“土地端、資金端、政策端是住房租賃REITs推出需要考慮的三方面因素。土地端目前已具備多元化供給，拓寬了租賃住房用地來源。擴大租賃住房建設資金來源方面，支持保險機構進入租賃住房市場。另外，政策端積極探索對租賃住房企業的稅費支持。住房租賃REITs推出條件日趨成熟。”近日，中國飯店協會公寓專業委員會執行秘書長、ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然表示。

　　要求項目成熟穩定

　　“截至2020年底，國內住房租賃市場規模達2.52萬億元。盡管公募REITs沒有真正落地，但近幾年已有一些關于類REITs項目的探索。截至2019年底，相繼推出了30多只住房租賃類REITs產品。我國住房租賃REITs時代即將到來，預計國內住房租賃REITs市場規模將達到3024億元。”趙然說。

　　趙然指出，區別于從銀行借款等融資渠道，住房租賃REITs是從公開市場直接募資，將租金證券化，獲取持續穩定的現金流。通過這種方式，讓住房租賃企業“輕裝上陣”。住房租賃REITs發行的核心要求之一是項目成熟穩定，至少運營三年以上。同時，現金流穩定，運營主體是合格的運營商。收益率要達到一定水平，即凈現金流分派率不低于4%。

　　目前，租賃住房有四類，包括商品住房、青年公寓、人才公寓以及在專項租賃用地上建設的租賃式社區。商品住房和青年公寓兩類租賃住房獲取成本較高。同等租金水平下，成本端的原始資產價格較高，導致這兩類租賃住房業態收益率通常達不到4%的門檻線。人才公寓和租賃式社區獲取成本相對較低，在同等租金水平下，有望達到住房租賃REITs對收益率的最低要求。

　　對于發展住房租賃REITs的意義，趙然預計，住房租賃REITs將引發國內房地產市場結構性重塑。一旦公募REITs在住房租賃市場放開，住房租賃企業將輕裝上陣，實現由開發、運營到金融退出的低金融杠桿運行模式，形成可持續發展的商業閉環。REITs是長期的投資和運營策略工具。REITs通過專業機構管理，有助于促進住房租賃市場專業化發展，緩解市場波動。住房租賃REITs有望通過租金分紅的邏輯，改變房價、租金價格上漲過快的情況，成為房地產市場長期穩定發展的穩定器。

　　土地供應持續增加

　　2021年，按照自然資源部等部委的部署要求，住房租賃專項用地將單獨列入土地出讓計劃。在22個長效試點城市，住房租賃專項用地整體出讓比例不低于10%。預計這些地區租賃專項用地可新增70萬間租賃住房。未來三至五年，利用住房租賃專項用地新建住房將達到122.5萬套，有效擴充租賃式社區的整體規模。

　　據ICCRA數據，截至2020年12月底，18個重點城市共出讓了512宗住房租賃專項用地，對應建筑面積約2600萬平方米。按照戶均50平方米計算，可提供52.5萬套房源。

　　從近期熱點城市出讓土地掛牌情況看，人才租賃住房用地占據了較重要地位。

　　4月14日，深圳掛牌2021年第一批集中出讓的6宗地塊，預計將于5月13日拍賣，部分地塊要求配建租賃式人才住房。如編號為A822-0422地塊的土地出讓文件顯示，本次出讓宗地建設住宅類型為出售的人才住房，競配建只租不售的人才住房。

　　多元化退出途徑

　　針對租賃市場的現狀，趙然表示，當前租房市場資產管理主要分為重資產和輕資產兩種模式。重資產模式主要存在經營收益、翻新改造帶來的收益提升、在合適的時點出售資產獲得資產增值收益三個利潤點，對應長期持有的資產通過發行權益型REITs實現退出、出售資產實現退出兩條退出途徑。輕資產模式則存在經營收益和提供咨詢服務收益兩個利潤點，退出途徑對應的只能是公司上市或被并購。資產管理“投融管退”四個環節缺一不可。目前，我國租房市場資產管理的退出環節較缺失，應該倡導多元化的退出模式。

　　“對于一線及新一線城市而言，經濟發展會不斷帶來就業機會，帶動大量城市新居民涌入，刺激住房租賃需求增加。這些因素將為行業帶來新的發展機遇。”趙然指出。

　　趙然指出，對于租賃產業鏈而言，專項用地獲取的新機制及稅收優惠減免，專業化運營機構的出現及運營能力提升，租賃市場品牌價值的強化，對于REITs企業的評估以及投資者教育，都將是較為漫長的過程。