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政策面信號(hào)頻現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的信心整體好轉(zhuǎn)，部分城市土地市場(chǎng)已經(jīng)感受到了暖意。

近日，合肥、青島等城市今年首批集中供地拉開(kāi)帷幕，無(wú)論從房企參與度或者土地溢價(jià)率來(lái)看，市場(chǎng)的預(yù)期均出現(xiàn)了積極的變化。

以合肥為例，其掛牌的19幅土地中，共有15幅土地觸及“封頂價(jià)”進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)環(huán)節(jié)；而青島掛牌的16宗地塊中，也有3宗地塊出現(xiàn)溢價(jià)成交的情況。不僅如此，在報(bào)名參與競(jìng)拍的企業(yè)中，也不乏一些民營(yíng)房企的身影，這也反映了經(jīng)營(yíng)面穩(wěn)健的房企開(kāi)始重拾信心。

在更多城市對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行調(diào)整之下，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也走在復(fù)蘇的軌道上。其中，率先放松限購(gòu)限貸的鄭州，目前交易的活躍度已經(jīng)顯著提高，市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的跡象明顯。隨著土地市場(chǎng)由冷轉(zhuǎn)暖，房地產(chǎn)行業(yè)也將保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

土地價(jià)格再現(xiàn)“熔斷”

合肥這一輪集中供地的結(jié)果尚未最終出爐，但從初步的情況來(lái)看，房企的參與度顯著提升。

根據(jù)中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)，合肥本輪共推出19幅地塊，除2幅保障性租賃住房用地外，17幅涉宅用地均溢價(jià)成交，攬金149.78億元。其中15幅土地因觸及“封頂價(jià)”進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)方案環(huán)節(jié)，將于3月25日出讓。

土地價(jià)格出現(xiàn)“熔斷”，說(shuō)明房企的參與度較高。事實(shí)上，合肥這一輪集中供地中，除了吸引萬(wàn)科、龍湖、保利、中海等資金穩(wěn)健的大型房企之外，旭輝、遠(yuǎn)大、文一等中小型房企也均有報(bào)名參與。

一位熟悉合肥市場(chǎng)的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，合肥這一輪集中供地所推售的普遍是優(yōu)質(zhì)地塊，而且競(jìng)拍的門檻也下降了不少，很多地塊也不要求配建保障性租賃住房，“房企覺(jué)得利潤(rùn)上升，所以就火了。”他說(shuō)。

一位華東區(qū)域中型房企負(fù)責(zé)投拓的人士也對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱，市場(chǎng)要是預(yù)期比較平淡，拿地就會(huì)更謹(jǐn)慎，投資回報(bào)率的要求也會(huì)相應(yīng)高一些。他說(shuō)。

除了合肥以外，青島今年首輪集中供地也取得了較好的開(kāi)局。

青島本輪推出16宗涉宅地塊，最終成交15宗，成交建筑面積達(dá)76.7萬(wàn)平方米，總成交金額29.5億元。在此次成功出讓的15宗地塊中，有12宗地塊以底價(jià)成交，3宗溢價(jià)成交。

回看青島這一輪集中供地中拿地房企的身影，雖國(guó)企仍占大多數(shù)，但深耕青島本土房企的活躍度也正在變高。例如，瑞源控股、天一仁和等均有所斬獲，而融創(chuàng)這家近期鮮少在公開(kāi)市場(chǎng)有所作為的房企，也以1500多萬(wàn)的價(jià)格在青島完成了補(bǔ)倉(cāng)。

在今年首輪集中供地中，多座城市均拿出了較大的誠(chéng)意吸引市場(chǎng)的關(guān)注和房企的參與。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，成都競(jìng)銷售型人才公寓轉(zhuǎn)為直接搖號(hào)，利潤(rùn)空間提升，房地價(jià)差普遍提高；廈門的回爐地塊則降低起拍價(jià)和捆綁配建面積；長(zhǎng)沙部分回爐地塊也取消捆綁自持，也有部分地塊取消新房限價(jià)。

“因城施策”顯效

土地市場(chǎng)出現(xiàn)積極轉(zhuǎn)變，樓市回暖的跡象也愈發(fā)明顯。

今年3月1日，河南鄭州出臺(tái)了18條樓市新政，其中最受關(guān)注的一條舉措是，已擁有一套住房并結(jié)清貸款的家庭，購(gòu)買二套房時(shí)可按照首套房政策貸款，這讓鄭州成為今年全國(guó)首個(gè)全面放松限購(gòu)限貸的城市。

受此推動(dòng)，鄭州樓市正在全面回暖。數(shù)據(jù)顯示，鄭州二手房與去年12月周均相比，3月前兩周周均帶看量提升38%，而成交增幅則更明顯，提升70%。

在鄭州出臺(tái)政策之后，也已經(jīng)有更多的城市對(duì)樓市政策進(jìn)行調(diào)整。

例如，廣西近期就對(duì)部分城市的首付比例進(jìn)行調(diào)整。

3月19日，廣西壯族自治區(qū)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制召開(kāi)會(huì)議，商定下調(diào)部分城市房貸首付比例：在南寧市區(qū)已擁有一套住房的，再次購(gòu)買普通商品住房的商貸最低首付比例由40%調(diào)整為30%；北海、防城港首次購(gòu)買普通商品住房的商貸最低首付款比例由25%調(diào)整為20%。

一線城市方面，目前廣州也已經(jīng)行動(dòng)降低房貸利率，其中首套房?jī)?yōu)惠審批利率從此前的LPR+100基點(diǎn)（5.6%）下調(diào)至LPR+80基點(diǎn)（5.4%），二套房?jī)?yōu)惠審批利率從此前的LPR+120基點(diǎn)（5.8%）下調(diào)至LPR+100基點(diǎn)（5.6%）。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪了解，目前廣州熱點(diǎn)區(qū)域已有明顯回暖的跡象，客戶的信心也受到了提振。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部，2022年3月第三周，廣州二手住宅共成交565宗，環(huán)比回升4.4%。

“廣州信貸環(huán)境回暖，客戶入市熱情較高,不少原本處于觀望態(tài)度的客戶開(kāi)始著手入市，二手市場(chǎng)逐漸回暖，成交已是連續(xù)六周保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。”廣州中原分析稱。

在政策面的調(diào)整下，樓市、地市乃至房企的信心和處境均有邊際改善。隨著市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇，回暖的跡象或會(huì)更加明顯。

國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)在近期的一份報(bào)告中估計(jì)，開(kāi)發(fā)商的內(nèi)部資金將在2022年下半年開(kāi)始逐漸恢復(fù)。惠譽(yù)稱，由于抵押貸款審批正常化，更多城市的貸款和其他政策調(diào)整，以及房?jī)r(jià)持續(xù)復(fù)蘇，年增長(zhǎng)率的下降可能會(huì)在2022下半年逐漸見(jiàn)底。沿海地區(qū)的一、二線城市可能會(huì)率先復(fù)蘇，因?yàn)槟抢锏墓?yīng)較少，地方經(jīng)濟(jì)活躍。