王牌說城||上官同君：“鄭新融合”發(fā)展需要先抓頂層設(shè)計實戰(zhàn)落地，公司化運營城市需要系統(tǒng)解決方案
時間:2018-06-02來源:王牌智庫 作者:acebm 點擊:
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【閱讀原文】5月8日上午，大河報·大河客戶端記者在濟南參加“改革開放四十周年融媒行“7+3”聯(lián)盟活動”，對濟南新舊動能轉(zhuǎn)換區(qū)的建設(shè)請況進行了采訪。據(jù)了解，該先行區(qū)是濟南旨在跨黃河發(fā)展，再造一個新濟南的重大舉措。
對比鄭州的城市發(fā)展，鄭許、鄭新一體化的提法都呼聲很高，“鄭新融合”是否可行？
對比各地最流行的造成模式，濟南先行區(qū)比照雄安新區(qū)等地做法，規(guī)定“建新區(qū)3年內(nèi)不做高強度商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)”的新理念，該如何評價？
對此，大河客戶端記者陳駿采訪了國內(nèi)城市運營實戰(zhàn)專家——王牌智庫首席專家、董事長上官同君。
話題一：濟南跨黃河發(fā)展VS鄭州北越黃河發(fā)展
“萬里黃河第一隧”有望于2021年通車
正在建設(shè)中的濟南黃河隧道工程建設(shè)現(xiàn)場航拍圖
據(jù)介紹，濟南黃河隧道是目前國內(nèi)在建的最大直徑的盾構(gòu)隧道，也是黃河上第一條公鐵合建的盾構(gòu)隧道，被譽為“萬里黃河第一隧”。
該工程施工方，中鐵十四局集團項目負責人告訴記者，目前，工程首幅“地下連續(xù)墻”已順利澆筑完畢，標志著該工程北岸盾構(gòu)機始發(fā)井主體結(jié)構(gòu)正式開建。按照計劃，穿黃隧道建設(shè)工期約為45個月，預計在2021年10月份竣工驗收并通車。除此隧道外，包括濟南黃河公路大橋擴建工程、齊魯大道北延跨黃河通道、鳳凰路北延跨黃河通道在內(nèi)的“三橋一隧”，將全面助推濟南跨黃河發(fā)展。另據(jù)了解，遠期，在濟南城區(qū)，連接黃河南、北兩岸的路徑還有望達到“十二橋一隧”。
中鐵十四局集團上述相關(guān)負責人介紹，濟南是一個東西狹長的城市，黃河天塹阻礙了城區(qū)的北向拓展，現(xiàn)有的濼口浮橋已無力承載未來交通。“城市發(fā)展必須先解決交通問題，如果繼續(xù)壓縮在有限的空間中，濟南將很難進一步發(fā)展。”據(jù)了解，濟南黃河隧道位于濟南市中軸線濟濼路濼口浮橋下游約100米處，全長3.7公里，上部為雙向6車道公路，下部為軌道交通M2線。建成后汽車、地鐵將同步穿過黃河，濟南將由“大明湖時代”進入“黃河時代”。
針對國內(nèi)目前打算跨江河發(fā)展的城市日漸增多，濟南黃河隧道工程監(jiān)理單位，上海市市政工程管理咨詢有限公司總工程師、國家注冊監(jiān)理工程師袁鵬結(jié)合自身經(jīng)驗告訴記者，以目前發(fā)展趨勢看，綜合建設(shè)、維護及其社會評價效應(yīng)綜合考量，隧道相比橋梁而言雖造價較高，但也越來越受到國內(nèi)類似城市的歡迎。
融城發(fā)展的坊間傳言，何時能變?yōu)楝F(xiàn)實？
在“鄭汴（開封）一體化”戰(zhàn)略已邁步多年，并業(yè)已取得諸多成果后，鄭州、新鄉(xiāng)通過“跨河融城”發(fā)展，拉大鄭州城市框架，增添發(fā)展后勁兒的呼聲已在民間流傳多年，中部新貴，鄭州、新鄉(xiāng)兩城間的“平原新區(qū)”也早已通過無數(shù)地產(chǎn)商的廣告被鄭州市民所熟知，并成為了新的投資熱土。
市井坊間常言“春江水暖房先知”。近年來，與“鄭州、新鄉(xiāng)融城”戰(zhàn)略同步而來的，是新鄉(xiāng)，尤其是鄭新兩城間平原新區(qū)地價的高企。2017年5月16日，就在臨城開封出臺地產(chǎn)調(diào)控政策的次日，豫北新鄉(xiāng)一塊名為“平原示范區(qū)2017-001”，用地性質(zhì)為普通商品住房用地的宗地拍出了畝均515萬元（折合樓面價每平方4291元至5150元）的高價，成為了該區(qū)域的新晉“地王”，而摘得此宗地的地產(chǎn)商，北京中昂（地產(chǎn)）集團的“京城背景”，也讓人們對于平原新區(qū)充滿了遐想。
鄭州向北跨過黃河與新鄉(xiāng)融城重點開發(fā)平原新區(qū)非常可行。
——王牌智庫首席專家、董事長上官同君
對于“鄭新融城”的設(shè)想，王牌智庫首席專家、王牌智庫（深圳）有限公司董事長上官同君介紹說，王牌智庫曾在2017年8月就提出過“四個堅定不移推進鄭新融合的智庫成果”：
堅定不移的把鄭州市2號地鐵線開到新鄉(xiāng)；
堅定不移的把高鐵鄭州北站向北跨過黃河建在新鄉(xiāng)境內(nèi)；
堅定不移的把平原新區(qū)規(guī)劃為鄭州市的北五環(huán)或北六環(huán)；
堅定不移的把新鄉(xiāng)縣、原陽縣撤縣設(shè)區(qū)。
經(jīng)營城市需要系統(tǒng)解決方案，但辦法不要太多，一招管用就行。
——王牌智庫首席專家、董事長上官同君
值得關(guān)注的是，與“鄭新一體化”同來的，“鄭州、許昌一體化”的呼聲在近年來也不絕于耳。那么，在鄰省省會濟南已通過“交通先行”規(guī)劃出跨河發(fā)展的具體路徑后，鄭州下一步究竟向南？還是向北？也成為了擺在不少關(guān)心鄭州城市發(fā)展人心中的一個疑問。
“經(jīng)營城市需要系統(tǒng)解決方案，但辦法不要太多，一招管用就行。”而對于究竟是“鄭新”還是“鄭許”的選擇，上官同君則表示，當下，鄭新、鄭許一體化缺的是頂層設(shè)計，而不是規(guī)劃，先抓頂層設(shè)計就抓住了解題的“牛鼻子”，這是新造城鄭新一體化、鄭許一體化的基本工作方法，他補充說。
話題二：城市新區(qū)發(fā)展理念
山東新理念：建新區(qū)3年內(nèi)不做高強度商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)
建設(shè)中的濟南新舊動能轉(zhuǎn)換先行試驗區(qū)航拍圖
建設(shè)一座全省矚目的新城，卻明確提出“三年內(nèi)不進行高強度商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)”，把目標專注于擬引入產(chǎn)業(yè)的布局建設(shè)。這是濟南新舊動能轉(zhuǎn)換先行試驗區(qū)的發(fā)展思路。
大約從一年多前開始，一個名為濟南新舊動能轉(zhuǎn)換先行試驗區(qū)的全新區(qū)域，開始進入公眾視線。據(jù)公開資料顯示，該區(qū)域總規(guī)劃面積約1000平方公里，以新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式為核心，以知識、技術(shù)、信息、數(shù)據(jù)等新生產(chǎn)要素為支撐，推動經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量變革、效率變革、動力變革，是國家新舊動能轉(zhuǎn)換綜合試驗區(qū)的先行者、先試者和排頭兵。
對于先行區(qū)的開辟，用當?shù)孛癖娡ㄋ椎脑捴v：先行區(qū)就是濟南要跨城區(qū)北側(cè)的黃河發(fā)展，再造一個新濟南，標志著濟南的發(fā)展從“大明湖時代”轉(zhuǎn)向了“黃河時代”。而在今年1月3日，國務(wù)院正式批復山東省政府、國家發(fā)展和改革委，原則同意《山東新舊動能轉(zhuǎn)換綜合試驗區(qū)建設(shè)總體方案》，跨河而建的“新濟南”正式由一個構(gòu)想，變?yōu)榱它S河兩岸如今正在如火如荼建設(shè)的一片熱土。
建設(shè)中的濟南新舊動能轉(zhuǎn)換先行試驗區(qū)航拍圖
5月8日上午，正在濟南參加由齊魯晚報舉辦，改革開放四十周年融媒行“7+3”聯(lián)盟活動的采訪團，來到濟南新舊動能轉(zhuǎn)換先行區(qū)進行采訪。在交流中，大河報·大河客戶端記者向濟南新舊動能轉(zhuǎn)換試驗區(qū)先行區(qū)相關(guān)負責人提出了“前期開發(fā)采用哪些模式，是否與地產(chǎn)開發(fā)商合作進行一級土地開發(fā)”以及“在跨河建區(qū)中，如何保護黃河灘涂濕地及生態(tài)廊道建設(shè)”等問題。
開辟新區(qū)，是目前國內(nèi)不少城市在發(fā)展過程中所采取的一種“標配式”的發(fā)展路徑。對此，有規(guī)劃界業(yè)內(nèi)資深人士也對這種做法進行過“規(guī)劃好做、阻力小、容易出成果”這樣的取向分析。與此同時，在新區(qū)建設(shè)過程中，對于前期開發(fā)所投用資金，“委托地產(chǎn)開發(fā)商進行土地一級開發(fā)，后通過‘協(xié)議出讓’或‘招拍掛底價成交’”也成為了當下頗為流行的一種“造城”模式”。
“我們并不排斥房地產(chǎn)行業(yè)，但在先行區(qū)建設(shè)的前3年，我們更專注于產(chǎn)業(yè)布局建設(shè)，不考慮高強度的房地產(chǎn)開發(fā)。”對于大河報·大河客戶端記者所提出的問題，濟南新舊動能轉(zhuǎn)換先行試驗區(qū)相關(guān)負責人給出了這樣的回答。在采訪中，濟南當?shù)刂辽?位人士也向記者證實，在濟南濟南新舊動能轉(zhuǎn)換先行試驗區(qū)，尤其是在目前處建設(shè)中的“引爆區(qū)”內(nèi)，并沒有發(fā)現(xiàn)明顯的“樓盤元素”。那么，這一可稱為濟南乃至山東發(fā)展史上“大手筆”項目的前期建設(shè)資金從哪里來呢？對于記者所提這一問題，上述負責人雖未展開具體回答，但也用“政府資金保民生，社會資金搞建設(shè)”進行了概括。
而對于濟南這一做法，王牌智庫首席專家、王牌智庫（深圳）有限公司董事長上官同君說：目前國內(nèi)新造城模式必須要導入“公司化運營城市”實戰(zhàn)操作模式，必須要實現(xiàn)不拖累地方財政，讓財政解放出來的公司化運營模式。
王牌智庫首席專家、董事長上官同君
“邀請地產(chǎn)開發(fā)商合作進行土地一級開發(fā)是傳統(tǒng)的市場化招商方式，而濟南目前的實踐是新城運營戰(zhàn)術(shù)層面的問題。”上官同君表示，新開發(fā)城區(qū)運營是個龐大的系統(tǒng)工程，謀劃新造城必須先做新城運營的頂層設(shè)計，涵蓋新城運營可行性研究全過程，包括市場研究、新城定位、可行性分析算賬，然后在頂層設(shè)計指導下拿出專業(yè)的新城區(qū)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書，再組織新城區(qū)規(guī)劃邀標，重點策劃“公司化運營新城區(qū)”系統(tǒng)解決方案，沒有公司化運營新城區(qū)，單憑某一城市的財政投入是不可能建成新城的。
“各地方政府部門應(yīng)當更為深入的學習如何以‘公司化’的方式去運營城市。”上官同君說。
王牌智庫原創(chuàng)理論——公司化運營城市
王牌智庫在長期服務(wù)河南省三四線城市頂層設(shè)計的過程中，針對地方政府因發(fā)展經(jīng)濟的硬指標，面臨資金需求迫切、融資渠道狹窄、自身財力有限的困境，為此，王牌智庫從解放地方政府財政出發(fā)，把公司化運營城市作為服務(wù)三四線城市系統(tǒng)解決方案的一個重要課題。
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