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華夏時(shí)報(bào)（chinatimes.net.cn）記者李未來(lái) 李凱旋 北京報(bào)道

即便銷售、回款、融資均因?yàn)橐咔槭艿搅瞬簧儆绊懀科笤诒本┠玫貢r(shí)仍幾乎很少“手軟”。2020年一季度，北京土地市場(chǎng)成交量出現(xiàn)下降。但和大部分城市不同的是，量在跌，土地價(jià)格卻出現(xiàn)了上漲。

2020年一季度，北京土地成交樓面均價(jià)已經(jīng)超過(guò)了3.7萬(wàn)元/平米，同比大幅上漲了約81%。此外，土地的溢價(jià)率也繼續(xù)攀升，平均溢價(jià)率接近20%。但北京土地市場(chǎng)量跌價(jià)漲的“冰火兩重天”狀態(tài)不能忽視，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，當(dāng)前規(guī)劃設(shè)計(jì)合理的地塊越來(lái)越少，預(yù)計(jì)二季度溢價(jià)率會(huì)下降。

北京土拍火熱

受到疫情影響，全國(guó)整體的土地市場(chǎng)供求均出現(xiàn)下滑。但土儲(chǔ)是房企后續(xù)開(kāi)發(fā)的重要保障，仍有不少房企積極拿地。就北京而言，作為一線城市，一季度頻繁推出了優(yōu)質(zhì)地塊，吸引房企前來(lái)競(jìng)拍。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度北京以住宅用地成交為主，占比達(dá)到93.9%。

一季度北京共推出了土地規(guī)劃建筑面積190.96萬(wàn)平米，成交了181.31萬(wàn)平米。北京成交土地出讓金為671.88億元，平均溢價(jià)率為19.5%。值得注意的是，與前兩年相比，19.5%的平均溢價(jià)率屬于高值，較2019年同期上漲了8.2個(gè)百分點(diǎn)。

“溢價(jià)率的上升有多方面原因。比如，土地的起始價(jià)相對(duì)比較合理，在拿地的時(shí)候，房企可以接受更高的價(jià)格空間，所以在競(jìng)拍的時(shí)候溢價(jià)率會(huì)比較高。但是有的地塊比較優(yōu)質(zhì)，起始價(jià)格比較高，可能會(huì)出現(xiàn)零溢價(jià)或者流拍的現(xiàn)象。所以，起始價(jià)格的設(shè)定非常關(guān)鍵。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析了北京土地市場(chǎng)溢價(jià)率走高的原因。

將北京土拍數(shù)據(jù)放置到全國(guó)市場(chǎng)上來(lái)看，北京土地屬于“高價(jià)商品”。《華夏時(shí)報(bào)》記者在梳理了相關(guān)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，全國(guó)土地市場(chǎng)一季度成交總價(jià)較高的地塊多位于一線城市，在成交地塊總價(jià)前十的榜單中，北京的地塊占據(jù)6席。此外，成交總價(jià)前十的地塊中，有9宗地塊位于一線城市。

盡管推出的面積同比出現(xiàn)了減少，但一季度的北京土拍市場(chǎng)仍然是“群雄逐鹿”。由于大部分地塊屬于優(yōu)質(zhì)地塊，資金實(shí)力雄厚的國(guó)企在一季度的北京土地市場(chǎng)表現(xiàn)格外搶眼。例如，2月18日，北京成交了三宗地塊，成交總額達(dá)到了87億元。值得注意的是，三宗地塊均被國(guó)企或者有國(guó)資股東背景的企業(yè)獲得，其中包括綠城、住總等。

成交樓面均價(jià)同比上漲超8成

克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，北京宅地市場(chǎng)的成交樓面均價(jià)為37057元/平米，較2019年同期上漲了約81%。1月20日，海淀四季青的2宗非限價(jià)宅地成交。其中，金茂以46.75億元的底價(jià)拿下其中一宗，成交樓面價(jià)為70026元/平米。

海益嘉和置業(yè)則以53.96億元的底價(jià)拿下了另外一宗地塊，成交樓面價(jià)為70070元/平米。2宗地塊在一定程度上拉升了成交樓面均價(jià)。諸葛找房研究院方從整體上解釋了成交樓面價(jià)上漲的原因，其認(rèn)為，一季度的北京土拍市場(chǎng)推出的不限價(jià)宅地較多，帶動(dòng)了土地成交樓面均價(jià)同比走高。貝殼研究院方同樣認(rèn)為，地塊屬性優(yōu)質(zhì)是推高樓面價(jià)上漲的直接原因。

但郭毅認(rèn)為，具體到各地塊來(lái)看，結(jié)合地價(jià)、溢價(jià)率等數(shù)值的影響，樓面價(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的上漲，大部分地塊的樓面價(jià)與2019年同期相比，沒(méi)有過(guò)多的變化。

郭毅表示，目前，北京的土地市場(chǎng)冷熱互現(xiàn)，一方面出現(xiàn)了高起始價(jià)、高樓面價(jià)的地塊，另一方面，也存在較多低樓面價(jià)的地塊。“比如2020年大興采育鎮(zhèn)等區(qū)域推出的地塊，樓面價(jià)沒(méi)有出現(xiàn)較大變化，甚至在其他地理位置不太優(yōu)渥的地區(qū)，樓面價(jià)還出現(xiàn)了下降。”郭毅對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

不限價(jià)地塊增加

從2019年年底開(kāi)始，北京出現(xiàn)了不限價(jià)地塊增加，限價(jià)地塊減少的現(xiàn)象，并一度吸引了眾多房企前來(lái)競(jìng)拍。今年4月15日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)掛牌了2宗住宅用地，且均為不限價(jià)地塊。《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，2宗地塊位于豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)分鐘寺村，總建設(shè)用地面積為4.76萬(wàn)平米，總起始價(jià)為77億元。

《華夏時(shí)報(bào)》記者在梳理后發(fā)現(xiàn)，2020年一季度，北京市共計(jì)成交16宗地塊，地塊性質(zhì)均為居住用地或含居住用地，其中有12宗未對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行限制。而2019年一季度，北京市出讓的22宗地塊中，僅有3宗為不限價(jià)的純商品房地塊。

“開(kāi)發(fā)商的資金鏈以及房企對(duì)于北京市場(chǎng)價(jià)值的判斷是支撐房企是否會(huì)在北京拿地的重要條件。從宏觀來(lái)看，無(wú)論是資金的獲取、成本，還是北京的市場(chǎng)占位，都呈現(xiàn)出一個(gè)向好的發(fā)展趨勢(shì)。”郭毅表示。

郭毅認(rèn)為，基于目前的土地市場(chǎng)背景，二季度的北京土地市場(chǎng)大概率還是會(huì)出現(xiàn)冷熱分化的現(xiàn)象。一些位置相對(duì)優(yōu)越，起始價(jià)格合理、周邊競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目不多的地塊，可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)比較好的成交結(jié)果。“如果地塊的優(yōu)勢(shì)不強(qiáng)，那很可能還是會(huì)出現(xiàn)一些流拍的現(xiàn)象。”郭毅向《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)。

此外，郭毅認(rèn)為，目前，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存高企，已經(jīng)較為嚴(yán)重。只有在一些商品房庫(kù)存量不高、土地供應(yīng)量不高的地塊，拍賣才會(huì)出現(xiàn)一個(gè)比較樂(lè)觀的結(jié)果。“但現(xiàn)在，規(guī)劃條件設(shè)計(jì)較好的地塊已經(jīng)很少了，二季度的北京土地市場(chǎng)溢價(jià)率很可能會(huì)走低。”郭毅說(shuō)。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/span>