首批9只公募REITs誕生已滿4個月。近日，多只公募REITs連續上漲，更有部分產品二級市場價格創下上市以來的新高，整體運行穩健。與此同時，第二批公募REITs也進入申報階段。據業內人士透露，第二批產品距離獲批已經不遠。

　　場內價格整體走高

　　總體上看，首批公募REITs上市已滿4個月，盡管前期部分產品出現破發，但截至目前，多數REITs較發售價格的上漲幅度超10%，其中4只產品漲幅超過20%。

　　具體來看，截至11月1日收盤，中航首鋼綠能REIT漲幅最高，為31.57%；中金普洛斯REIT緊隨其后，上漲28.66%；富國首創水務REIT和紅土鹽田港REIT漲幅分別為26.35%和25.61%；華安張江光大REIT、博時蛇口產園REIT、浙商滬杭甬REIT、東吳蘇園產業REIT漲幅均超過10%。

　　值得注意的是，首批9只產品的漲幅出現了明顯分化，平安廣州廣河REIT的漲幅僅為0.03%。

　　經營權類品種被看好

　　值得注意的是，截至目前，上述漲幅居前的中航首鋼綠能REIT和富國首創水務REIT兩只產品均屬特許經營權類公募REITs，且屬于生態環保項目。

　　有業內人士表示，REITs的收益結構主要包括分紅收益和增值收益兩部分。在分紅收益上，REITs的收益結構類似于債券，有強制高比例分紅機制保證穩定的現金流，而REITs的增值收益主要受到底層資產價格等因素影響。

　　該人士解釋說，和產權類產品相比，特許經營權產品收益以收取費用為主，如通行費、垃圾處理費，現金流相對穩定，整體派息率較高。這或許是相關產品溢價率較高的部分原因。但與此同時，經營權類的存續時間普遍短于產權類資產的年限，項目價值將逐年遞減直至終值歸零；此外，由于高速公路、垃圾污水等類型基礎設施項目流動性較差，極端情況下可能出現清算期內無法完成資產處置的風險。而產權類項目未來底層資產價值的上升也將驅動增值收益，投資者簡單比較各項目的現金分派率進行投資決策的意義不大。

　　第二批產品即將出爐

　　整體上看，首批公募REITs上市取得良好效果，不少基金公司都在醞釀新產品，第二批公募REITs產品蓄勢待發。

　　國泰君安臨港園區REIT、建信中關村園區REIT、華夏越秀高速公路REIT3只產品已經得到受理，加上今年4月份獲受理的中國鐵建申報項目，當前共有4只產品處于受理狀態，其中有2只底層資產為收費公路項目，2只為產業園區項目。

　　值得注意的是，除了上述4家獲受理的產品，近幾個月，多家上市公司發布公告，披露了相關公募REITs申報工作的進展。如金風科技基礎設施項目、深圳能源東部電廠（一期）項目、山東高速集團項目等，目前多家公司已正式發布關于開展REITs申報發行工作報告。

　　中國證券監督管理委員會債券部主任陳飛此前表示，REITs是資本市場助力構建新發展格局的重要一環。依托公募REITs，將基礎設施投資形成的成熟不動產，按照資本市場的定價與規則要求，納入市場化資源配置體系，將成為暢通經濟內循環，引導資本精準投資的有效途徑。陳飛指出，將持續完善配套制度和監管機制，持續增加項目試點。