地產股估值跌至10年低點。

　　天氣即將入夏，地產股卻仍在寒冬。

　　第一財經根據4月26日收市價統計發現，A+H市值超200億人民幣的34家房企中，市凈率小于1的共22家，占比高達65%。碧桂園（02007.HK）、融創中國（01918.HK）、中國海外發展(00688.HK)等銷售巨頭紛紛“破凈”。

　　作為擁有43家千億銷售房企的行業，房地產在資本市場卻正處于“冰河世紀”，以致于股民不禁哀嘆：每次翻紅都是清倉機會。據山西證券數據，截至4月23日，地產板塊動態PE為8.2倍，處于近10年較低水平，估值僅高于銀行板塊。

　　房企真的被低估了嗎？還是地產賽道已被市場拋棄？

　　地產股陷入“冰河世紀”

　　2020年低迷已久的地產股，在2021年初曾有過短暫的高光時刻。

　　2月25日，地產板塊整體大漲，上證地產指數(000006.SH)為6665點，近20家A股地產公司漲停，一掃此前陰跌連綿的陰霾。諸多券商齊稱，土地集中供應政策發布后，資金充足的規模房企相對占優，對龍頭規模房企算是利好。

　　就在投資者認為，地產股終于要從底部爬升時，此后一天該板塊黯然下跌，直到目前仍未止住頹勢。數據顯示，截至4月26日收盤，上證地產指數為6240點，已跌回2月25日大漲前的水平，低于2月24日的6291點。

　　“地產股真是深不見底。”4月26日當天，有股民在投資論壇表示。

　　有房企今年股價已然“腰斬”。據第一財經記者統計，截至4月26日收盤，美好置業（000667）、華夏幸福（600340）年內股價跌幅分別高達53.09%、50.97%；禹洲集團（01628.HK）、首創置業（02868.HK）、泰禾集團（000732）期內跌幅分別達22.50%、22.14%、18.65%。

　　行業巨頭也未能“幸免”。今年來“宇宙房企”碧桂園股價已跌去12.41%、中國恒大（03333.HK）股價跌去9.53%，萬科A（000002）跌去3.48%，保利地產（600048）跌去11.50%，招商蛇口（001979）跌去11.89%。

　　從市凈率表現看，許多房企不是已經“破凈”，就是在“破凈”路上。截至4月26日收盤，中國海外發展市凈率僅0.68、碧桂園市凈率為0.99、融創中國為0.97，保利地產和中國恒大分別為1.05、1.03，已逼近“懸崖”。

　　“作為資本市場市值體量較大的板塊，無論基金還是機構都會對地產進行一定比例的配置。”中原地產首席分析師盧文曦告訴記者，但今年以來，各地相繼祭出樓市調控舉措，市場預期發生了一些變化，目前地產股整體確實不太好。

　　從板塊資金流向可見端倪。據山西證券統計數據，上周（4.19-4.23）房地產板塊資金凈流出46.5億元，3月份以來板塊資金總體呈流出趨勢。個股方面，萬科A、保利地產、招商蛇口、華僑城A（000069）等公司凈主動賣出。

　　基金持倉比例也持續降低。據中國平安研報數據，2021Q1末基金房地產行業持倉占比1.68%，較2020年末降0.09個百分點，連續五個季度下滑，已處于2013年有數據統計以來最低水平，相對標準行業配置比例低配1.07個百分點。

　　公募基金前十重倉股分別為萬科A、保利地產、碧桂園服務、華潤置地、金科股份、中南建設、金地集團、新城控股、綠城服務、永升生活服務，持股總市值分別為260億元、98億元、62億元、26億元、19億元、18億元、17億元、11億 元、11億元、7億元。

　　今年來經歷了一波上漲行情的華僑城，則被大股東火速套現減持。3月19日晚，華僑城A公告，前海人壽及一致行動人鉅盛華計劃在15個交易日后的6個月內，以集中競價方式減持公司股份合計不超過1.64億股，不超過公司總股本的2%。

　　短期預期仍未改變

　　多家地產龍頭業績不達預期，是地產股在近期再度殺跌的主要因素之一。4月22日，萬科發布一季報，期內實現營業收入622.64億元，同比增長30.33%；實現歸母凈利潤12.92億元，同比增長3.44%；房地產開發及相關資產經營業務收入毛利率為16.1%，較2020年全年下滑6.5個百分點，主要和地價占房價比例提高有關。

　　房開毛利率大幅下滑，讓投資者大跌眼鏡。一季報發布第二天，萬科股價隨即跌去3.20%，4月26日仍未止住跌幅，當日報收27.70元，跌幅1.39%。美銀證券研報指，萬科首季毛利率較其全年預測低，損益利潤表現有延后，今年或進一步呈弱勢。

　　萬科的業績，在很大層面上折射了行業的普遍困境。

　　“去年樓市銷售數據整體不錯，但另一方面，大企業都增收不增利，這種現象越來越明顯，市場預期怎么會好？”盧文曦直言，炒股炒的是未來預期，但房地產利潤率正回歸制造業水平，沒有太大想象空間。

　　克而瑞數據顯示，2020年在66家行業典型上市房企中，絕大部分企業的利潤率水平呈不同程度的下行。其中毛利率、歸母凈利率下行的房企分別達到62家和51家，毛利率和歸母凈利率雙降的房企達到47家，占比逾7成。

　　再看行業環境，從“三道紅線”、房地產貸款集中管理、到集中供地，調控政策從企業、銀行、政府等多維度進行管控。債務增速被限制，高杠桿模式行不通，房企彎道超車的大門已被鎖死，商品房銷量也即將步入“無增長時代”。

　　“目前地產板塊估值處于歷史底部，悲觀預期盡顯。低估值背后，也反映了市場對房地產的擔憂。”一位券商分析師表示，去年以來房企債務爆雷事件接連發生，映射出行業的風險因素。另一方面，隨著商品房銷量有見頂趨勢，未來房企的利潤從哪里來？

　　值得注意的是，調控“組合拳”壓制了市場對房地產的預期，另一方面也利于行業環境趨于平穩發展。隨著地產進入“大魚吃大魚”的時代，政策環境將倒逼房企調整發展模式，回歸注重現金流安全、提升綜合競爭力的經營本質。

　　銀河證券直言，目前政策已形成完整閉環，從土地端、房企以及銀行三個維度對房地產市場的穩定進行監測和調控，有利于板塊估值修復。當前行業估值處于近10年低位，2019年主流地產公司分紅率均值31％，投資性價比凸顯。

　　與此同時，多家機構對“集中供地”極為關注，認為如果一二線城市土地溢價率下降，房企毛利率有望得到改善，這將是板塊估值修復的重要因素。

　　在機構看來，房地產行業銷售利潤率已經筑底，2021年有望邊際改善，市場將從過去追求爆發轉向具備持續健康發展能力的房企，地產股屆時也將逐步走出陰霾。