無所謂好壞，關鍵是如何使用。“土地財政”之所以廣受詬病，并非“土地財政”出了問題，而是如何使用“土地財政”出了問題。隨著城市化階段的演進，“土地財政”用來解決的問題也應當及時改變。
城市化進階倒逼發展模式改革——土地財政須適時轉向稅收財政
在中國城市化的飛速發展進程中，我們對“土地財政”的是非功過難以簡單下定論、作判斷，其功績與罪過因時而異、因地而別。但是在中國城市化發展快速進階的當下，“土地財政”的“不適應性”日益加劇，經濟發展模式不加調整勢必無法為城市可持續發展提供有力的財力支撐。
王牌智庫認為，近年來土地財政收入規模的大幅下降，已經成為制約地方財力穩定增長的巨大掣肘，必須引起地方政府的足夠警醒和重視。客觀審視土地財政難以為繼的風險，及時調整地方經濟發展模式，實現地方財政從“土地財政”到“稅收財政”的適時轉變，才能構建穩定的經濟社會發展體系。
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