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報告說明

廣東省城市區域劃分：按地理視角劃分為大灣區區域、粵東區域、粵西區域、粵北區域共4個區域。

土地信息來源：廣東省各地級市公共資源交易中心。

統計機構：廣東省房協土地與產業研究中心

統計范圍：100㎡以上經營性用地

總體概況

廣東上半年經營性用地

成交金額同比上升48.7%

廣東省土地市場：2020年1-6月廣東省經營性用地總成交金額為3271億元，同比上升48.7%。其中居住用地成交2601億元，同比上升50.4%。

工業用地上半年

成交金額同比下降14.2%

工業用地市場概況：2020年上半年廣東省工業用地總成交金額為176.79億元，同比下降14.2%。受疫情影響，產業企業拿地投入更為謹慎。

而新型工業用地成交金額為16.97億元，同比下降41%。

分區域產業用地狀況：

大灣區：上半年電子類企業在大灣區產業落地勢頭良好，一級市場土地購置金額達到21.8億元，金額同樣超過10億元的行業有材料和汽車，成交金額分別達到13.38億元、13.88億元。

粵東區域：粵東區域能源及設備類企業拿地金額高達4.1億元，在粵東區域工業用地成交金額占比達26.1%。

粵西區域：材料類和化工類企業拿地金額均超億元，分別達到1.49億元、1.29億元。

粵北區域：材料類和化工類企業拿地金額同樣超億元，分別為1.93億元、1.04億元。

廣東省上半年經營性用地

成交3271億元

廣東省土地市場：2020年上半年廣東省土地掛牌1465宗，掛牌面積5256.55公頃；成交經營性用地土地1232宗，成交面積4476.71公頃，成交金額3271.3億；土地流拍（含終止出讓）162宗，流拍面積504.87公頃。

廣東省上半年居住用地

成交金額同比增加超50%

廣東省土地市場：2020年上半年廣東省土地掛牌面積略有上漲，累計掛牌土地面積5257公頃，同比增加2.3%。其中居住、商服用地起始價均有較大幅度上升。而上半年土地成交金額達到3271億元，同比增長48.7%。

大灣區區域上半年

經營性用地成交超3000億元

大灣區區域土地市場：2020年上半年大灣區區域土地掛牌787宗，掛牌面積3280.84公頃；成交經營性用地土地702宗，成交面積2921.91公頃，成交金額3001.04億；土地流拍（含終止出讓）61宗，流拍面積246.06公頃。

粵東區域居住用地

成交近134億元

粵東區域土地市場：2020年上半年粵東區域土地掛牌290宗，掛牌面積795.91公頃；成交經營性用地土地240宗，成交面積641.67公頃，成交金額164.32億；土地流拍（含終止出讓）32宗，流拍面積82.1公頃。

粵西區域上半年

成交居住用地超40億元

粵西區域土地市場：2020年上半年粵西區域土地掛牌183宗，掛牌面積684.22公頃；成交經營性用地土地126宗，成交面積485.85公頃，成交金額52.42億；土地流拍（含終止出讓）35宗，流拍面積120.9公頃。

粵北區域工業用地成交活躍

成交面積近300公頃

粵北區域土地市場：2020年上半年粵北區域土地掛牌205宗，掛牌面積495.58公頃；成交經營性用地土地164宗，成交面積427.28公頃，成交金額53.53億；土地流拍（含終止出讓）34宗，流拍面積55.81公頃。

土地供應分析

廣東省土地供應區域分化加大

2020年一二季度大灣區區域土地供應面積在省內份額均在60%以上，其他區區域對比2019年年末土地掛牌面積份額均有所下滑，粵北區域更是連續兩季度土地掛牌面積份額不足10%。土地供應區域分化加大。

二季度居住用地供應

進入提速階段

202年上半年各類土地供應差異明顯。居住用地二季度供應面積份額達到44.5%，為近六個季度最高值；商服用地二季度供應面積份額下滑至7.5%；工業用地受整體經濟環境影響較大，二季度掛牌面積份額為48.1%，環比減少14.4個百分點。

二季度大灣區

居住用地掛牌比例大增

大灣區一二季度土地掛牌比例變化較大。居住用地掛牌面積比例從一季度26.7%提升至二季度的47.8%；工業用地二季度掛牌面積比例下降至43.4%，環比一季度減少19.6個百分點。

粵東區域工業用地保持高供應量

二季度粵東區域居住用地掛牌面積比例上升至38.1%，但仍然低于全省44.5%的比例，居住用地出讓節奏尚有提升空間。工業用地二季度掛牌面積比例有所下滑，但依然高于去年平均水平，產業用地保持較高供應量。

粵西區域居住用地供應比例穩定

粵西區域居住用地供應面積比例一二季度都能夠保持在40%以上，供應比例在省內相對穩定。但商服用地掛牌面積比例比起2019年年末下降幅度較大，一二季度掛牌面積比例僅在4%左右。

粵北區域商服用地

供應量持續走低

2020年粵北區域工業用地供應面積保持較高比例，一季度甚至達到70.7%，超過七成供應比例。商服用地供應比例遠低于2019年下半年供應比例，一二季度均不足4%，商服用地供應有待提升。居住用地二季度掛牌面積比例回升至32%。

粵東區域10公頃以上

大面積宗地掛牌量大增

土地掛牌面積公布狀況：2020年上半年廣東省掛牌土地面積在1-3公頃范圍同比增量最多，達80宗。而10公頃以上土地掛牌量同比亦增加18宗。5-10公頃范圍的土地掛牌量有所減少，同比減少21宗。但各區域供應土地面積結構仍有較大差別。

分區域掛牌土地面積狀況：

大灣區：各面積區間掛牌土地數量均有上升，其中1-3公頃范圍土地掛牌量增量最多，同比增加74宗。

粵東區域：粵東區域10公頃以上土地掛牌量大增，同比增加14宗。

粵西區域：5-10公頃區間掛牌土地數量同比減少24宗，各面積區間土地掛牌量同比均有不同程度下降。

粵北區域：1公頃以下小微宗地掛牌量大增，同比增加22宗。

土地成交分析

大灣區省內成交金額

份額已超9成

大灣區區域一二季度成交金額省內份額均在90%以上，而且已經連續五個季度保持份額上升。這其中既有大灣區土地市場熱度持續上升因素，也因為大灣區區域土地供應比其他區域更早進入提速階段。

大灣區居住用地

成交金額再創新高

進入二季度，隨著大灣區加快優質土地供應，居住用地單季度成交金額近1944億元，同比幾近翻倍，在區域內用地成交金額份額更是達到83%，創下近兩年來單季度最高值。

粵東區域工業用地

成交金額份額保持較高水平

粵東區域二季度居住用地供應亦開始提速，成交量提升明顯，二季度居住用地成交金額超100億元。雖然二季度工業用地成交金額份額有所下滑，但連續兩季度份額高于2019年工業用地成交金額份額（7.4%），產業落地態勢良好。

粵西區域居住用地

成交金額下滑明顯

二季度粵西區域居住用地成交金額份額回升至84.3%，與往年平均水平持平。但居住用地上半年成交金額僅為40億元，不足去年同期一半。粵西區域仍需通過土地規劃優化、出讓結構調整、節奏加快等手段盤活土地市場。

粵北區域二季度

居住用地成交金額大增

二季度粵北區域居住用地成交33.71億元，僅二季度成交金額就超過去年上半年居住用地成交金額。二季度優質土地加快供應效果良好，已經成交9宗億元以上居住用地，土地市場熱度穩中有升。

全省1-3公頃面積區間

土地成交量大增

土地成交面積分布狀況：2020年上半年廣東省土地成交同比凈增107宗，其中1-3公頃面積范圍成交土地數量同比凈增62宗，1公頃以上大面積宗地成交95宗，同比增加15宗。

分區域成交土地面積狀況：

大灣區：各面積區間成交土地數量均有上升，其中1-3公頃范圍土地掛牌量增量最多，同比增加達76宗。10公頃以上土地成交63宗，同比增加8宗。

粵東區域：粵東區域10公頃以上土地成交量凈增6宗。其它面積區間土地成交量均有下降。

粵西區域：僅10公頃以上土地成交量同比增加1宗，其它面積區間土地同比減少58宗。

粵北區域：5公頃以下土地成交量同比增加19宗。

10億元以上成交宗地

同比增加29宗

土地成交金額分布狀況：2020年上半年廣東省10億元以上成交土地成交達91宗，同比增加29宗。增量集中在大灣區區域，同比凈增28宗。而1億元以下成交土地同比增量達68宗。3-10億元范圍內成交土地數量有所下滑。

分區域成交金額狀況：

大灣區：成交土地增量集中在1億元以下、10億元以上區間。1億元以下土地成交量同比凈增高達134宗。

粵東區域：粵東區域1億元以下成交土地大幅減少，同比減少38宗。該區間拿地企業主要是中小規模公司。

粵西區域：1億元以下成交土地大幅減少，僅有1宗10億元土地成交。

粵北區域：土地成交量同比增加15宗，但3億元以上高價宗地有所減少。

土地溢價分析

溢價成交土地

集中在大灣區和粵東區域

土地溢價成交概況：2020年上半年廣東省經營性用地溢價成交土地253宗，底價成交979宗。其中大灣區區域溢價成交121宗，最高溢價率達567%；粵東區域溢價成交71宗，最高溢價率達587%；粵西區域溢價成交43宗，最高溢價率達408%；粵北區域溢價成交18宗，最高溢價率438%。

廣東省成交土地

整體溢價率為14.5%

土地溢價成交概況：2020年上半年廣東省經營性用地成交3271.3億元，成交土地起始總價為2857.73億元，整體溢價率為14.5%。從分區域觀察，大灣區區域土地整體溢價率依然最高，達到14.9%；粵西區域雖然成交量下滑，但成交土地溢價率仍達到10.5%。

土地流拍分析

土地流拍統計

土地流拍概況：2020年上半年廣東省總共流拍162宗土地，流拍面積504.87公頃。其中大灣區區域流拍61宗，流拍面積246.06公頃；粵東區域流拍32宗，流拍面積82.1公頃；粵西區域流拍35宗，流拍面積120.9公頃；粵北區域流拍34宗，流拍面積55.81公頃。

大灣區土地流拍量上升明顯

分區域土地流拍情況：雖然2020年上半年大灣區土地成交金額創新高，但隨著市場消化力飽和，流拍量也有所上升。上半年大灣區土地流拍246.06公頃，同比上升47.4%，其次是粵東區域，流拍面積82.1公頃，同比上升34.3%。粵西區域流拍量同比減少28.8%。

上半年流拍土地起始總價達到445億元，遠高于去年同期（161億元）。

起始價5億元以上流拍土地

均位于大灣區區域

土地流拍起始價分布狀況：2020年上半年大灣區土地市場熱度持續，但隨著供應量增加，土地總價維持在高水平，市場未能完全消化，上半年土地流拍面積達504.87公頃，同比上升12.3%。流拍宗數亦比去年同期增加42宗。

分區域流拍土地狀況：

大灣區：起始價5億元以上流拍土地均位于大灣區，流拍數量同比增加17宗。

粵東區域：起始價5億元以上流拍土地均位于大灣區，流拍數量同比增加17宗。

粵西區域：省內唯一一個流拍數量同比減少區域，僅1-3億元起始價區間宗地流拍量有所上升。

粵北區域：1億元以下起始價流拍土地數量大幅上升，同比增加22宗。

總結

上半年土地市場整體向好

年初受疫情影響，多宗土地延期出讓，土地供應亦放緩。進入二季度，廣東省土地出讓速度加快，各地市優質宗地亦提前入市，土地市場熱度也隨之逐步回升。截至二季度末，廣東省土地市場掛牌、成交各項指標同比均已轉正。

值得注意的是，雖然廣東省土地市場整體向好，但是企業拿地還是趨于謹慎，上半年月均溢價成交宗數為42宗，同比減少12宗。而隨著供應量逐步上升，市場消化能力也接近飽和，上半年土地流拍面積達到505公頃，同比上升12.3%。

全年土地成交金額

有望突破7000億元

根據過去兩年廣東省土地成交走勢觀察，下半年土地成交金額全年占比在55%-60%之間，隨著年度建設用地供應計劃公布實施，下半年土地供應量會高于上半年。

在土地供應量、市場狀況趨于穩定前提下，預計下半年土地成交金額能夠達到4100億元以上，全年成交金額有望突破7000億元。

附錄：上半年土拍排行榜

佛山市土地整體溢價率達27.7%

土地溢價概況：上半年廣東省共有10個地市成交土地整體溢價率在10%以上。其中佛山、陽江、東莞、深圳成交土地溢價率都在20%以上。

大灣區成交75宗

10億元以上居住用地

居住用地成交情況：2020年上半年大灣區共有75宗居住用地成交金額超10億元。

粵東區域10億元以上居住用地

均位于汕頭市龍湖區

居住用地溢價成交概況：2020年上半年粵東區域共成交3宗10億元以上居住用地，均位于汕頭市龍湖區。

粵西區域成交1宗

10億元以上居住用地

居住用地溢價成交概況：2020年上半年粵西區域有11宗居住用地成交價超1億元，其中1宗10億元以上居住用地位于湛江市。

粵北區域成交12宗

億元以上居住用地

居住用地溢價成交概況：2020年上半年粵北區域成交金額在1億元以上居住用地達12宗，價格最高宗地位于韶關市武江區。

（來源：廣東房協）