多家上市房企2020年年報(bào)顯示，在“三條紅線”政策的指引下，房企普遍積極降負(fù)債。專家預(yù)計(jì)，2021年重點(diǎn)房企杠桿率將繼續(xù)下降。在融資環(huán)境趨緊的背景下，房企資金壓力不容小覷。

　　成功“降檔”

　　從已發(fā)布年報(bào)的上市房企看，多家重點(diǎn)房企成功降檔。

　　遠(yuǎn)洋集團(tuán)表示，截至2020年底，遠(yuǎn)洋集團(tuán)“三道紅線”指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)，均處于“綠檔”。去年土地市場(chǎng)調(diào)整期間，遠(yuǎn)洋集團(tuán)作為“綠檔”房企的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)，在其他房企放緩?fù)顿Y時(shí)，繼續(xù)按自身投資節(jié)奏補(bǔ)充資源，保障盈利能力。

　　截至2020年底，中國(guó)金茂現(xiàn)金短債比1.88，凈負(fù)債率44.7%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.8%，全部滿足“綠檔”要求。

　　部分尚未達(dá)標(biāo)的房企明確了“降檔”時(shí)間表。美的置業(yè)表示，目前已達(dá)標(biāo)兩條，計(jì)劃在2023年全部達(dá)標(biāo)，實(shí)現(xiàn)“綠檔”。佳兆業(yè)預(yù)計(jì)2021年實(shí)現(xiàn)全部達(dá)標(biāo)。

　　招商證券研報(bào)顯示，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率將進(jìn)一步下降。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，隨著更多房企成功降檔，房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展。

　　長(zhǎng)期舉措

　　對(duì)于如何實(shí)現(xiàn)“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)，美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈表示，首先是提升運(yùn)營(yíng)效率，加快交付，保證利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)，增厚企業(yè)凈資產(chǎn)；二是快速去化，抓回款，提升造“血”能力；三是控制好拿地方面的投入；四是進(jìn)一步提升企業(yè)融資能力，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　丁祖昱認(rèn)為，快速降檔是房企綜合運(yùn)營(yíng)實(shí)力的體現(xiàn)。為實(shí)現(xiàn)降檔，各大房企主要圍繞“開源節(jié)流”展開布局，包括多維度營(yíng)銷促回款、股權(quán)轉(zhuǎn)讓及出質(zhì)、分拆資產(chǎn)上市、調(diào)整生產(chǎn)供應(yīng)節(jié)奏、放緩?fù)顿Y節(jié)奏、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)等。

　　丁祖昱稱，“三條紅線”監(jiān)管政策的目的是讓房企避開“規(guī)模陷阱”，健康持續(xù)發(fā)展。真正的降檔應(yīng)是一項(xiàng)長(zhǎng)期舉措，需持續(xù)關(guān)注企業(yè)有息負(fù)債增速，不斷平衡戰(zhàn)略與資產(chǎn)、負(fù)債、現(xiàn)金流的匹配程度。

　　應(yīng)對(duì)考驗(yàn)

　　據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年2月房企債券融資到期債務(wù)規(guī)模約768億元，環(huán)比下降46.9%，同比增長(zhǎng)183.4%。今年3月為上半年房企償債高峰，預(yù)計(jì)規(guī)模達(dá)1479億元。

　　新年伊始，房企集中發(fā)債。丁祖昱說(shuō)，與以往不同的是，2020年下半年以來(lái)，政策強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿，并且執(zhí)行了更為嚴(yán)格的監(jiān)管措施。隨著2021年房企債券集中到期，房企償債壓力加大。

　　在此背景下，除發(fā)債外，房企應(yīng)減少對(duì)融資的依賴。丁祖昱稱，加大項(xiàng)目去化，持續(xù)加強(qiáng)銷售回款，增加自有現(xiàn)金，后期應(yīng)更加專注企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)管理，在行業(yè)整體增速放緩的情況下實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)。