一、國內基本形勢分析
（一）房地產開發投資情況
【閱讀原文】2018年1-3月份，全國房地產開發投資21291億元，同比增長10.4%，增速比1-2月份提高0.5個百分點。其中，住宅投資14705億元，增長13.3%。住宅投資占房地產開發投資的比重為69.1%。
1-3月份，房地產開發企業房屋施工面積646556萬平方米，同比增長1.5%，增速與1-2月份持平。其中，住宅施工面積441540萬平方米，增長1.9%。房屋新開工面積34615萬平方米，增長9.7%，增速提高6.8個百分點。其中，住宅新開工面積25531萬平方米，增長12.2%。房屋竣工面積20709萬平方米，下降10.1%，降幅收窄2個百分點。其中，住宅竣工面積14198萬平方米，下降14.0%。
2018年1-3月份，房地產開發企業到位資金36770億元，同比增長3.1%，增速比1-2月份回落1.7個百分點。
（二）商品房銷售和待售情況
2018年1-3月份，商品房銷售面積30088萬平方米，同比增長3.6%，增速比1-2月份回落0.5個百分點。其中，住宅銷售面積增長2.5%。商品房銷售額25597億元，增長10.4%，增速回落4.9個百分點。其中，住宅銷售額增長11.4%。
2018年3月末，商品房待售面積57329萬平方米，比2月末減少1138萬平方米。其中，住宅待售面積減少954萬平方米。
（三）房地產開發景氣指數
2018年3月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為101.5，比2月份回落0.16點。
2017年至今，國房景氣指數整體走高趨勢明顯。2018年起國房景氣指數有波動性回落趨勢，2018年3月國房景氣指數穩定在101.5。
注：全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）選擇2012年為基年，將其增長水平定為100。通常情況下，國房景氣指數100點是最合適的景氣水平，95至105點之間為適度景氣水平，95以下為較低景氣水平，105以上為偏高景氣水平。
2018年1-3月份，中國房地產開發投資同比增長10.4%，這是時隔三年之后(2015年1-2月份以來)，該數據再現兩位數增長。同期，中國商品房銷售面積和銷售金額增速雙雙回落，降至3.6%和10.4%的多年新低。
在商品房銷售持續降溫之際，全國房地產開發投資增速反彈，創下近三年新高。從一方面講，當前房地產開發等供應端的數據表現較好，說明市場是呈現降溫的態勢，但開發商還是熱衷在地產投資方面下功夫，供應端發力是一個比較明顯的特征。另一方面，這種“超預期”反彈有其特殊性，在多地近期啟動新一輪房地產調控的背景下，今年中國房地產銷售面積再現“井噴式”增長的可能性不大，房地產市場總體上料將保持穩定。
二、鄭州市場分析
（一）土地市場分析
1.土地供應分析
2018年3月鄭州市土地市場供應12宗，供應面積共計1009畝，環比2月份供地面積減少了55.5%。3月份鄭州全市供應的土地類型仍以城鎮住宅為主，僅有一宗商業用地。
２．土地成交分析
2018年3月份，鄭州市土地市場成交42宗；成交面積共計2263畝，環比2月成交面積增加了2倍多。3月份，鄭州全市土地成交市場主要集中在惠濟區，其次是二七區、金水區、高新區、管城區、鄭東新區和中原區，成交宗數分別為10宗、8宗、7宗、7宗、5宗、3宗、2宗；成交地塊的類型仍然以城鎮住宅為主，其次是商服用地以及批發零售。
經歷了2月份的土地供應熱潮，2018年3月鄭州市土地土地大規模集中成交，共出讓42宗土地，土地成交迎來第一波高潮。總體來說，2018年1、2月隨著供應的集中放量導致3月份成交大幅上揚，但均為底價成交，說明在宏觀調控政策的指導下，鄭州土地市場漸趨理性。
在供地結構方面，目前，大鄭州范圍內土地市場仍然是城鎮住宅用地占主導。隨著人才引進政策的推動，鄭州市要抓緊解決引進人才的住房問題，堅決貫徹習總書記“房子是用來住的，不是用來炒的”重要指示精神，優化土地供給結構，逐步降低經濟發展對房地產的依賴，推動大鄭州更高質量、更有效率、更加公平、更可持續地發展。
（二）房地產市場分析
1.商品房市場分析
（1）供求走勢分析
2018年3月份，鄭州全市商品房預售面積為164.6萬㎡，環比減少了23.1%；銷售面積212.7萬㎡，環比增加了38.3%；商品房供求比為0.8。
總體來看，2018年3月，鄭州全市商品房供應環比下降而成交回暖，總體供求格局發生轉變，表現為供不應求。
（2）量價走勢分析
2018年3月份，鄭州全市商品房成交了21588套(間)，銷售均價為8430元/㎡，環比下降了2.4%。
2018年3月份，鄭州全市商品房成交量環比有所回升，成交均價繼續下降。
2.商品住宅市場分析
（1）供求走勢分析
2018年3月份，鄭州全市商品住宅預售108.3萬㎡，環比減少14.9%；商品住宅銷售191.8萬㎡，環比增加了44.4%；商品住宅供求比降為0.6。
住宅市場仍然是鄭州市商品房市場的絕對主力，2018年3月鄭州市商品住宅供應環比下跌而銷售環比上升，供求格局表現為供不應求。經歷了連續九個月供不應求(供求比小于1)，鄭州市商品住宅市場供應明顯不足。
（2）量價走勢分析
2018年3月份，鄭州全市商品住宅銷售18834套(間)，2月底鄭州全市商品住宅銷售均價為8181元/㎡，環比上升了2.5%。
可以看出，2018年3月鄭州全市商品住宅量價環比回暖趨勢明顯。
3.二手房市場分析
鄭州二手房市場主要以二手住宅交易為主，2018年3月份，鄭州全市二手房交易36.3萬㎡(3910套)，環比增加了3%；其中二手住宅交易量為35.1萬㎡(3810套)，環比增加了4.3%。截止到2018年3月底，鄭州市二手房均價為11609元/㎡，環比上升了6.7%，其中二手住宅均價為11636元/㎡，環比上升了6%。
從鄭州市二手住宅量價走勢圖看，鄭州全市二手住宅在2017年4月-2017年12月期間成交量呈波動性變化但價格表現穩定，自2018年1月開始二手住宅價格持續回升趨勢明顯，3月底鄭州全市二手住宅均價上升至一年以來最高峰。
2018年，河南房地產行業在供給側改革與因城施策的背景下，迎來了新一輪的發展，鄭州因受多種樓市調控政策的影響，市場逐漸回歸理性發展。2018年一季度，由于受政策調控期以及連續供應不足雙重影響，1-3月份鄭州商品住宅成交持續低位運行但價格波動性明顯，二手住宅穩中有升。
隨著第二季度到來，鄭州全市各個地產項目營銷節點鋪排展開，預計4月份市場供銷將有所增加，市場熱度會逐漸回暖。
王牌觀點一：土拍熱潮襲來，底價定槌顯理性
截至到2018年3月底，鄭州市土地成交金額累計已經超過了200億元。土地市場在一系列調控影響下，從成交金額來看依然在高位。在1-3月的土地拍賣中，大多數地塊以“底價成交”，土地市場回歸理性。整體來看，2018年一季度的鄭州土地市場較為平穩，地塊溢價率明顯降低，開發商們在拿地方面更加趨于理性，說明之前的調控政策對穩定房價、促進鄭州市房地產市場平穩發展的作用已經顯現。
另一方面，隨著銀行信托政策加碼，房企在資金獲取方面的難度將再度加大。對于房地產開發企業來說，如果資金鏈條方面趨緊，無疑會影響到企業的拿地情況。對于部分處于高速擴張期的中小房企而言，若無法在短期內實現規模擴張、加速資金回籠，很有可能面臨融資成本趨高、資金鏈斷裂的風險；但對于品牌房企而言，總體抗風險能力較強，有望借此契機，將競爭優勢進一步擴大。
王牌觀點二：房貸政策不斷收緊，成交市場持續低位
自2018年以來，全國各地房貸利率一直處于上調通道。就鄭州來看，春節過后，“基準利率”早已離去，鄭州市場首套房貸款利率普遍上浮25%，二套普遍上浮至35%，鄭州市房貸利率已攀至一年來新高。隨著貸款利率的持續上升，有部分銀行已經暫停申請，一旦更多銀行開始暫停房抵貸，市場上流動性會驟然緊張，將進一步打擊投資炒房客的炒房熱情。
2018年一季度，鄭州全市新建商品住宅成交持續低位。一方面，連續九個月住宅市場供應不足，導致市民無房可買現象普遍。另一方面，購房成本日漸增加極大地影響了剛需購房者的熱情，不少市民停在了買房的十字路口。若房貸保持當前增速，2018年第三季度末鄭州市房貸利率極有可能破6%。現在一線和二線城市的購房需求基本上是剛性需求。對于剛性需求，利率不可能無限上漲，還需要控制在合理水平。對鄭州市而言，要堅決貫徹習書記“房住不炒”理念，逐步推動差異化信貸的落地，引領房地產業高質量發展才是未來大勢所趨。
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