一、國內基本形勢分析
（一）房地產開發投資情況
【閱讀原文】2017年1-11月份，全國房地產開發投資100387億元，同比名義增長7.5%，增速比1-10月份回落0.3個百分點，創下年內最低點。其中住宅投資占房地產開發投資的比重為68.4%。
1-11月份，房地產開發企業到位資金139489億元，同比增長7.7%，增速比1-10月份提高0.3個百分點。
（二）商品房銷售和待售情況
1-11月份，商品房銷售面積146568萬平方米，同比增長7.9%，增速比1-10月份回落0.3個百分點。其中，住宅銷售面積增長5.4%。商品房銷售額115481億元，增長12.7%，增速回落0.1個百分點。其中，住宅銷售額增長9.9%。11月末，商品房待售面積59606萬平方米，比10月末減少653萬平方米，3年首次跌下6億平米，商品房待售庫存跌至2014年11月來最低值。其中，住宅待售面積減少651萬平方米。
2017年以來，全國商品房銷售面積和銷售額增速不斷收窄，中間雖偶有波動，但總體放緩的趨勢并未改變。
（三）房地產開發景氣指數
11月份，房地產開發景氣指數為101.63，比10月份提高0.14點。
今年以來，國房景氣指數持續走高，至今國房景氣指數已經連續9個月穩定在101以上。
注：全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）選擇2012年為基年，將其增長水平定為100。通常情況下，國房景氣指數100點是最合適的景氣水平，95至105點之間為適度景氣水平，95以下為較低景氣水平，105以上為偏高景氣水平。
截止到2017年11月份，在調控政策的影響下，全國房地產投資增速逐漸高位回落。從1-11月的數據看，2017年商品房銷售面積和銷售額增幅縮小趨勢明顯，但是2017年刷新2016年全年的歷史紀錄基本已成定局。此外，樓市去庫存第一階段基本完成，大部分城市庫存已經進入良性周期。國房景氣度上升趨勢依然明顯，表現出調控中整體向好的發展態勢。整體上，從全國房地產市場趨勢看，在本輪調控政策影響下，未來市場將繼續下行。
二、鄭州市場分析
（一）土地市場分析
1.土地供應分析
2017年11月鄭州市土地市場供應25宗，供應面積共計54.77萬㎡，環比10月減少了18.35%。承接10月份的供地熱潮，11月份鄭東新區的土地供應繼續在全市發揮領頭羊作用，供地類型多以城鎮住宅和商服用地為主。
２．土地成交分析
11月份，鄭州市土地市場成交13宗；成交面積共計32.64萬㎡，環比10月下降了64.12%。繼10月份土地成交的高峰后，11月份的土地成交市場火熱依舊。
2017年第三季度鄭州市政府“穩價放量”，土地市場投放量加大，繼續大力實施棚戶區改造等政策，因此，第四季度的土地成交市場持續火熱狀態，房企拿地熱情不減。而“地王”不再，地價平穩，有利于房價穩定，樓市健康穩定發展。
目前，鄭州市土地成交仍以城改為主，土地市場主要活躍在鄭東新區、二七區、金水區以及經開區等地，鄭東新區及經開區出讓地價較高，一定程度上拉高了土地出讓均價。2017年底全市或將迎來新的供求高峰，一方面政府需要土地的財政收入，另一方面，各大開發商也需要在年底囤地，以保證來年順利銷售。
（二）房地產市場分析
1.商品房市場分析
（1）供求走勢分析
2017年11月，鄭州市商品房供給量為241.3萬㎡，環比增加5.2%；商品房銷售面積234.3萬㎡，環比減少12.4%。11月份，鄭州全市商品房供求比為1.03。
11月鄭州全市商品房供銷環比變化不大，但總體供求格局發生轉變，從10月份市場的供不應求轉變為供過于求。
注：從2017年4月份開始，鄭州市住房保障和房地產管理局發布的鄭房指數將上街區、滎陽市、中牟縣、新鄭市、新密市、登封市等周邊縣市都統計在內，不再單獨發布鄭州市區的房屋成交數據(下同)。
（2）量價走勢分析
2017年11月，鄭州全市商品房銷售一共22277套(間)，比10月減少了6696套(間)；銷售均價8545元/㎡，環比下降0.07%。
總體來看，2017年10月份之前鄭州全市商品房成交量波動性上漲態勢明顯，9月份商品房成交量達到高峰，10月、11月全市商品房受季節性因素影響成交量持續回落。今年4月份以來，商品房成交均價一直處于平穩小幅波動狀態。
2.商品住宅市場分析
（1）供求走勢分析
2017年11月，鄭州市商品住宅預售面積為179.45萬㎡，環比增加了6.77%；商品住宅銷售面積202.96萬㎡，環比減少14.67%。11月份，鄭州市商品住宅供銷齊跌，供求比為0.88。
如上圖所示，2017年4月以來鄭州市商品住宅供銷表現出平穩向好的態勢，9月供銷兩旺達到最高峰，10-11月份供銷跌幅較大，但成交量仍維持在200萬㎡以上。今年7月份以來鄭州市商品住宅市場持續供不應求的狀態，11月供求比為0.88。
（2）量價走勢分析
2017年11月份商品住宅銷售18709套，環比減少了5862套；銷售均價7997元/㎡，環比下降2.19%。
可以看出，2017年以來，隨著限購限價政策的調控，商品住宅均價在9月份達到最低(7592元/㎡)。11月份鄭州市商品住宅量價環比雙雙回落。
3.二手房市場分析
2017年11月份，鄭州全市二手房交易54.27萬㎡(5543套)，均價為10440元/㎡。鄭州二手房市場主要以二手住宅交易為主，11月全市二手住宅交易51.9萬㎡(5389套)，較10月增加了1272套；均價為10387元/㎡，環比下降了3.1%。
由鄭州市二手住宅量價走勢圖看，全市二手住宅價格自4月份起波動性較小，11月份鄭州市二手住宅成交量環比增加而成交均價微降。
從2017年4月份起，鄭州市房地產市場數據是鄭州市房管局綜合全市全部行政區劃范圍內，包括市區范圍、滎陽、上街、新鄭、中牟、新密等多區域在1個月內銷售的所有樓房價格相加，然后除以交易總面積，得出全市的“均價”。今年4月份以來，鄭州市商品房供應量和銷售量均大幅度上升，9月商品房供銷激增達到最高峰，進入11月份，鄭州市商品房受積極性因素影響供銷旺勢不再持續，商品住宅量價齊跌，二手房市場降溫趨勢明顯。
王牌觀點一：調控政策影響積極，樓市繼續良性運行
今年以來，中國房地產調控政策達到了前所未有的密集程度，約有110個城市部門（縣級以上）發布調控政策次數多達250次以上。11月份，“分類調控、因城施策”房地產市場調控政策效果繼續顯現，全國各大熱點城市樓市進一步降溫，多個城市新建商品住宅價格已低于去年同期水平，但總體上表現出健康良性運行態勢。
中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，也在鄭州的樓市上得到了體現。繼2016年實行限購政策后，今年鄭州市又出臺了一系列樓市調控措施。2017年以來，鄭州市房地產投資增速出現放緩跡象，房價上漲過快的勢頭得到有效遏制，商品房供應緊張局面得到初步改善。
王牌觀點二：“以房搶人”不如“環境留人”
今年以來，二線城市之間的“搶人大戰”愈演愈烈，武漢、南京、西安和長沙等二線城市紛紛出臺吸引人才的相關政策。為了爭奪人才，鄭州通過“智匯鄭州·1125聚才計劃”推出“購房補貼”等資金激勵扶持措施，吸引高端人才入鄭。
出臺專項政策盡力留住在豫大學生和碩士研究生，大力引進豫籍在外地就學的大學和碩士畢業生，就鄭州現有人才結構而言，不僅必要，而且非常緊迫。但是隨著北上廣等一線城市和鄭州在內的二線城市之間的基礎設施、軟硬環境等差距不斷縮小，真正影響大學畢業生留存的，其實更多的是就業機會，更多的要看一個城市的發展潛力，更多的要看一個城市的發展環境。與其靠出臺政策來吸引大學畢業生，不如把更多的精力或者政策放在如何做好產業提質轉型升級上，如何幫助培育本地企業發展上，如何改善提升城市的發展環境上，這些層面的改變，對于留住畢業生來說，效果會更好也會更持久。
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