9月9日，正商實業（00185.HK)發布公告稱，發行2023年到期2億美元12.5厘優先票據，新票據發行所得現金凈額，擬用于一年內到期現有中長期境外債務的再融資。

　　此前一日，禹洲集團(01628.HK)發布公告稱，將發行2023年到期的2億美元綠色優先票據，票面利率9.95%。資金用途上，同樣是一年內到期的現有中長期境外債務再融資。

　　放在全行業，近10%甚至達到12.5%的融資成本，絕非小數目。據機構統計，8月份房企境內債券融資平均票面利率4.23％，境外債券融資平均票面利率為8.09％。

　　對這兩家企業來說，融資成本高企，不僅會影響其財務成本、利潤空間，同樣關乎市場對其信用風險的評估。資金成本高低，宛如一個切面，映射著企業基本盤的健康狀況。

　　實際上，被資金成本困擾的不只這兩家。在當下的房地產行業，除了優勢突出的央企國企，絕大多數企業都在為降杠桿、降融資成本而努力，規模房企也不例外。

　　在日前舉行的投資者交流會上，融創中國管理層稱，降低融資成本，是其未來三年非常重要的目標，希望達到“投資級”評級。為此，必須降負債規模、降拿地規模、甚至降低整體規模。

　　多家房企同樣表示，在如今的調控形勢下，行業競爭已經從百米沖刺變成馬拉松，過去的規模論、杠桿論早已失效，切實提高財務健康程度，才是活下去的基本前提。

　　值得注意的是，要想降低融資成本，并非短期可完成的易事。

　　首先，在房地產貸款集中管理等制度下，整體資金“蛋糕”正在縮水；與此同時，迫于“三道紅線”降杠桿的壓力，房企大舉融資的意愿減弱，有息負債增速也受到限制。

　　據貝殼研究院統計，1～8月房企境內外債券融資累計約6999億元，同比下降21%，規模減少1817億元，累計增速較前7月加速下滑，發債規模相當于2020年全年的58%。

　　單看8月份，行業融資數據同樣不容樂觀，其中境內外債券融資共發行62筆，較上月減少27筆；發行規模折合人民幣約571億元，環比減少39.8%，同比減少54.2%。

　　在整體盤面緊縮的情況下，資金會流向哪些企業？“金融機構的資源是有限的，貸款集中度會使金融機構有偏好，更多地向更優質企業集中。”有房企管理層表示。

　　據中信建投統計，上半年TOP20上市房企中，綜合融資成本前三高的是中國恒大、中梁控股、金科股份，其中恒大達到9.02%；前三低的為中國海外發展、華潤置地、中國金茂，分別為3.60%、3.88%、4.01%。不同負債規模、信用評級的房企，融資成本分化十分明顯。

　　除此之外，境外債務占比較高的企業，當下風險因素也在上升。從泰禾、華夏幸福，到藍光、恒大，層出不窮的房企債務風波，削弱了市場對中資美元債的信心，擔憂情緒遲遲不散。

　　據中金固收，上周中資美元債二級市場高收益繼續下跌，富力、建業、榮盛領跌板塊。從收益率看，期內花樣年、榮盛、鑫苑置業均有債券收益率超100%，建業、富力旗下多支債券收益率超80%。

　　與此同時，穆迪將建業地產評級展望由穩定調至負面，認為其銷售和財務指標將減弱，而且離岸融資渠道減弱。富力地產也被穆迪下調評級，后者稱其到期債務數量龐大，再融資風險增加。

　　從融資數據也可見一斑，前8月房企境外發債總額折合人民幣約2095億元，同比下降約37%，占比跌至30%，8月發債平均期限也較上月減少約0.6年，市場信心持續走低。

　　貝殼研究院認為，房地產債券市場在監管政策趨緊下相對低迷，中誠信國際對中國房地產行業評級下調、部分房企負面事件持續發酵，加劇資本市場信心下滑，增加了境內外債券市場的波動性。

　　對那些面臨境外到期債務、且資金情況緊張的房企來說，首要問題已經不是成本高低，而是能否發出可“借新還舊”的債。一旦再融資渠道受阻，需以自有資金償還，肩上的壓力將再度攀升。

　　一葉知秋。房企對融資成本前所未有的重視，意味著行業已徹底來到新階段。

　　安全，正在成為地產下半場的核心關鍵詞。融創管理層認為，要讓別人認為你安全，需要“三道紅線”指標轉綠，利息成本低。但要想真正降融資成本，不能只盯著負債率，還要降負債規模。榮盛發展稱，要放棄規模、審慎投資，做好長期思想準備。

　　此時，摒棄高杠桿、高增長思維，及時剎車、降速企穩，已經是房企“活下去”的必然選擇。