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原標(biāo)題：招商蛇口(16.610, -0.17, -1.01%)（001979）2019年報(bào)點(diǎn)評(píng)：經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健杠桿下降，前海土地整備全面完成 來(lái)源：東北證券(8.200, -0.16, -1.91%)

經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健業(yè)績(jī)穩(wěn)增，限價(jià)影響利潤(rùn)率有所下滑。2019年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入976.72億元，同比增長(zhǎng)10.64%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)160.33億元，同比增長(zhǎng)5.20%。利潤(rùn)率方面，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)毛利率34.6%，同比下降4.8pct，實(shí)現(xiàn)歸母凈利率16.4%，同比下降0.8pct，利潤(rùn)率有所下滑但仍位居行業(yè)高位，期內(nèi)毛利率下滑主要是結(jié)算區(qū)域受限價(jià)及結(jié)轉(zhuǎn)類型影響所致。此外，公司處于審慎原則，期內(nèi)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備20.9億元，同比增加112.3%。公司2020年計(jì)劃新開(kāi)工面積1100萬(wàn)方，同比下降26%，但公司新開(kāi)工面積常年高于計(jì)劃數(shù)；計(jì)劃竣工面積1100萬(wàn)方，同比增加10%，保障2020年結(jié)算規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)。銷售穩(wěn)定增長(zhǎng)，前海土地整備完成。銷售方面，2019年公司實(shí)現(xiàn)銷售金額2204.74億元，同比增長(zhǎng)29.25%；實(shí)現(xiàn)銷售面積1169.44萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)41.35%；銷售均價(jià)18853元/平，同比下降8.6%。2020年公司計(jì)劃實(shí)現(xiàn)拿地金額2500億元，同比增加13.4%。拿地方面，2019年公司新增79個(gè)項(xiàng)目，新增拿地總建面1423萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)4.9%，對(duì)應(yīng)拿地金額976億元，同比增長(zhǎng)3.7%，權(quán)益比例為53.59%；拿地金額/銷售金額為44.3%，同比下降10.9個(gè)百分點(diǎn)。公司拿地穩(wěn)健，土儲(chǔ)豐富優(yōu)質(zhì)，期內(nèi)公司全面完成前海土地整備及合資合作事項(xiàng)，截至期末公司擁有前海區(qū)域土儲(chǔ)455.84萬(wàn)方，尚有428.84萬(wàn)方未開(kāi)工，擁有蛇口太子灣片區(qū)土儲(chǔ)170萬(wàn)方，仍有61.1萬(wàn)方未開(kāi)工。

負(fù)債率低位繼續(xù)下降，融資成本低廉優(yōu)勢(shì)顯著。期內(nèi)公司持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，截至期末，公司凈負(fù)債率水平為29.28%，同比下降16.55pct，處于行業(yè)極低水平，負(fù)債率明顯下降主要由于前海土地整備完成大幅增厚凈資產(chǎn)。期內(nèi)公司通過(guò)多元化融資控制融資成本，期內(nèi)綜合融資成本僅為4.92%，融資優(yōu)勢(shì)顯著。

受布局城市限價(jià)等因素影響，公司的利潤(rùn)率有所下行，同時(shí)，疫情會(huì)影響到公司的竣工節(jié)奏，我們下調(diào)了公司的盈利預(yù)測(cè)。維持公司買入評(píng)級(jí)，預(yù)計(jì)公司2020、2021、2022年EPS為2.23、2.56和2.84元，對(duì)應(yīng)2020、2021、2022年的PE分別為7.5、6.6和5.9倍。

風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)超預(yù)期下行；房地產(chǎn)政策超預(yù)期收緊