一、國內基本形勢分析
（一）房地產開發投資情況
2017年1-12月份，全國房地產開發投資109799億元，增速同比增長7.0%，環比1-11月份增速回落了0.5個百分點。其中，住宅投資75148億元，增長9.4%，增速回落0.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為68.4%。
另一方面，2017年，全國房屋新開工面積高達178654萬㎡，比上年增長7.0%；其中住宅新開工面積為128098萬㎡，比上年增長10.5%。
2017年，房地產開發企業到位資金156053億元，比上年增長8.2%，增速比1-11月份提高0.5個百分點。
（二）商品房銷售和待售情況
2017年，商品房銷售面積169408萬平方米，比上年增長7.7%，增速比1-11月份回落0.2個百分點。其中，住宅銷售面積增長5.3%。商品房銷售額133701億元，增長13.7%，增速提高1個百分點。其中，住宅銷售額增長11.3%。
2017年全國商品房待售面積58923萬㎡，比上年下降15.3%；其中住宅待售面積為30163萬㎡，比上年下降25.1%。
（三）房地產開發景氣指數
12月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為101.72，比11月份提高0.09點。
2017年1月份以來，國房景氣指數持續走高，至今國房景氣指數已經連續10個月穩定在101以上。
注：全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）選擇2012年為基年，將其增長水平定為100。通常情況下，國房景氣指數100點是最合適的景氣水平，95至105點之間為適度景氣水平，95以下為較低景氣水平，105以上為偏高景氣水平。
2017年，全國房地產投資增速受去年同期高基數影響放緩；房屋新開工面積同比增長，表明開發熱度仍較高；商品房銷售面積和銷售額增幅有所放緩，但商品住宅銷售規模再創新高；此外，住宅庫存面積下滑，但一二線城市去化周期仍處于低位，三四線庫存壓力仍在，2018年去庫存基調未變；國房景氣度上升趨勢尤為明顯，表現出調控中整體向好的發展態勢；整體上，從2017年全國房地產市場趨勢來看，2018年全國調控總基調將不會改變，加快長效機制落地為中長期房地產發展重心。
二、鄭州市場分析
（一）土地市場分析
1.土地供應分析
2017年12月鄭州市土地市場供應26宗，供應面積共計1114.7畝，環比11月增加了26.5%。12月份鄭州全市土地供應數量最高的區域是惠濟區，其次是管城區、高新區、金水區以及經開區，最后是中原區；供地類型仍以城鎮住宅為主。
2.土地成交分析
12月份，鄭州市土地市場成交31宗；成交面積共計1092.5畝，是11月成交量的2.2倍。12月份，鄭州全市土地成交市場主要集中在鄭東新區，其次是二七區、金水區、中原區、高新區、經開區以及管城區等地；成交地塊的類型仍然以城鎮住宅為主，其次是商服用地（全部位于鄭東新區），還有一部分是住宅餐飲、批發零售用地。
似乎年底推售土地已經成為行業慣例，2017年年尾鄭州市土地供應尤為密集。2017年12月份鄭州全市土地市場迎來新的供求高峰，一方面政府需要土地的財政收入，另一方面，各大開發商也需要在年底囤地，以保證來年順利開盤。受熔斷政策影響，2017年鄭州市地價漲幅整體上有放緩趨勢，但仍處高位。
（二）房地產市場分析
1.商品房市場分析
（1）供求走勢分析
2017年12月份，鄭州全市商品房供給達到540.2萬㎡，環比增加了1.2倍；銷售面積442.4萬㎡，環比增加了88.8%；商品房供求比為1.2。
總體來看，2017年1-12月份，鄭州全市商品房供銷均呈波動性上升趨勢，12月鄭州全市商品房供銷再掀高峰，商品房預售面積達到全年內最高值，銷售面積（442.4萬㎡）僅次于9月份，商品房總體供求格局為供過于求。
注：從2017年4月份開始，鄭州市住房保障和房地產管理局發布的鄭房指數將上街區、滎陽市、中牟縣、新鄭市、新密市、登封市等周邊縣市都統計在內，不再單獨發布鄭州市區的房屋成交數據(下同)。
（2）量價走勢分析
2017年12月份，鄭州全市商品房成交了43828套(間)，銷售均價降至8112元/㎡，環比下降了5.1%。
總體來看，2017年1-12月份，鄭州全市商品房成交量呈波動性上漲態勢，而受限簽、限價等政策影響，市場趨嚴，2017年4-12月份，鄭州全市商品房成交價格較為平穩，波動性不大。
2.商品住宅市場分析
（1）供求走勢分析
2017年12月份，鄭州全市商品住宅供給399.5萬㎡，環比增加1.2倍；商品住宅銷售403.5萬㎡，環比增加了98.8%；商品住宅供求比為1。
住宅市場仍然是鄭州市商品房市場的絕對主力，2017年1-12月以來鄭州市商品住宅供銷走勢為波動性向上，9月份銷售面積達到全年最高值，12月份供銷再攀高峰，供求基本平衡。
（2）量價走勢分析
2017年12月份，鄭州全市商品住宅銷售38603套(間)，12月底鄭州全市商品住宅銷售均價為7800元/㎡，環比下降了2.5%。
可以看出，在限簽限價影響下，2017年4月起鄭州全市商品住宅均價趨向低位波動，9月份達到最低(7592元/㎡)，截止到12月份，鄭州市商品住宅均價已經連續9個月保持在8000元/㎡左右的水平。
3.二手房市場分析
鄭州二手房市場主要以二手住宅交易為主，2017年12月份，鄭州全市二手房交易50.6萬㎡(5122套)，環比下降了6.7%；其中二手住宅交易量為48.9萬㎡(4990套)，環比下降了5.9%。截止到2017年12月底，鄭州市二手房均價為10233元/㎡，環比下降了2%，其中二手住宅均價為10193元/㎡，環比下降了1.9%。
從2017年鄭州市二手住宅量價走勢圖看，鄭州市二手住宅價格自4月份急劇下跌，隨后出現升高趨勢，8月份至今又連續5個月持續下降。
2017年，鄭州市商品房供應量和銷售量從4月份起均大幅度上升，房價自4月起急劇下跌。一方面，由于2017年4月份起鄭州市房地產市場數據綜合了全市全部行政區劃范圍內，包括市區范圍、滎陽、上街、新鄭、中牟、新密等多區域的房地產數據；另一方面，受限簽、限價等政策影響，房地產市場趨嚴導致成交量價走低。年底鄭州全市商品房供銷再掀高峰，表明房地產市場熱度仍然較高。整體來說，2017年鄭州市房地產市場受政策影響較大，但整體維穩。
王牌觀點一：2017超嚴限購之下，鄭州樓市依然堅挺
2017年，鄭州市房地產調控政策持續：限購、限貸、限售、限價、限簽；土地出讓條件逐漸苛刻，有實力拿地的開發商減少，實力不足的開發商壓力明顯；符合條件的購房者減少，貸款利率整體上浮，包含首套房貸，購房成本提高。在高壓調控的環境下，鄭州商品房銷量繼續增長，銷售價格穩健。住宅二手房市場發展平穩，整體成交量同比下滑明顯，成交價格穩中有降。
鄭州市作為房價、地價漲幅曾經名列前茅的明星城市，也是國家調控政策的積極響應者，調控效果正逐步顯現，房地產市場趨于理性和穩健。在穩步推進國家中心城市建設的過程中，政府在城市規劃、政策支持、長效機制等方面持續發力，鄭州市城市版圖擴大，房地產市場外延擴大，推進土地多元化供給，租購并舉、租賃同權逐步落地，房地產長效機制建設推進，預計2018年鄭州市房地產調控政策仍將持續，房地產市場仍將趨穩發展，或有小幅上下浮動。隨著國家“針對各類需求差別化調控，滿足首套剛需”政策的推進落地，和鄭州市“智匯鄭州”相關落戶、購房政策的實施，2018年剛需族購房者會增加。
王牌觀點二：“智匯鄭州”既為城市競爭，也為樓市松綁
現階段，特大城市和很多城市發展面臨公共資源、城市容量等的限制條件，而高端、具備發展潛力的人才是城市發展最具競爭性的力量。隨著北上廣深對人口的嚴格控制，人才去向成迷，二線城市顯然是卯足了勁要吸納人才才能獲得更好的發展。“智匯鄭州”為非鄭戶籍人才在鄭州購房開啟了綠燈，但其它方面，如限購、限貸、限售等仍然按照調控政策執行。鄭州限購新政的背后是鄭州市政府要留住人才、加快鄭州市國家中心城市建設。
“人才政策”是為了吸引人才流入，為了城市發展，但這些政策也間接地為房地產市場帶來一定影響，尤其是將人才和購房資格掛鉤。但是人才落戶從出發點上絕對不是房產調控的工具，一個城市要發展，真正的能吸引人，再留得住人才是真正的核心競爭力。2018年，鄭州市依然要毫不動搖地堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持房地產市場調控目標，嚴格落實各項調控政策措施，才能確保房地產市場穩定。
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