10月22日，萬科舉行年度業務交流會。萬科董事會主席郁亮對當前房地產行業的基本看法概括為十六個字：“尊重常識，回歸常態，陣痛之后，仍有機會。”他表示，經歷過政策紅利、金融紅利之后，房地產行業正迎來新的常態化發展階段。在去杠桿、去金融化的行業“縮表”過程中，房地產行業正迎來難熬的陣痛。但只要企業做的足夠好，未來仍有多方面的發展機會。

　　行業回歸常態

　　郁亮認為，在過去國內房地產行業發展的黃金時代，國內的人均居住面積和居住條件都得到了很大的改善。但同時，房地產的高速發展也帶來了很多行業問題，例如房價的走高導致很多年輕人買房壓力過大，進而影響城市人才的引入。此外，房地產行業如果過多占用金融資源，也會擠壓高新技術產業、制造業和小微企業的發展。

　　“這些都是我們行業大發展、黃金時代發展留下的問題，我們不得不正視。”郁亮表示，從近年來國家明確“房住不炒”后，行業開始回歸常態——回歸到民生行業，就是跟老百姓息息相關的行業。房地產行業從過去的黃金時代到如今回歸常態，是行業發展的必然。

　　郁亮表示，從去年下半年開始，金融資源在房地產行業里的投入占比就開始明顯下降，這就要求地產開發商要降負債、控杠桿，以及去金融化。房地產行業收縮資產負債表的過程是很痛苦的，這直接體現為地產項目的投資、開工數據下降，疊加前期高價拿地，整個行業的短期業績正在受到明顯的沖擊。

　　郁亮稱，回首過去房地產行業的發展階段，先是土地紅利階段，后又迎來金融紅利階段。在這兩個時期，資本市場評價地產公司的價值，先是以土地儲備為指標來估值。后又以賺多少錢，用市盈率（PE）來估值。經過這兩個階段后，房地產行業需要反思，過去行業取得的成績有多少是通過為客戶提供好產品、好服務來獲得的，又有多少是政策和金融杠桿帶來的。隨著政策和金融紅利的消退，行業必然要經歷陣痛。

　　仍有很多機會

　　雖然直言壓力巨大，但郁亮認為，行業陣痛之后仍有機會。

　　郁亮舉例稱，2008年前后，家電行業曾經在家電下鄉補貼浪潮中一度大規模擴張，行業龍頭的收入年增速一度超過了40%。但在2012年以后，隨著家電下鄉政策的逐步退坡，在這種行業陣痛下，也造就了美的、格力、海爾等一批優秀企業的脫穎而出，如今這些優秀的企業正通過數字化改造、品牌研發提升迎來新的快速發展階段。此外，國內的服飾品牌也曾經歷過門店倒閉潮，但如今李寧、安踏等企業正借助“國潮”以及品牌重塑重回增長通道。

　　“從家電和服飾行業的發展可以看到，一個行業經過縮表陣痛后，只要企業做得夠好，就一定還有發展機會。”郁亮表示，對國內房企而言，在城市和客戶需求維度方面仍有很多機會。比如，城市更新越來越成為一種趨勢，城市發展以前只管生產，但現在生產、生活跟生態三方面融合。在這個過程中，對項目開發的要求也更綜合，而不是簡單聚焦開發某個單一功能。這種變化體現在新城建設、都市圈建設以及軌道物業綜合體等方方面面。

　　老百姓生活服務方面的需求也存在許多機會。郁亮舉例稱，最近經常有客戶反映物業管理水平是不是下降了，因為以前看得到保安，現在看不到了。“這其實是科技水平發展提高，自動化機器取代了人。但隨之而來又出現了新的課題，就是如何讓客戶感到歸家動線是有溫度的，而不是只看到機器。”郁亮表示，未來這種服務會越來越精細，科技、節能也要跟人的需要相匹配才行，不能光顧著提高效率。這其中，每一個值得改進的地方都是萬科業務發展的空間。