“舊改”時代來臨，如何煥新縣域？ ——國務院全面推進“舊改”代替“棚改”
時間:2020-09-02來源:王牌智庫 作者:崔 雨 點擊:
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近日，國務院辦公廳公布《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，要求按照黨中央、國務院決策部署，全面推進城鎮老舊小區改造工作，滿足人民群眾美好生活需要，推動惠民生擴內需，推進城市更新和開發建設方式轉型，促進經濟高質量發展。文件指出，到“十四五”期末，也就是2025年，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。
“舊改”全面提速
老舊小區改造起源于2015年12月的中央城市工作會議，該會議首次提出“加快老舊小區改造”，此后“舊改”工作一直進展平穩。今年由于突如其來的疫情沖擊，國內穩經濟壓力越發加大，在中央“房住不炒”的強力定調下，2020年上半年相關“舊改”配套政策密集出臺，“舊改”進程按下快進鍵。在中央層面的政策頂層設計逐漸完善的過程中，地方政府也開足馬力推進老舊小區改造工作。2020年，全國絕大部分省份已出臺本年老舊小區改造目標。
此次“舊改”范圍，指的是2000年以前的老舊小區，“舊改”是在原有的基礎上進行改造，不是拆后重建，改造時間相對較快。老舊小區改造主要包括三類，一是基礎類小區，對該類小區主要是改造提升市政配套基礎設施以及小區建筑物外墻、樓梯等公共部位維修為主；二是完善類，主要是改造該小區的生活環境及配套設施，包括有條件的加裝電梯，配建停車場等；三是提升類小區，該類小區主要以提升居民生活品質、豐富社區服務配給的需求，通過改造或建設周邊生活設施，包括引導發展社區養老、托幼、醫療、保潔等服務。
由此，可以看出國家大力推動“舊改”的目的在于提高居民的生活質量，消除老舊小區的危險隱患，為老城區居民創造美麗的生活環境。老舊小區承載著城市發展的足跡，是我們城市建設過程中不可或缺的部分，并受到群眾的廣泛關注。老舊小區改造可以補齊城市文明程度的“短板”，對于建立和諧社區和提高城市的良好形象具有重要的意義。
“棚改”收尾，“舊改”如何發力
相比“棚改”是拆除重建，“舊改”與“棚改”不同，不是大拆大建，而是在原有的基礎上進行改造?！兑庖姟分赋?，重點改造小區的配套基礎設施，包括小區的水電線路改造以及光纖配套，有條件的加裝電梯，改建停車場，加建衛生設施、教育設施為主，不會涉及規模龐大的拆遷改造及征地補償，不是每個老舊小區都有改造的必要，這與“棚改”形成明顯的差異。
“棚改”的政策短期來說是有好處的，能夠拉動經濟增長，但長期運行下來，對地方房地產市場的發展已帶來諸多不利影響，棚改收尾已是大勢所趨。當前推出“舊改”政策，無論是從城市管理與房地產市場長遠發展的視角，還是從以人為本的視角看，都是值得長期探索的一種城市更新模式。
“舊改”發力，需探索多元化資金支持。“舊改”與“棚改”完全不是一個資金量級，“棚改”的資金來源于開發商、政府、銀行等增量貨幣。“舊改”僅針對基礎性、配套性、升級性三個部分進行投入，鼓勵多方參與，資金來源于政府、銀行等金融機構、居民、單位等，其中財政資金重點支持基礎類小區，吸引社會資本改善升級性小區。同時，按照誰受益誰出資原則，積極推動居民出資參與改造。那此次“舊改”參與方能夠獲得哪些收益呢？首先是小區居民，小區的生活環境將會得到改善，生活更加便捷，相對應的二手房價格或房子租金將會提高；其次是地方政府，通過老舊小區改造，能夠改善老城區生活環境，提升城市對外形象和影響力；最后是社會資本方，《意見》提出“改造后專營設施設備的產權可依照法定程序移交給專業經營單位，由其負責后續維護管理”，這意味著小區的停車場收益、廣告收益、公共區域攤位費等公共收益將由社會資本方獲取。
“舊改”發力，需煥新存量土地價值。“棚改”是在盤活增加存量土地，同時也是間接增加新建設商品住宅供應及盡可能增加城市配套，盡力增加房地產開發投資；“舊改”是在壓縮存量土地供應，同時也是間接增加存量商品住宅供應及繼續盤活使用城市配套，逐步縮減房地產開發投資。這意味著中共中央堅持“房住不炒”的總定位不動搖，我們已經度過了靠刺激房地產拉動經濟發展的年代。國家開始推進老舊小區改造，探索通過盤活存量土地，挖掘老舊小區存量資源，推動地方政府開始向“土地存量”要經濟效益。
“舊改”時代，城市更新為縣域發展帶來新機遇
5月份，國家發展改革委下發關于加快開展縣城城鎮化補短板強弱項工作的通知，要求各地區要瞄準市場不能有效配置資源、需要政府支持引導的公共領域，聚力推進17項建設任務，“老舊小區更新改造”即是其中之一。綜合來看，"舊改"對縣域的高質量發展帶來諸多積極影響，成為推動城市建設與更新的重要工作抓手。
首先，“舊改”穩定縣域房地產市場。“棚改”通過貨幣化安置，居民手中有了更多的流動資金，短期內能夠刺激經濟的快速發展，讓更多的資金流入樓市，從而導致三四線城市房價的上漲而廣受詬?。欢?ldquo;舊改”最直接就是改善居民住房條件，沒有涉及到拆遷補償，最直接的影響是提升二手房價值，但對房地產價格來說影響非常小。除此之外，“舊改”還能推動房屋租賃市場的發展，隨著老舊小區的改造提升，小區居住品質得到改善，為房屋租賃市場和二手房市場提供大量的優質房源，促進房地產市場穩定健康可持續發展。
其次，“舊改”拉動相關行業發展，激活縣域經濟活力。在今年4月份召開的國務院常務會議上，國家提出今年要加大城鎮老舊小區改造力度，推動惠民生擴內需。就有專家表示，“舊改”作為現階段兼顧“穩增長”和“惠民生”的重要手段，投資規模可觀，將為相關產業帶來增量業務。從改造內容上看，“舊改”主要就是對老舊小區的水電氣暖等基礎設施的改造提升，順帶解決停車位、無障礙設施、電梯等老大難問題。這將帶動建材行業、建筑裝修產業、家電行業、物業、通信等相關行業的發展，尤其對建筑裝修行業來講，將會對防水、涂料、水泥、保溫等相關產品需求量增加，帶來新的就業機會。舊城改造還能促進旅游產業發展。以殷都區安鋼周邊老舊小區改造為例，在改造老舊小區的同時，充分挖掘鋼鐵文化、工業文化內涵，增加文化創意元素，完善文化旅游的配套支撐，引導安陽及周邊人群參觀游玩，體驗參與殷都區及安鋼歷史文化資源，串聯“舊改”小區與殷都區其它文化旅游景點，打造成縣域經濟發展新的旅游經濟增長點。
最后，“舊改”推動民生改善，提升縣城品質。“舊改”的目的就是改善居民生活條件，通過完善居民周邊生活配套設施和居住環境，改善居民的生活品質，提升城市形象。通過“一院一策”，敲定個性化改造方案，把老舊小區改造與保護歷史文脈、民族特色、老城記憶和鄉愁韻味等結合起來，讓改造后的老舊小區彰顯縣域文化和街區特色。
總體來說，隨著“舊改時代”來臨，中國房地產市場的存量住房與新建住房在品質方面將會更加平衡。對于大中城市來說，老舊小區全面改造將刺激新一輪房地產市場的投資、消費和生產；對于縣域來說，老舊小區改造是推動城市更新、提升城市管理水平的重要抓手。值得注意的是，全面推進城鎮老舊小區改造是一項復雜而艱巨的工程，涉及老舊小區的居民、設施、產權等多種問題。面對實施過程中可能發生的各種考驗，需要總結經驗、專業前置，加強頂層設計和可行性研究，不斷完善各種政策措施和落地舉措，推進城市更新和開發建設方式轉型，促進經濟高質量發展。
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