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在我國疫情防控形勢持續向好的大環境下，無論是個人房貸業務還是房企開發貸業務，自3月以來都有所恢復。而隨著后續疫情影響的逐漸消散，住房金融業務也將繼續步入正軌。

　　值得注意的是，步入正軌并不意味著對樓市的刺激。4月17日召開的中央政治局會議重申“房住不炒”，按照這一導向，近期央行和銀保監會連續對各地的住房金融市場進行規范。央行5月10日發布的《2020年第一季度中國貨幣政策執行報告》強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。作為“穩樓市”背后的重要力量，未來，銀行要繼續圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”的長效機制，規范開展住房金融業務。

存量房貸轉換意愿增強 

　　對于居民而言，最關心的還是正在進行中的房貸存量利率轉化。“未來LPR的走向說不清楚，如果現在拿不定主意，可以觀察一段時間再做決定。”某國有大行房貸中心工作人員對客戶做出如是建議。

　　融360|簡普科技大數據研究院分析師李萬賦表示，所有用戶的存量房貸合同需在3月1日至8月31日之間完成轉換，現已過去兩月，仍有大量用戶處于觀望之中。

“繼2019年底存量浮動利率貸款定價轉換方案正式出臺后，5年期LPR已在2020年內出現兩次下調，且目前來看，仍存在整體下行空間，這在一定程度上也促進了用戶把存量房貸轉換為LPR定價的意愿，也將間接促進整個貸款利率市場化進程。” 李萬賦預計。

　　目前，房貸利率處于下行趨勢。

據融360|簡普科技大數據研究院最新監測數據顯示，2020年3月20日－2020年4月19日，全國首套房貸款平均利率為5.42%，二套房貸款平均利率為5.74%，均環比下降3BP。

“本次數據監測期內房貸利率水平持續下降，主要原因在于2月LPR下降后，部分銀行跟調存在滯后效應，導致后期房貸利率整體又有所下降。” 李萬賦分析。

　　與此同時，各城市之間的房貸利率存在差異。

上述機構數據顯示，5年期LPR變化后，一線城市跟進速度較快，二三城市的部分銀行調整相對滯后。此外，二線城市“一城一策”執行情況明顯，即使跟進同方向LPR調整，變動幅度也有所不一，維持加點數不變的二線城市只占較少比例，還有3個二線城市本期房貸利率環比上漲，且均表現為在上月房貸利率下降的基礎上略有回調。

　　“4月20日，5年期LPR下調10BP后，部分二線城市也迅速跟進，各地之間變化差異較大。預計后續可能還會有更多城市加入下調房貸利率的隊伍中。” 李萬賦說。

“穩”字之下的回暖 

　　從大趨勢來看，房地產貸款增幅持續回落。

《報告》顯示，3 月末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款余額 46.2 萬億元，同比增長 13.9%，增速較上年末回落0.9 個百分點。房地產貸款余額占各項貸款余額的 28.8%。其中，個人住房貸款余額為 31.2 萬億元，同比增長 15.9%，增速較上年末回落0.8 個百分點；住房開發貸款余額為 9.0 萬億元，同比增長 13.6%，增速較上年末下降 1 個百分點；地產開發貸款余額為 1.29 萬億元，同比下降 7.5%，較上年末下降 0.4 個百分點。

　　 “無論是房企開發貸款還是個人按揭貸款，都呈現類似的降溫態勢，這和一季度全國房地產市場降溫等因素有很大的關聯。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

　　而隨著疫情防控的穩定向好，疫情對房地產行業沖擊也趨于緩和。“一方面，近期《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》和《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》兩份重磅文件，所釋放的要素市場化和新型城鎮化建設利好房地產行業；另一方面，房地產行業有序復工復產，3月一線城市上海和深圳新建商品住宅銷售價格較上月分別上漲0.1%和0.5%，31個二線城市和35個三線城市新房價格環比分別上漲0.3%和0.2%，各線城市新房價格同比漲幅繼續縮窄。” 交通銀行(5.130,-0.02, -0.39%)金融研究中心資深研究員夏丹認為。

　　不過，在“穩”字當頭的住房金融領域，回暖之后不能升溫。“二季度包括房企的項目開工、個人的購房等都會趨于活躍，這會使得相關貸款指標有所反彈。但基于近期信貸政策，違規進入樓市的經營貸和消費貸將面臨管控。” 嚴躍進預計。

　　交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉、高級研究員梁棟材亦認為，雖然疫情結束后，剛需、改善型需求會得到逐步釋放，但在堅持“房住不炒”的定位和“穩地價、穩房價、穩預期”目標下，遏制投機炒房與房地產金融化泡沫化的調控基調不會變。未來，房地產市場總體仍將以穩為主，開發投資和銷售大概率前低后高。在繼續嚴格控制房地產在新增信貸資源中占比的背景下，房地產貸款增速有望保持平穩增長的趨勢。

嚴把住房金融方向 

　　 “因為您所消費的這家理發店注冊的機構和房地產行業相關聯，我們的信用卡不能在這樣的場景中使用。”近日，在使用某股份制銀行信用卡進行消費失敗后，小張在致電該銀行客服以后，才知道原因所在。

　　這折射出目前銀行對房地產領域的慎重。在國家和監管部門持續構筑“房住不炒”的住房長效機制背景下，銀行業保持著不觸碰“雷區”的自覺。近期，多個城市出現樓市回暖跡象，乃至出現過度放松調控的政策接連“一日游”的情形。在住房金融領域，種種對“房住不炒”底線試探的舉動，也引起了央行和銀保監會的重視，舉措密集跟進。

　　4月，個別銀行因經營性貸款和消費貸款資金被挪用于購房，被浙江銀保監局處罰。

　　4月20日，央行深圳中心支行發布通知，要求轄內銀行緊急自查房抵經營貸資金違規流入房地產情況。而在4月22日的國新辦新聞發布會上被問及深圳樓市波動時， 銀保監會表示，貸款一定要按照申請貸款時的用途真實使用資金，不能挪用。如果以房產抵押申請貸款，無論是按揭還是經營性貸款，資金用途一定要真實，要求銀行嚴格監控資金流向，對于違規流入房地產的堅決糾正。

　　4月23日，央行上海總部召開上海房地產信貸工作座談會，要求轄內商業銀行堅持“房住不炒”定位，嚴禁以房產作為風險抵押，通過個人消費貸款和經營性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規向購房者提供資金，影響房地產市場的平穩健康發展

　 　“這些政策體現了當前房地產市場穩定的導向。近期各類違規資金進入房地產的新聞比較多，監管工作重點圍繞此類違規資金的管制而展開。后續應積極引導各類商業銀行開拓貸款業務，積極形成科學合理的貸款模式，進而促進貸款業務的健康發展。” 嚴躍進預計，二季度各商業銀行對信貸資金的用途、投向會做積極審查，尤其是會嚴管違規投向房地產的行為。

來源：金融時報客戶端

記者：陸宇航