尹中立（中國社會科學院金融所房地產金融研究中心主任）

　　近日，北京、天津、成都等地相繼出臺商品房預售資金管理辦法。筆者認為預售資金監管從嚴的主要目的是防止出現房地產開發項目爛尾，這是維護購房者權益的有效措施，長期看有利于房地產行業的健康發展。

　　首先，預售資金先監管后網簽，企業資金騰挪空間縮小。11月4日，北京市住建委、人行營管部、北京銀保監局三部門聯合印發《北京市商品房預售資金管理辦法（2021年版征求意見稿）》。其中最引發各界關注的是，首付款入賬流程的調整和變化。《征求意見稿》明確提出，購房人將定金、符合個人住房貸款規定的首付款足額存入專用賬戶后，方可完成擬購房屋的認購書網上簽約、售房合同網上簽約等功能。

　　預售資金由現行的先網簽后入賬，調整為先監管保護后網簽，即開發商在網簽之前，將不能支取首付款、定金等款項。此前，因為首付款在被監管的預售資金中占比顯著低于來自按揭貸款的銷售回款，因此受監管力度偏弱。因為網簽大都滯后，開發企業收取的定金、首付款等會被歸集到整個資金的大盤子中使用，從而形成時間和資金的錯配，提升資金效率。預售資金先入賬后網簽，將進一步加大開發企業資金循環的難度和成本。一旦嚴格執行，開發企業項目間資金騰挪空間將進一步被壓縮。

　　二是面對重大風險隱患，政府將接管預售資金監管。針對高風險的項目，政府就會直接介入預售資金的管理，確保樓盤不出現爛尾，維護購房者合法權益。

　　《北京市商品房預售資金管理辦法（2021年版征求意見稿）》提出，當預售項目存在重大風險隱患時，區住房城鄉建設部門應全面接管預售資金監管賬戶或建立政府監管賬戶，實施封閉管理保障賬戶資金安全，優先用于本項目工程建設。

　　11月3日，成都發布的《關于進一步明確商品房預售款監管有關事項的通知》提出，出現重大經營性風險的預售商品房項目，納入區（市）縣重點監管，指定單位另設監管專戶（原則上監管銀行不變），確定監管部門嚴格監督預售款收存、支取，對每筆資金審核用途后，直接劃轉至施工、材料等收款單位銀行賬戶。

　　三是企業信用水平將成為預售資金監管的重要考量。北京市在《征求意見稿》中，明確提出：一是，房地產開發企業可憑非監管銀行出具的現金保函，免除同等額度的監管資金。如現金保函額度和有效期可覆蓋房地產開發項目的重點監管額度和建設周期，項目可不進行預售資金監管；二是，項目重點監管額度由區住房城鄉建設主管部門根據項目綜合建設費用、交付使用條件、開發企業信用水平和經營狀況等綜合確定。

　　在房地產金融宏觀審慎監管的背景下，能夠讓金融機構出具足額、足期現金保函的房地產企業，需要有良好的信用，與金融機構良好的合作基礎。目前以頭部房企、央企、國企為主。

　　但對于金融機構而言，在市場下行期，出具現金保函也具有較大風險。10月1日，天津市發布的《關于明確新建商品房預售資金監管工作有關要求的通知》就此提示了相關風險。《通知》指出，各商業銀行應當在依法依規、風險可控的前提下，審慎向房地產開發企業提供新建商品房預售資金監管的相關保函業務。如遇風險，監管銀行可向出具保函的商業銀行進行追償。

　　四是各地采取有效措施提高資金使用效率。今年下半年以來，樓市下行趨勢明顯，商品住房銷售放緩，開發商的資金壓力加大，既要從嚴監管預售資金，防止出現項目爛尾，又要考慮到目前房地產開發商資金緊張的現實情況，為此，有些城市的住房監管部門進行了積極的探索。

　　北京在《征求意見稿》中，提出開發企業可按單一樓棟或多樓棟分別申請用款。此舉可以縮短放款時限，對符合資金使用條件的，放款撥付時限由過去的5個工作日內優化為2個工作日內。同時給予開發企業提出不支付資金異議申請通道。

　　成都發布的《關于進一步明確商品房預售款監管有關事項的通知》提出，預售商品房項目的監管分戶賬內資金達到監管額度后，開發企業可申請支取多余部分資金。未達到監管額度但工程形象進度已達到《監管辦法》第十六條規定支取節點，且賬戶內資金已超過該節點留存余額要求的，開發企業也可按節點支取多余部分資金。申請支取的多余部分資金可用于農民工工資支付。