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園區開發不能憑空進行，必須占據一定的地理空間。土地開發是園區開發最基礎層次的要求，它是指對土地進行整理投資的開發過程，具體來說就是按照園區規劃要求，開發主體對園區建設用地進行統一征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的基礎配套設施建設，從而將“生地”做成“熟地”的全過程。

由此可見，土地開發是土地出讓或項目開發的前期行為，以拆遷安置、土地平整和基礎配套設施建設為重點，并以土地“由生變熟”為開發結果。我國產業園區“熟地”程度經歷了從“三通一平”到“十三通一平”的漸進改變，如山東日照高新技術產業開發區即實現了土地一級開發的“十三通一平”。根據“熟地”程度不同，土地一級開發的內容不斷豐富，開發成本也不斷增加。

除了基礎設施建設內容的不同，基礎設施建設的技術手段也在升級。傳統上，各種城市管線均采用直埋或架空的方式進行鋪設，隨著科技的發展以及城市化水平的提高，傳統的管線鋪設方式越來越不適應城市可持續發展的要求，采用共同溝的模式進行管線的鋪設成為園區開發建設的趨勢與潮流，我國繼1994年底在上海浦東建立國內第一條規模較大、距離較長的共同溝后，北京、濟南、杭州等地也相繼開展了這一工程。

功能載體建設是建立在土地一級開發的基礎上對土地的深度開發，是完善園區服務配套，增強園區專業服務能力，提高園區土地集約利用能力，提升園區項目吸引力和整體競爭力的重要手段。隨著園區經濟的不斷發展，簡單的土地招商模式已不能適應時代的潮流，推動相關功能載體建設已是大勢所趨。根據載體功能不同，功能載體大致可分為配套服務類、產業運營類、產業服務類三種類型，具體內容如下表所示：

整體環境營造是指營造出一種既有利于提升企業和園區生產、生活質量，又有利于集聚優質的產業資源和一流的人才資源的氛圍。整體環境營造是對園區更深層次的開發，已成為眾多相對成熟型園區的發展方向，如上海金山建設的生態型工業園區，花園式辦公的上海浦東金橋、美國硅谷建設的花園式園區，蘇州工業園區建設的智慧型園區等。如表3所示，園區整體環境營造主要體現在綠化景觀、生態載體、人文設施、社區建設四個方面。