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在密集的政策調整帶動下，蘇州樓市成交量迎來了一波改善。

據克而瑞統計數據，今年第39周，蘇州市商品住宅網簽量達到了4303套，較環比增加328.59%。網簽均價方面，蘇州市區內的姑蘇區和蘇州工業園區分別以35693元/平方米和35364元/平方米名列前茅。

此外，蘇州市相城區和蘇州工業園區是蘇州市主城區商品住宅成交的主力，上述兩區第39周的網簽套數均超過了1000套。克而瑞方面表示，相城區區域內在售樓盤眾多，今年以來部分項目除組織活動積極宣傳外，價格競爭也比較突出，多數樓盤都會憑借一定的折扣推動來促進出貨。

《中國經營報》記者在采訪中了解到，有“最牛地級市”之稱的江蘇省蘇州市正在優化調整樓市政策和促進房地產市場回暖之間尋找最佳平衡點。

諸葛找房數據研究中心分析認為，由于蘇州市8月份再次放松了限購政策，加之銀行首套房房貸利率已下調至4.1%，有助于蘇州樓市成交量在“金九銀十”期間迎來回升。

房企發力促銷搶收

金秋九月，蘇州市部分房地產項目頻頻推出優惠促銷活動，部分區域項目給出的折扣力度較大。

具體來看，今年9月第三周，在蘇州市商品住宅項目銷售排行榜前十名中，蘇州工業園區就占據了前三甲，總成交套數突破1000套。高新區、吳中區和相城區則分別占據2席，吳江區則占1席。

“目前簽約的話會有一定的折扣，而且我們項目是現房銷售，即買即住。”位于蘇州市高鐵新城板塊的某項目銷售人員告訴記者，國慶節期間樓盤也推出了促銷活動，給出了2%左右的優惠。該銷售人員還表示，如果看中了具體的戶型和樓層，還可以通過銷售人員直接申請底價優惠。

記者梳理發現，類似的促銷活動并非個例，蘇州市主城區內多個房地產項目部分房源均給出了不同程度的折扣價格。以吳中區城南某項目為例，根據該項目營銷部門日前發布的活動信息，其中一套面積126平方米左右的房源一口價較原總價下降了約70萬元。

無獨有偶，位于蘇州市高新區的滸墅關、太湖科學城和科技城等板塊部分項目的優惠力度也不小。

據了解，在黃金周促銷活動中，位于滸墅關的某濱江項目的一套建筑面積約為82平方米的現房房源，一口價約212萬元，較原總價調低了8萬元左右。

除降價、折扣外，送家電、送車位或送禮品也是房企經常采用的促銷手段之一。位于太湖科學城的某樓盤在打出“總價3%優惠”口號的同時，還附贈3萬元的車位券和1年物業費。“如果按時簽約的話，還可以再贈送一個華為平板電腦。”該樓盤銷售人員表示。

位于太湖度假區的某項目宣傳資料則顯示，部分房源價格不僅低至166萬元，最終成交的客戶還將獲得包括電視、電冰箱和洗衣機在內的“安家大禮包”。

對此，諸葛找房數據研究中心表示：“在前期一系列寬松政策以及供應放量下，蘇州市房地產市場成交量已連續兩周呈上升趨勢。”以9月份數據為例，蘇州市新房成交量達到5904套，較8月份環比增長了80.7%。

持續優化樓市政策

成交放量一方面得益于房企們的不懈努力促銷，另一方面還有賴于蘇州市對樓市政策進行了持續優化。

據了解，今年以來，蘇州市已多次優化調整樓市政策。今年4月，非本地戶籍居民家庭在蘇州市區、昆山市、太倉市范圍內申請購買第一套住房時，社保年限要求從此前的“3年內連續2年社保”調整至“3年內累計繳納24個月社保”。同時，蘇州市二手房限售時間也有所放寬，由原來的5年減少至3年。不過，新房轉讓的年限沒有變化，仍維持“取得不動產證3年內不得轉讓”的政策。

僅在1個月后，即今年5月份，蘇州市進一步完善房地產調控政策，自5月9日起，非蘇州戶籍居民家庭購房條件從原來的“3年內累計繳納24個月社保”調整為“連續繳納6個月社保”。蘇州市下轄的昆山市和太倉市等地也跟進執行該政策。

進入下半年，在“穩定房地產市場，‘因城施策’用足用好政策工具箱”要求下，蘇州市繼續加大樓市政策優化調整力度，在取消此前“認房又認貸”政策的同時，二套房首付比例也迎來下調。其中，有房貸但已結清的，購買二套房首付比例從50%降至30%，有房貸未結清的則從80%降至60%。

中指研究院分析認為，短期來看，各地“因城施策”的力度有望進一步加大，“保交樓”相關舉措繼續落地見效，疊加信貸環境的優化改善，政策效果有望逐漸顯現，特別是熱點一、二線城市，購房者預期和置業信心有望逐漸回升，但對于大多數城市來說，市場情緒的修復仍需要時間。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，蘇州市樓市限購政策此番重新調整出乎意料。“政策放松需要考慮的內容比較多，需要通盤考慮。”不過，嚴躍進也表示，不排除在各類政策放松過程中，可能會有一些樓盤存在炒作現象，尤其是會出現一些新的炒房問題，導致樓市出現新壓力或問題。

“樓市調控政策優化調整或依然會強調循序漸進，而不是一次性放松到底，需要基于市場和房企動態情況來做調整。各地在房地產政策調整過程中，要注意‘房住不炒’依然是需要堅守的紅線，各類政策放松需要牢牢把握這個基調。” 嚴躍進表示。

成交量有望企穩回升

在頻繁調整樓市政策背后，蘇州樓市今年以來的整體表現較為低迷。

據克而瑞統計數據，今年8月，蘇州市全域商品住宅供應面積為85.42萬平方米，盡管環比增長82.08%，但較上年同期減少了51.6%；成交面積為121.51萬平方米，環比增加1.02%，同比減少6.46%。

隨供應面積、成交面積一同下降的還有成交均價。具體來看，在蘇州市主城六區中，蘇州高新區的商品住宅成交均價環比下降的幅度最大，達到了6.24%，最新均價為27168元/平方米。

克而瑞方面分析認為，蘇州高新區房價下降背后的原因，一方面是由于區域內的高價樓盤推新較少；另一方面則是因為像滸墅關等多個板塊內的新盤打折促銷等優惠力度較大，拉低了區域整體成交均價。

而就整個蘇州樓市而言，克而瑞方面表示，今年8月，蘇州主城各區域商品住宅成交均價下降仍受房源供應結構的影響較大，再者部分區域房源以價換量明顯。“整體來看，蘇州樓市受限于經濟環境、新冠肺炎疫情和國際環境等各方面的影響，市場預期仍沒有得到全面扭轉，新房市場在8月份延續7月份的市場行情，仍處于低位，市場恢復還需要一個較長的過程。”

具體到蘇州市新房市場和二手房市場，今年8月已呈現出低位回升的態勢。在新房市場方面，據諸葛找房數據研究中心數據，蘇州新房市場8月份成交4355套，環比上升0.97%，同比下降31.25%，成交均價達到22117元/平方米，環比下降3.4%，同比下降12.47%。

與此同時，蘇州市新房庫存量為65801套，環比下降2.22%，同比下降0.31%。從去化周期來看，8月去化周期為10.3個月，較7月持平。

在二手房市場方面，今年8月，蘇州市二手住宅成交5613套，環比上升0.38%，同比上升29.48%；成交價格則環比微降0.77%，但仍較2021年同期上漲了1.77%。在調價房源中，8月份漲價房源占比為9.6%，較7月收窄1.2個百分點。

諸葛找房數據研究中心表示，截至8月底，蘇州市二手房成交量已連續3個月維持在5000套以上，且高于去年同期水平。“二手房成交態勢穩中向好，預計接下來將會延續回升態勢。”

盡管成交量呈上升趨勢，但蘇州市二手房市場均價已連續下滑了4個月。“受到行業大環境的影響，市場預期仍不高，價格上漲動力尚且不足。并且自6月以來，蘇州市漲價房源占比連續3個月回落，業主為加快置換房產，降價出售行為增加。市場信心尚待恢復，對于意向購房者來說也是一個入市窗口期。”諸葛找房數據研究中心表示。

“此外，蘇州市目前已下調首套房房貸利率下限至4.1%，這將有助于提升購房者的入市積極性。”諸葛找房數據研究中心分析認為，國慶“黃金周”引領的10月，成交水平預計將較9月有所提升。“預計接下來隨著政策發酵，供應端發力，成交水平有望繼續提升。”