王牌說市||調控再潑冷水，鄭州樓市霧里看花漸趨理性？
時間:2017-08-29來源:王牌智庫 作者:acebm 點擊:
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王牌“觀”市
（一）商品住宅市場分析
1、供求走勢分析
2017年5月份鄭州市商品住宅供求比為1.66，具體來說，5月商品住宅預售面積為217.72萬㎡，環比減少16.51%，同比增長1.02倍；成交面積為131.12萬㎡，環比減少27.71%，同比減少10.01%。
如上圖所示，今年2月、3月份商品住宅市場的供應和成交面積急劇下降，出現供不應求現象；從4月份市場開始回歸，連續兩個月供應面積均超過200萬㎡。5月鄭州市商品住宅市場供過于求。
2、量價走勢分析
2017年5月份商品住宅均價為8067元/㎡，環比下跌1.22%，同比下跌12.47%；成交數量為13536套，比4月份減少3226套。如上圖所示，鄭州市商品住宅均價從2017年2月的10465元/㎡持續下降至5月份的8067元/㎡；成交數量從3月份開始持續增加，5月稍有回落。
王牌地產研究院認為：去年下半年，鄭州市樓市一度出現迅猛上升。2016年10月，隨著《關于促進房地產市場持續平穩健康發展的通知》政策的出臺，針對頻頻出現的“地王”起了限制性的作用；之后在去年12月和今年5月初，鄭州市政府再次先后發布調控房地產市場的限購限貸政策。今年以來，受到限購限貸調控加劇影響和主城區的高價格因素，商品房成交區域多集中在近郊區。
（二）非商品住宅市場分析
1、供求走勢分析
2017年5月份鄭州市非商品住宅供應面積為56.83萬㎡，環比微增3.01%，同比增長38.58%；成交面積為27.91萬㎡，環比減少20.42%，同比增長36.81%。供求比為2.04，明顯供過于求。
由上圖可以看出，2016年從5月份開始非商品住宅都是供過于求的狀態，今年前三個月供應和成交市場整體下降較多，出現短時間的供不應求狀態，4月份供應面積急劇增加，到5月份為止，供應量已經大大高于成交量。
2、量價走勢分析
從鄭州市非商品住宅量價走勢圖上看，從2016年5月份到今年5月份，非商品住宅成交價格有過較大波動。從2016年12月份開始，非商品住宅價格上升明顯，今年2月份達到最高13635元/㎡而后有所回落。本月非商品住宅均價穩定在10709元/㎡；成交數量為3789套，環比下降了17.45%，同比增長40.80%。
王牌地產研究院認為：與商品住宅市場相比，鄭州市非商品住宅長期處于供過于求的狀態，庫存壓力較大，然而今年以來非商品住宅成交量同比持續增加，可見鄭州市非商品住宅去庫存化周期逐漸降低，但諸如寫字樓空置率、去庫存等壓力仍在，鄭州商業地產“去庫存”依然任重道遠。
（三）二手住宅市場分析
本月鄭州市二手住宅成交數量為5626套，環比減少14.04%，同比減少22.36%；成交價格為10218元/㎡，環比增長5.58%，同比增長13.23%；從上圖看，從2016年5月份以來鄭州市二手住宅市場與二手房整體市場情況一致，價格基本是緩慢增加，成交數量整體上較去年有所減少。本月二手住宅價格較上月有所回升而成交量有所下降。
王牌地產研究院認為：去年下半年鄭州市二手房房價格持續上漲，激發了群眾的購買熱情，去化周期快速減小。到今年3月份鄭州市二手房均價已經上漲至11000元/㎡以上，這一輪的房價的瘋漲，引起人們購房恐慌。結合去年10月份政府出臺限購限貸政策限制了一部分人的炒房，4月份房管部門加快了商品住宅預售手續的批準，進一步加大了房地產產品的市場準入量，有利于進一步穩定購房者的情緒，保持房地產市場的健康、平穩、有序發展。故本月房價有所下降，預測未來短時間內鄭州二手房價走勢不會波動很大。
總體來說，政策方面，為真正貫徹國家關于房產調控核心原則“房子是用來住的，不是用來炒的”，短時期內調控政策將不會放寬松或將繼續收緊；市場成交方面，受房地產調控政策升級，房貸利率調高影響，短期內成交量會有所回落；價格走勢方面，由于限購政策升級，近期鄭州房地產市場處于供大于求的狀態，因此房價維持平穩波動，短期會有所下調但降幅不大。
王牌“說”市
王牌觀點一：限購政策升級，房地產市場趨于理性。
5月3日，鄭州市房管局發布《關于進一步落實住房調控措施的通知》，住房限購區域調整為：市內五區、航空港區、鄭東新區、經開區、高新區、新鄭市、滎陽市、中牟縣。鄭州樓市限購政策升級使投資客再次遭到打擊，買房格局及規則再次發生改變。當然，應對鄭州房地產市場變化，從購房者到開發商再到政府相關部門，反應都相當敏捷。政府限購政策升級，不少人認為將影響鄭州房地產業，并給鄭州經濟帶來不可估量的損失。
房地產實戰專家、王牌智庫首席專家上官同君認為：限購升級加碼限售，能夠有效遏制鄭州房價快速非正常上漲，穩定老百姓恐慌性購房心理；讓投機離場，投資觀望，讓真正的剛需一族能夠心歸平靜，安心購房。鄭州市是河南省1.07億人口的省會，房地產市場調控短暫的調整，是為了更好的上路，是為了增強鄭州市的省會城市首位度，實現把鄭州市建設成為國家中心城市的愿景。房地產行業發展受國家宏觀經濟政策、土地供應政策的影響很大，經過鄭州市房地產相關政策的實施，鄭州市房地產市場將會進入平緩調整新常態。
王牌觀點二：房地產行業寡頭競爭格局已顯。
調控令房企格局正發生愈發明顯的變化，寡頭化成為不可避免的趨勢。2016年，房地產企業經過一年的去庫存，在一、二線城市基本屬于持有大量現金階段，所以即使在約束條件非常多的情況下，房企依然獲取優質住宅用地。隨著調控持續深入，土地市場正出現明顯變化，擁有土地多寡是決定開發商可售庫存的重要要素。大部分房企在密集樓市調控下，因為銷售數據良好，同時2016年儲備了大量資金，拿地依然積極。近期鄭州市樓市雖然降溫了，但土地市場特別是優質的住宅地塊，成交依然活躍。一些對風險承受能力極強的房企還在拿地，但中小型房企已經承受不起。大房企能承受賠本的地塊，對于中小房企可能是滅頂之災。如今，還能在土地市場火拼的房企，以大型房企為主力。
房地產實戰專家、王牌智庫首席專家上官同君認為：
目前地產行業面臨拿地難、融資難、利潤率下降的局面，需要在一定的規模基礎上，才能保證企業順利發展。大型房企在獲取資源、融資、品牌建設等各方面能力均強于中小房企，具有明顯的成長機會大、資產安全性高優勢。房地產整體趨勢正向寡頭化發展，房企集中度越來越高。這種邏輯也反映在股價上，龍頭公司當前能夠維持較高的規模復合增速，同時具備抵御市場調控的能力而加速成長；中小地產公司近幾年銷售規模萎縮，在資本市場的股價表現也差強人意。政策調控因城施策、銀行信貸逐步收緊進一步強化了龍頭房企的優勢，持續的調控政策打壓了市場預期，與龍頭公司優異基本面的剪刀差持續擴大。目前來看，房地產市場格局已基本固定。彎道超車和黑馬出現的可能性在降低。
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