王牌說市||節后成交市場尚未回暖，鄭州樓市放量蓄勢待發
時間:2018-04-20來源:未知 作者:acehr 點擊:
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一、國內基本形勢分析
（一）房地產開發投資情況
【閱讀原文】2018年1-2月份，全國房地產開發投資10831億元，同比增長9.9%，增速比去年全年提高2.9個百分點。其中，住宅投資7379億元，占房地產開發投資的比重為68.1%。
1-2月份，全國房屋新開工面積17746萬平方米，同比增長2.9%，增速回落4.1個百分點。其中，住宅新開工面積13032萬平方米，同比增長5.0%。
2018年1-2月份，房地產開發企業到位資金23988億元，同比增長4.8%，增速比去年全年回落3.4個百分點。
（二）商品房銷售和待售情況
2018年1-2月份，商品房銷售面積14633萬平方米，同比增長4.1%，增速比去年全年回落3.6個百分點。其中，住宅銷售面積增長2.3%。商品房銷售額12454億元，增長15.3%，增速提高1.6個百分點。其中，住宅銷售額增長15.7%。
2018年2月末，商品房待售面積58468萬平方米，比去年末減少455萬平方米。其中，住宅待售面積減少42萬平方米，辦公樓待售面積減少71萬平方米，商業營業用房待售面積減少362萬平方米。
（三）房地產開發景氣指數
2018年2月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為101.66，比1月份上升0.01點。
整體來說，國房景氣指數持續走高趨勢明顯，2017年底國房景氣指數突破101.5以上，2018年2月國房景氣指數穩定在101.66。
注：全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）選擇2012年為基年，將其增長水平定為100。通常情況下，國房景氣指數100點是最合適的景氣水平，95至105點之間為適度景氣水平，95以下為較低景氣水平，105以上為偏高景氣水平。
總的來看，2018年全國各地因地制宜、因城施策，繼續實行分類調控，保持政策的穩定性和連續性。1-2月份，全國商品房待售面積繼續減少，房地產開發投資保持增長。70個大中城市中15個熱點城市新建商品住宅銷售價格變動繼續呈現總體穩定態勢。
在“房住不炒”定位下，全國房地產市場投機炒作的現象已經大為減少，市場也逐步進入了回歸居住屬性的良性軌道，房地產市場將保持長期穩健運行。從2018年政府工作報告來看，我國樓市從嚴調控的主基調沒有改變，但與去年相比調控重點有所不同，今年將成為房地產長效機制取得突破的關鍵一年。未來，如果住房制度改革和房地產長效機制沒有取得實質性進展，如果廣大人民群眾還沒能得到安居宜居，放松房地產調控就是不切實際的幻想。
二、鄭州市場分析
（一）土地市場分析
1.土地供應分析
2018年2月鄭州市土地市場供應41宗，供應面積共計2269畝，是1月份供地面積的48倍。2月份鄭州全市供應的土地類型主要以城鎮住宅為主，其次還有住宅兼容商服、商服用地以及批發零售用地。
２．土地成交分析
2018年2月份，鄭州市土地市場成交18宗；成交面積共計735畝，環比1月成交量增加了66.8%。2月份，鄭州全市土地成交市場主要集中在管城區，其次是高新區、惠濟區和中原區，成交宗數分別為7宗、5宗、5宗、1宗；成交地塊的類型仍然以城鎮住宅為主，其次是批發零售、商服用地。
2018年2月，鄭州市土地供應與成交主力主要集中在高新區、管城區、惠濟區以及中原區；供應土地類型主要為城改用地，市內八區土地進行集中供應，預計3月份土地將集中成交。2月首日，2018年以來鄭州首次大規模進行土地集中出讓，共出讓18宗土地，總面積約合733.7畝，引起地產圈的強烈關注，土拍市場熱火朝天。總體來說，新的政策很好地抑制了地王的出現，鄭州土地市場相當平穩，從后續市場的發展情況來看，鄭州市場依然被看好，下半年土地市場交易會繼續火熱。
（二）房地產市場分析
1.商品房市場分析
（1）供求走勢分析
2018年2月份，鄭州全市商品房預售面積為214萬㎡，環比增加了23.9%；銷售面積153.8萬㎡，環比減少了40.5%；商品房供求比為1.4。
總體來看，2018年2月，鄭州全市商品房供應環比上升而成交環比下降，總體供求格局發生轉變，表現為供過于求。
（2）量價走勢分析
2018年2月份，鄭州全市商品房成交了16925套(間)，銷售均價為8638元/㎡，環比下降了4.7%。
2018年2月份，鄭州全市商品房成交量價環比回落明顯。
2.商品住宅市場分析
（1）供求走勢分析
2018年2月份，鄭州全市商品住宅預售127.2萬㎡，環比減少5.8%；商品住宅銷售132.9萬㎡，環比減少了40.9%；商品住宅供求比接近于1。
住宅市場仍然是鄭州市商品房市場的絕對主力，2018年2月鄭州市商品住宅供銷環比均成下跌趨勢，但供求格局趨于平衡。
（2）量價走勢分析
2018年2月份，鄭州全市商品住宅銷售14256套(間)，2月底鄭州全市商品住宅銷售均價為7982元/㎡，環比上升了7.3%。
可以看出，2018年2月鄭州全市商品住宅量價環比回落態勢明顯。
3.二手房市場分析
鄭州二手房市場主要以二手住宅交易為主，2018年2月份，鄭州全市二手房交易35.3萬㎡(3664套)，環比下降了20.2%；其中二手住宅交易量為33.6萬㎡(3564套)，環比下降了20.4%。截止到2018年2月底，鄭州市二手房均價為10880元/㎡，環比上升了4.1%，其中二手住宅均價為10979元/㎡，環比上升了4.4%。
從2017年4月-2018年2月鄭州市二手住宅量價走勢圖看，鄭州全市二手住宅經歷了2017年下半年的連續降價，自2018年1月開始持續回升趨勢明顯，2月底鄭州全市二手住宅均價上升至一年以來最高峰。
2017年下半年，鄭州全市商品房供銷熱潮，表明鄭州房地產市場熱度仍然較高。2018年初，由于受春節假期及政策調控期雙重影響，節后觀望氣氛濃厚，2月份鄭州全市商品房供應量略有上漲，成交環比呈現回落趨勢，但價格表現依然堅挺。
隨著“金三銀四”到來，鄭州全市各個地產項目營銷節點鋪排展開，預計3月份市場供銷將有所增加，市場熱度會逐漸回暖。
王牌觀點一：堅持從嚴調控主基調，鄭州樓市調控需搞精細化
2月份，河南省住房城鄉建設工作會議在鄭州召開，對于樓市政策的走向，此次會議有了明確的定調。隨后鄭州市房管局召開2018年市住房保障和房地產工作會議，繼續明確“堅持調控目標不動搖、力度不放松”的要求，堅決遏制投機炒房，結合實際實施縣市區分區域精準調控，落實“智匯鄭州”人才安居保障政策，確保房地產市場平穩健康發展。
2018年是貫徹十九大精神的開局之年，從中央及各部門對今年房地產調控方向及推出的政策導向看，都特別強調了落實差別化調控。差別化就是要針對不同地區、不同需求制定出適合的調控政策，也就是要對此前推出的政策進行優化和精細化處理。之前各地推出的房地產調控措施，略顯粗糙，且大多數是“一刀切”，更有甚者是照抄同級城市的調控措施。對房地產調控政策的微調、優化，對調控措施進行精細化處理，才是對“房住不炒”理念不折不扣的貫徹。
王牌觀點二：長租公寓市場將迎黃金發展期
近年來，一二線城市的龐大住房需求人口基數不斷擴張，且房價持續高企，逐步脫離普通居民購買力，各大城市居住矛盾愈演愈烈，穩定房價杠桿迫在眉睫。從政府、企業、社會及個人訴求多角度出發，規模化、規范化長租公寓更加契合市場需求。隨著存量房時代的到來，“租購并舉”政策風起，長租公寓市場更是打響了拼速度、上規模的“競賽”。2017年以來，在國家多部委和地方政府的大力推動下，阿里、京東、銀聯等相繼進入住房租賃市場，萬科、碧桂園、龍湖、旭輝等房企則搶先“卡位”長租公寓業務，政企合力推進之下，我國的住房租賃市場的發展迎來大時代。
在中央領導下，各地政府加大政策引導和企業扶持力度，典型城市租賃呈現一片藍海。河南省首批住房租賃試點企業名單出爐后，相關部門和金融機構將在資金、政策、融資等方面給予試點企業扶持。隨著一線開發房企陸續進駐鄭州，其長租公寓市場業務亦積極籌備推進。在拿房方面具有天然優勢的房企通過與擅長精細化管理的長租公寓運營商合作，取長補短，通過提升效率的方式實現雙贏，這種模式或許會為市場帶來更好的租賃環境。
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