【王牌說市】||房市解析：穩字當頭壓實主體責任，因城施策促進健康發展
時間:2019-04-08來源:王牌智庫 作者:acebm 點擊:
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2019年3月5日，國務院總理李克強在十三屆全國人大第二次會議上作政府工作報告。本文基于政府工作報告以及當前面臨的實際情況進行梳理，分析2019年房地產行業面臨的新的發展形勢。
1、從去庫存到穩樓市，2019年房地產穩定發展是大勢所趨
關于房地產方面，2019年政府工作報告作了新的定調，更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。這與年前召開的經濟工作會議總基調一致。
王牌智庫認為，今年政府工作報告中沒有提及“房住不炒”，也沒提及“租購并舉”等言論，整體基調比較溫和，“促進房地產市場平穩發展”，穩字當頭。所以2019年，樓市的總基調還是以穩為主，仍然是“堅持住房居住屬性”，住房回歸居住屬性將會長期堅持。同時，在國家穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期“六穩”方針的指引下，2018年末，住建部提出“穩地價、穩房價、穩預期”的要求，進一步說明“穩”將成為2019年房地產市場的主基調。
中央政府首提“落實城市主體責任”要求，與2017年提出的“落實地方政府主體責任”，措辭上有所變化，這意味著國家堅持“因城施策”的總基調不變，更加注重以市場為導向的因城施策。這可能意味著中央不再搞一刀切政策，賦予各城市以更大的主動權，要求各地方政府要因地制宜、因城施策。
2018年8月，深圳市發布《深圳市人民政府關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》，也提出構建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應與保障體系，通過市場商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租賃住房四大類，以滿足不同人群的居住需求。同時探索符合深圳市情的多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房供應與保障體系。
近日，住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹指出，我國住房供應體系已成型，就是建立“保障體系和市場體系并重、租購并舉”的清晰穩定的住房供應體系。未來我國住房將包括四類，分別是保障體系下的租房和購房供給，即公共租賃房和共有產權房，以及市場體系下的租賃住房和商品房。這四類房子在不同城市供應的比例應不一樣，各級城市則需要根據各地實際確定。從秦虹的講話中，也可以理解2019年為什么要落實城市主體責任，一是各地住房市場需求不同，二是不同城市的住房需求不同，要根據城市實際情況進行分類供應住房。
王牌智庫認為，在確保房地產穩定運行的前提下，“一城一策”將成為主流。各城市未來要因地制宜確定住房發展和市場管理目標，有效控制房價，體現政府責任擔當。一方面，繼續保持政策連續性穩定性，另一方面更好地保障合理的自住需求，使整體的政策組合更加優化，保持房地產市場穩定運行。
2、持續推進保障房建設，棚改進入收官倒計時
關于棚戶區改造，2019年政府工作報告中提出“繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造，保障困難群體基本居住需求。”沒有提出具體的棚改指標，這和往年提出的明確目標有所不同，但是從“繼續推進保障性住房建設和棚戶區改造”的政策總導向來看，2018-2020三年棚戶區改造的既定目標1500萬套不會改變。2018年全國棚改已超額完成目標580套，實際完成626萬套，還剩下874萬套，平均每年437萬套。王牌智庫認為，棚改基本已到收官階段，從2019河南棚改目標從50萬套下調至15萬套可以看出，未來2年進入攻堅收尾階段，棚改總體規模逐漸回落也符合按照計劃目標推進的預期。
3、存量市場受到高度重視，房企迎來轉型升級新機遇
政府工作報告中明確指出，城鎮老舊小區量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施。
關于老舊小區改造，這和以往的棚戶區改造的做法有所不同，“加裝電梯”從去年的“鼓勵有條件的加裝電梯”變成了“支持加裝電梯”。另外，報告中也提到從便利店、步行街、停車場等多方面完善老舊小區配套設施，老舊小區改造以綜合整治提升為主，有可能未來將不對老舊片區進行大規模的拆遷改造。
王牌智庫認為，隨著傳統的棚戶區改造的整體拆遷安置進入尾聲，房地產可利用土地逐漸向城市邊緣擴展，主城區主要以存量房為主。此次工作報告對城鎮老舊小區的發展建議以改造提升為主，從局部改造、基礎設施、配套升級等手段進行改造，一方面，增加城市服務業的活力，增加就業；另外，也為房地產企業未來發展轉型升級提供了方向，在房地產企業開發成本日漸高壓的環境下，對具有舊城改造能力的房地產企業，可以考慮從“城市開發商”向“城市運營商”身份的轉變，增加企業的生存空間。
4、穩步推進房地產稅立法，短期內出臺的可能性不大
關于房地產稅，政府工作報告明確表示“穩步推進房地產稅立法”。這和去年的說法區別不大，從“穩妥推進”轉變為“穩步推進”，從2014年提出“做好房地產稅立法相關工作”，2018年提出“穩妥推進房地產稅立法”，到今年兩會提出“健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法”。
王牌智庫認為，從往年政府工作報告關于房地產稅的表述，說明房地產稅立法進程不斷加快。這也意味著后續會積極推進，但房地產稅作為一個重要稅種，涉及中央與地方的財政分配問題，涉及面很廣，需要有較長時間的準備期。從目前的信息來看，2019年房地產稅依然處于立法前的準備階段，短期出臺的可能性不大。
5、集體經營性建設用地入市，為產業地產發展提供條件
關于農村土地改革，中央一號文件提出修改相關法律全面推開農村土地征收和集體經營性建設用地入市，探索適度放活宅基地和農民房屋使用權的有效途徑。此次政府工作報告提出“推廣農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點成果”。
王牌智庫認為，集體建設用地入市開始從試點走向全國，充分體現了“多主體供給，多渠道保障”的土地供給側改革思路。這意味著政府不再是唯一的建設用地供應者，非農建設用地將不再必須國有。另一方面，2018年12月23日《土地管理法修正案（草案）》中設置了集體建設用地入市的限制條件，僅工業、商業等經營性用途的集體建設用地可以入市，短期內對住宅類房地產沒有直接影響。長期來看，隨著土地資源要素的流轉，集體經營性建設用地使用的障礙將會減輕。具有生態資源和文化優勢的鄉村，將會大力發展休閑旅游、餐飲民宿、健康養生、養老服務等產業，助力鄉村經濟高速發展。
綜 述
王牌智庫認為，從2019年政府工作報告中提到房地產關鍵詞來看，對房地產的預期就是“平穩發展”。政府把穩經濟和穩就業排在首位，和房地產相關的穩投資排在靠后的位置。在中央層面，房地產在中國宏觀經濟的地位發生了變化，房地產發展已完成了拉動國民經濟發展的歷史使命。2019年，國家對房地產態度就是穩字當頭，整體確保房地產平穩發展，不要大漲大落。另外，報告中明確提出“落實城市主體責任”，房地產調控政策也會出現明顯的分化，地方政府應根據自己對土地財政的依賴程度和負債情況制定相應的調控政策，保障房地產市場穩定發展。
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