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在證監會表態支持將通過REITs等工具更好支持民營企業發展背景下，市場對公募REITs關注度迅速升溫。而在房地產行業遭遇流動性挑戰下，房企以商業不動產為底層資產發行公募REITs還有多遠，成為業內焦點話題之一。

“近期，我們接受了不少房企的詢問，但部分房企對這個事情的認知還存在一定的偏差。”戴德梁行華南區估價及顧問服務部董事屈漢稱。

屈漢向記者表示，“現在公募REITs還處于試點階段，房企商業不動產項目還沒有被列入公募REITs發行的項目類別里，但我們相信會逐步放開。”

第一太平戴維斯中國區估值及專業顧問業務負責人黃國鈞也稱，“歷年來市場已做了很多嘗試，包括發行ABS、CMBS、類REITs等產品，如今伴隨更多基礎設施公募REITs的發售，房企最終以商業不動產為底層資產發行公募REITs與國際模式接軌已更近一步，但破冰仍需時間。”

商業不動產何時納入公募REITs引關注

事實上，近幾年來，對于房企而言，尤其旗下重資產占比較高的企業，如何實現資產證券化一直是市場較為關注的問題。萬科、華僑城等企業進行過類REITs產品的嘗試，但至今真正發行公募REITs產品的房企較少。

相比境外市場成熟的公募REITs運作方式，目前境內公募REITs仍處于試點狀態，涉及的行業仍為基礎設施不動產投資領域，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程。

屈漢介紹，基于公募REITs產品屬性，當前已試點公募REITs的企業仍以央國企為主。“公募REITs分兩類，一類是特許經營權類，例如高速公路，該類項目大部分為央國企持有；一類是權益類，例如產業園、倉儲物流、保障性住房等，這類資產因為前期投入大、需要資源導入等因素，央國企開發及運營有一定的資源優勢。由于這兩類產品收益更為穩定和長期，因此也更符合公募REITs產品發行的條件。”

黃國鈞也表示，只要符合基礎設施配置，房企部分項目資產（如產業園、長租公寓等）原則上都符合發行條件，但目前在主體評級及資產運營收益上要求較高，再加上央國企自身有這方面的優勢，所以搶先成功發行公募REITs的情況比較多。

2021年6月，境內首批9只基礎設施公募REITs在滬深交易所上市，其中，與房企相關的公募REITs是由博時基金發行的招商蛇口產業園REITs，該項目底層資產雖然為寫字樓，但是其為產業園配套設施，在公募REITs試點范圍內。

值得關注的是，近日深圳市人才安居集團項目已經報送到國家發展改革委，成為全國首個正式申報的保障性租賃住房REITs項目。

中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進表示，保障性租賃住房REITs之所以備受市場關注，其中很重要的考量就在于公募REITs是長期持有型經營物業的一個重要退出渠道，預計接下來全國會有更多保障性租賃住房項目將加快發展節奏。

對于首個保障性租賃住房REITs項目正式申報，屈漢認為，一方面能給房地產市場傳遞一些信號，除保障性租賃住房項目外，地產項目將來也有望放到公募市場的產品里面；其次，也能給日后想參與到公募REITs的市場投資者，提供包括回報率等方面數據的參考。

雖然由房企發行的公募REITs較少，但當前部分房企除嘗試類REITs產品外，仍在持續關注公募REITs的政策變化及市場趨勢。

4月12日，在華僑城Ａ(000069)投資者互動平臺上，有投資者表示，“因為華僑城文旅與單純房企的差異化，其重資產更加龐大，如果可以發行房地產信托投資基金可以有效的實現資產價值重估，不僅有利于公司更好的現金流和周轉，也能更好的體現公司價值，希望管理層可以研究一下。”

對于上述建議，華僑城董秘回應，“公司一直不斷嘗試和創新融資方式，于2012年12月發行歡樂谷主題公園入園憑證專項資產管理計劃，是國內首單以入園憑證為基礎資產的ABS項目。根據目前發改委、證監會相關政策，公募REITs試點區域和試點行業已擴容，公司將密切關注相關政策變化趨勢及落地情況。”

高門檻致符合發行條件項目較少

境內公募REITs雖已試點，但就目前房企未能發行商業不動產公募REITs的原因，屈漢認為，一方面主要是因為目前國內商業不動產項目的發展階段與運營情況，與公募REITs的發行條件有一定差異；另一方面，受制于公募REITs的發行條件，市場上符合公募REITs發行條件的商業不動產項目不多。

屈漢表示，國內房地產市場在前幾年高速增長，資產收益具有高風險高回報的特征，經營收益與地產增值仍有一定差異，而這與公募REITs追求穩定和長期的收益模型存在差異。而基礎設施建設業務相比商業地產類項目收益更低，風險也更低，發展更穩定，這更符合面向公眾發行公募REITs的初衷。

“在香港上市的內地房企中，傳統地產類開發商的年報酬率是5%-10%，倉儲物流類企業年報酬率為5%左右，盡管現在傳統地產類的開發商的年報酬率有一些收縮，但比起這種以產業類和倉儲類為主業的企業，它的回報還是比較高的，基本上都能達到10%的左右。”屈漢進一步指出。

屈漢透露，“很多房企在向我們咨詢過程中，我們發現其實他們對公募REITs這個產品的核心原理理解還存在一定偏差。公募REITs不僅僅是傳統商業貸款的一種替代，應是企業融資的一種補充，更是企業實現輕重資產運營分離的戰略布局。”

公募REITs發行條件方面，屈漢指出首先是對資產體量有要求，“首次發行基礎設施REITs的項目，當期目標不動產評估凈值原則上不低于10億元；同時，還要求發起人（原始權益人）具有較強擴募能力，以控股或相對控股方式持有、按有關規定可發行基礎設施REITs 的各類資產規模（如高速公路通車里程、園區建筑面積、污水處理規模等）原則上不低于擬首次發行基礎設施 REITs 資產規模的2倍。”

“我們很多民營企業持有單一資產，僅想通過發行公募REITs解決短期融資問題，但沒有持續資產注入，這種將公募REITs與企業運營嫁接的理解是需要調整和引導的。”屈漢補充稱。

盡管準入門欄高，但屈漢認為，近一兩年隨著房地產政策調控、市場理性回歸等一系列原因，資產價格逐步回落，定價更趨合理，回報率更加穩定。這為商業不動產公募REITs的發行奠定了一定的基礎。

就已發行的博時招商蛇口REITs項目運作情況，屈漢透露，受疫情因素影響，博時招商蛇口REITs項目出租率及租金均出現一定波動，但蛇口片區產業基礎成熟穩定，為資產的保值增值提供了可靠的保障，間接為投資者的穩定收益提供了有效的支撐。該項目的成功試點，也為未來更多該類項目證券化提供了樣本。