日前，已經在門頭溝的遠洋新天地
項目交付了10萬元定金的游先生放棄了買房的打算，原因是商辦限購
新政出臺后沒有了購房資格。據該項目工作人員稱，5#樓300多套房均面臨這種情況，最近正給客戶辦理退款。
除遠洋新天地外，遠洋集團控股有限公司(03377.HK，下稱“遠洋集團”)旗下還有遠洋春秋大廈、青春天著佳苑等項目也均面臨類似問題。
由于高端物業開發周期長、毛利高，2016年遠洋集團
土地增值稅達17.88億元，對利潤有一定侵蝕。2016年遠洋集團除去一次性項目和投資物業公平價值收益的核心利潤僅為26.66億元，同比下降13%。與此同時，由于近年來合作開發項目增多，2016年遠洋地產權益土地儲備也有所減少。
相關商辦項目受新政影響
4月11日，《中國經營報》記者來到位于門頭溝的遠洋新天地項目，據了解，該項目沒有商品住宅，均為50年產權的辦公和40年產權的商業。
遠洋新天地一名工作人員告訴記者，項目只有1#、2#樓是正常可以銷售的房源，其余都已賣完，但5#樓有一些業主在辦理退房，原因是北京商住限購以后客戶都喪失了購買資格。
游先生就是在新政后喪失了購買遠洋新天地商辦房屋的資格，他表示本來已經交了10萬元的定金，認購時承諾的是4.6萬元/平方米，后來因新政下來就把定金退了。
3月26日，北京市住建委發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，明確規定開發企業在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。
《中國經營報》記者從北京市住建委官網上查詢到，遠洋新天地5#樓批準銷售面積為22279.77平方米，按照其銷售人員所說的約5萬元/平方米的均價來算，這一棟樓若全部銷售將獲得約11.14億元的回款金額。銷售人員表示，這批房源雖然前期都已被預定出去，但北京商辦限購新政出臺以后客戶辦不了網簽，整棟樓基本都面臨這種問題，“現在已經暫停辦理網簽，等待出臺細則，北京不同的區可能會有不同的限購細則，比如購買企業的注冊年限會有不同”。他同時還向記者建議，這一段時間商辦類
市場處于觀望期，應該等等再看。
記者梳理北京市住建委官網
數據發現，遠洋旗下一備案名為遠洋春秋大廈的商辦項目有約8350平方米可售面積未簽約，按其均價計算折合約6億元。
對此，遠洋集團在回復記者采訪時表示，限購政策出來以來，公司也一直在密切關注新政的影響和客戶反饋，目前來看，確實有少量已認購客戶因為短期無法獲取購買資質而放棄購買。鑒于其是因為受到政策不可抗力的影響，公司秉承尊重客戶選擇、幫助客戶解決問題的原則，對于放棄購買的客戶予以及時退款。
亞豪機構市場總監郭毅表示，自從3月26日限購以來，北京商辦類項目幾乎被凍結，成交量有明顯下跌，目前
開發商還沒有想出很好的辦法來應對，市場尚處于觀望期。
遠洋集團還稱，散售的辦公類產品僅為遠洋北京產品的一部分，且區位和項目品質較好，順應國家大眾創業、萬眾創新的號召，相信將成為初創企業的優質選擇，公司還將積極拓展和加快其他項目新增資源推出、增加可售資源。
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?土地增值稅影響核心利潤與利潤率
據遠洋集團2016年報顯示，其營業額增加12%至345.51億元，毛利率上升至24%，凈利潤為44.46億元，同比增長97.46%，同時擁有人應占溢利增加60%至38.12億元。然而，2016年遠洋集團除去一次性項目和投資物業公平價值收益的核心利潤僅為26.66億元，同比下降13%，核心利潤率也下降2個百分點至8%。
對此，報告解釋稱，核心利潤的下降是受個別高毛利項目土地增值稅影響，但只是以遠洋·LAVIE為例，并沒有指出其他具體項目。據年報顯示，遠洋集團所得稅開支中的中國土地增值稅為17.88億元，比2015年增長324.7%。
記者了解到，土地增值稅實際上是反
房地產暴利稅，是指房地產經營企業等單位和個人有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。
據了解，遠洋·LAVIE項目總建筑面積31.8萬平方米，共190套房，大多為純獨棟別墅，建筑面積從800~4000平方米不等。北京市住建委官網數據顯示，該項目第一次取得預售證是在2011年，均價約在4萬元/平方米左右，彼時一套的價格約為5000萬元，由于銷售周期較長，2016年遠洋·LAVIE銷售均價已達到8萬元/平方米。房天下提供的價格顯示，該項目目前為1.5億元/套起。
記者梳理發現，遠洋集團開發的高端物業較多，北京除遠洋·LAVIE外，還有遠洋·萬和公館、遠洋·萬和四季、遠洋·天著等也屬于高端項目。豪宅研究院院長朱曉紅表示，高端項目去化速度相對較慢，開發周期長，但近幾年土地和房屋價格上漲較快，幾年前取得的項目現在銷售，毛利自然高，但需繳納的土地增值稅也隨之漲高。
與此同時，2016年遠洋地產依靠投資物業公平價值變動獲得了17.6億元收益，比2015年增加約10.6億元，占凈利潤的比例約為40%。對此，遠洋集團稱公司投資性物業公允值是根據市場評估價值得出。
權益比例下降只是暫時的
2016年遠洋集團的土地儲備約2170萬平方米，同比增加9%，但土地儲備應占權益部分卻下降5%至1374.6萬平方米，2016年共購入17幅土地和2個成熟項目，購入新土地總樓面面積467.1萬平方米，權益占比為144.7萬平方米，不到三分之一。
遠洋集團在給記者的回復中提到，權益比例下降只是暫時的情況，長期來看未來的增長潛力仍然符合集團的發展策略。
對此，朱曉紅表示，
房企組成聯合體拿地開發主要是為了能夠優劣互補，但也可能是出于競爭激烈、規避風險的考慮，一級土地市場競爭激烈，成本較高，不少企業通過與其他房企結成聯合體的方式來獲得土地，但同時也使得權益占比下降。
近年來，遠洋集團與合營企業投資、與聯營企業投資額度逐年上升，2014、2015、2016年，遠洋集團非流動資產中與合營企業投資分別為37.2億元、69.6億元、108.6億元，與聯營企業投資分別為23.6億元、27.7億元、30.2億元。
而遠洋集團則表示將謹慎獲取符合投資標準的優質土儲資源，并繼續采取靈活多樣的土地獲取方式，加強布局及成本控制的優勢。面對火熱的土地市場、多變的行業形勢，在以利潤為本的同時, 更著重土儲的潛在價值，確保業務有質量、可持續、穩健的發展。
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