王牌說(shuō)市||調(diào)控難掩土拍熱情，鄭州樓市穩(wěn)中向好
時(shí)間:2018-03-15來(lái)源:王牌智庫(kù) 作者:acebm 點(diǎn)擊:
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鄭州市場(chǎng)分析
（一）土地市場(chǎng)分析
1.土地供應(yīng)分析
【閱讀原文】2018年1月鄭州市土地市場(chǎng)供應(yīng)2宗，供應(yīng)面積共計(jì)47畝，環(huán)比12月減少了95.8%。1月份鄭州全市供應(yīng)的兩宗土地均位于鄭東新區(qū)；供地類型分別為批發(fā)零售、商服類用地。
2.土地成交分析
2018年1月份，鄭州市土地市場(chǎng)成交10宗；成交面積共計(jì)440.6畝，環(huán)比12月成交量減少了59.75%。1月份，鄭州全市土地成交市場(chǎng)主要集中在惠濟(jì)區(qū)，其次是金水區(qū)、經(jīng)開區(qū)、中原區(qū)以及高新區(qū)等地；成交地塊的類型仍然以城鎮(zhèn)住宅為主，其次是商務(wù)金融、批發(fā)零售用地。
2018新年年初，鄭州市推地?zé)崆殡S著冷空氣的持續(xù)補(bǔ)充逐步降溫。但從成交情況看，2018年1月，鄭州土拍市場(chǎng)再掀風(fēng)云。雖然進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，但開放商依舊“饑渴”，搶地?zé)崆椴粶p。2017年已經(jīng)過完，鄭州土地市場(chǎng)總體來(lái)講比較平穩(wěn)，新的政策很好地抑制了地王的出現(xiàn)。從后續(xù)市場(chǎng)的發(fā)展情況來(lái)看，鄭州市場(chǎng)依然被看好。預(yù)計(jì)2018下半年土地市場(chǎng)交易會(huì)繼續(xù)火熱，市場(chǎng)管控依然需要繼續(xù)。
（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1.商品房市場(chǎng)分析
（1）供求走勢(shì)分析
2018年1月份，鄭州全市商品房供給達(dá)到172.7萬(wàn)㎡，環(huán)比下降了68%；銷售面積258.4萬(wàn)㎡，環(huán)比減少了41.6%；商品房供求比為0.7。
總體來(lái)看，2018年1月，鄭州全市商品房供銷環(huán)比齊跌，商品房總體供求格局為供不應(yīng)求。
注：從2017年4月份開始，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布的鄭房指數(shù)將上街區(qū)、滎陽(yáng)市、中牟縣、新鄭市、新密市、登封市等周邊縣市都統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，不再單獨(dú)發(fā)布鄭州市區(qū)的房屋成交數(shù)據(jù)(下同)。
（2）量?jī)r(jià)走勢(shì)分析
2018年1月份，鄭州全市商品房成交了26775套(間)，銷售均價(jià)降至9067元/㎡，環(huán)比上升了11.8%。
總體來(lái)看，2018年1月份，鄭州全市商品房成交量環(huán)比下降明顯，但是商品房成交價(jià)格穩(wěn)中有升。
2.商品住宅市場(chǎng)分析
（1）供求走勢(shì)分析
2018年1月份，鄭州全市商品住宅供給135.1萬(wàn)㎡，環(huán)比減少66.2%；商品住宅銷售224.8萬(wàn)㎡，環(huán)比減少了44.3%；商品住宅供求比為0.6。
住宅市場(chǎng)仍然是鄭州市商品房市場(chǎng)的絕對(duì)主力，2018年1月鄭州市商品住宅供銷環(huán)比均成下跌趨勢(shì)，供不應(yīng)求格局加劇。
（2）量?jī)r(jià)走勢(shì)分析
2018年1月份，鄭州全市商品住宅銷售22272套(間)，1月底鄭州全市商品住宅銷售均價(jià)為8607元/㎡，環(huán)比上升了10.3%。
可以看出，2018年1月鄭州全市商品住宅均價(jià)環(huán)比上升態(tài)勢(shì)明顯。
3.二手房市場(chǎng)分析
鄭州二手房市場(chǎng)主要以二手住宅交易為主，2018年1月份，鄭州全市二手房交易44.2萬(wàn)㎡(4595套)，環(huán)比下降了12.7%；其中二手住宅交易量為42.3萬(wàn)㎡(4445套)，環(huán)比下降了13.4%。截止到2018年1月底，鄭州市二手房均價(jià)為10450元/㎡，環(huán)比上升了2.1%，其中二手住宅均價(jià)為10521元/㎡，環(huán)比上升了3.2%。
從2017年1月-2018年1月鄭州市二手住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)圖看，經(jīng)歷了2017年下半年的連續(xù)降價(jià)，鄭州市二手住宅價(jià)格自2018年1月開始出現(xiàn)升高趨勢(shì)。
2017年4月份起鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)綜合了全市全部行政區(qū)劃范圍內(nèi)的多個(gè)市區(qū)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，并且由于受到2017年上半年限簽、限價(jià)等政策影響，鄭州全市商品房供銷量顯示出大幅上升趨勢(shì)，全市商品房均價(jià)也自4月起急劇下跌。2017年下半年，鄭州全市商品房再掀供銷熱潮，表明鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度仍然較高。相比較2017年4、5月份的供銷情況，2018年1月鄭州全市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交市場(chǎng)依然旺盛，供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)明顯。
整體來(lái)說(shuō)，鄭州市作為國(guó)家中心城市，在大都市區(qū)建設(shè)任務(wù)下，全省的要素都會(huì)向鄭州傾斜；鄭州作為人口凈流入城市，剛性需求持續(xù)存在。這兩點(diǎn)將直接帶動(dòng)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，短期內(nèi)鄭州樓市將呈現(xiàn)“平穩(wěn)且小幅上揚(yáng)”態(tài)勢(shì)。
王牌觀點(diǎn)一：調(diào)控出臺(tái)一年多，鄭州樓市趨于平穩(wěn)
自2017年“3·17”調(diào)控政策升級(jí)以來(lái)，全國(guó)樓市經(jīng)歷了大大小小的調(diào)控200次有余，而且一次比一次嚴(yán)厲。2017年，鄭州的調(diào)控政策包括“限購(gòu)、限貸、限售、限簽、限離、限價(jià)”。在“六限”調(diào)控政策下，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從2016年的暴漲逐步走向穩(wěn)定。
調(diào)控政策出臺(tái)一年多來(lái)，鄭州房?jī)r(jià)逐漸恢復(fù)平穩(wěn)，目前來(lái)看調(diào)控沒有放松的跡象，未來(lái)鄭州房?jī)r(jià)大漲或大跌的可能性都變小，市場(chǎng)將進(jìn)一步保持平穩(wěn)發(fā)展。2018年，鄭州在國(guó)家中心城市的地位更加突出，四環(huán)快速化時(shí)代的來(lái)臨也會(huì)讓城市框架逐漸拉大，“米字形”的高鐵格局會(huì)使其變得更有活力，各類包括人口等在內(nèi)的資源導(dǎo)入，會(huì)帶來(lái)更多的居住需求，從這個(gè)角度看，鄭州市場(chǎng)房?jī)r(jià)會(huì)保持平穩(wěn)和堅(jiān)挺的狀態(tài)，出現(xiàn)下跌的可能性非常小。
王牌觀點(diǎn)二：國(guó)家中心城市之間的PK，關(guān)鍵在于“人才”和“創(chuàng)新”
2018年初，鄭州市政府正式公布《鄭州建設(shè)國(guó)家中心城市行動(dòng)綱要(2017-2035年)》；同時(shí)，上海交通大學(xué)城市科學(xué)研究院根據(jù)自主研發(fā)的國(guó)家中心城市綜合評(píng)估指標(biāo)框架體系，對(duì)8個(gè)國(guó)家中心城市的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)估，鄭州居于榜尾(排名第八位)。鄭州市加快推進(jìn)國(guó)家中心城市建設(shè)任重而道遠(yuǎn)。
城市的本質(zhì)是人的聚落。人是城市的必要條件，城市為人服務(wù)。國(guó)家中心城市，服務(wù)的人更應(yīng)該多于一般的城市。在這一點(diǎn)，鄭州市在人才引進(jìn)政策方面明顯落后于杭州、西安、武漢等地。鄭州市要發(fā)展國(guó)家中心城市，急需真正能吸引人的舉措，留得住人才是關(guān)鍵。
十九大提出“加快建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家”，明確“創(chuàng)新是引領(lǐng)發(fā)展的第一動(dòng)力，是建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系的戰(zhàn)略支撐”。城市是區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的中心，加快推進(jìn)創(chuàng)新型城市建設(shè)，對(duì)于增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力、加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展和建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家意義重大。鄭州在8個(gè)國(guó)家中心城市排行末位，綜合創(chuàng)新能力明顯薄弱，因此要把創(chuàng)新作為國(guó)家中心城市建設(shè)發(fā)展的第一動(dòng)力，努力推動(dòng)城市品質(zhì)提檔升級(jí)。
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