今年4月底，重慶迎來(lái)今年第一批次宅地集中出讓?zhuān)?6宗地塊成交總金額635億元，整體溢價(jià)率43.78%，最高溢價(jià)率直逼130%，拍地?zé)嵋矊?dǎo)致五一期間各大售樓處人滿為患。然而，9月底第二批次宅地集中出讓卻遇冷，近8成地塊底價(jià)成交，最高溢價(jià)率僅0.43%。

　　一位在重慶從事地產(chǎn)工作的從業(yè)者告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，今年上半年重慶土地拍賣(mài)火熱，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲，但重慶自身的購(gòu)買(mǎi)力并不強(qiáng)，房產(chǎn)供需矛盾并不突出，隨著新的土拍規(guī)則出臺(tái)，市場(chǎng)持續(xù)降溫，購(gòu)房熱也迅速歸于理性。

　　重慶首輪集中土拍規(guī)則較為寬松，不限地價(jià)、不限房?jī)r(jià)等，因此拍房企業(yè)參拍熱度高漲。在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”主導(dǎo)下，重慶為嚴(yán)控地價(jià)水平，在第二次土拍中，每宗土地均設(shè)置最高限價(jià)，嚴(yán)控溢價(jià)率水平等。受此影響，十一期間重慶不僅未能出現(xiàn)“金九銀十”的現(xiàn)象，反而部分前期上漲的樓盤(pán)，也紛紛推出打折活動(dòng)。

　　在重慶九龍坡區(qū)萬(wàn)象城商圈一處新房售樓處，銷(xiāo)售人員告訴記者，從總的GDP表現(xiàn)來(lái)看，重慶絕對(duì)是比較不錯(cuò)的城市，甚至成績(jī)比成都都要好，然而人均GDP就比較低了，所以本土消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力很難支撐房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。由于重慶的二手房規(guī)模比較大，使得新房的價(jià)格普遍承壓。“工資水平上不去，很難形成有效的房?jī)r(jià)上漲支撐力。”銷(xiāo)售人員介紹，目前新房除了少數(shù)在城區(qū)，大多數(shù)位于城郊，主打旅游度假和康養(yǎng)避暑，這已經(jīng)越來(lái)越成為當(dāng)下重慶新房市場(chǎng)的主流賣(mài)點(diǎn)。

　　在眾多一線城市中，重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不是最突出的，但論到房?jī)r(jià)的穩(wěn)定性，重慶卻能排在前列。一方面，重慶作為直轄市、國(guó)家中心城市、網(wǎng)紅城市，相比其他一線城市，重慶房?jī)r(jià)一直不高，作為資產(chǎn)沉淀考量，非常值得投資。但另一方面，相比重慶的人均收入，重慶房地產(chǎn)的均價(jià)已經(jīng)較高，而且地產(chǎn)銷(xiāo)售較為低迷。十一期間，在重慶璧山區(qū)一售樓小區(qū)，因?yàn)榻祪r(jià)打折，遭遇了前期買(mǎi)房業(yè)主大鬧售樓處。

　　“重慶的房?jī)r(jià)沒(méi)有人們想象中那么便宜，一些中心地區(qū)的均價(jià)都在2萬(wàn)元以上，只是重慶因?yàn)槭巧匠牵煌貐^(qū)環(huán)境差異很大，即便是緊鄰的地段價(jià)差也十分明顯，給很多人以‘抄底’的假象。”在重慶江北區(qū)的一個(gè)售樓處，房產(chǎn)銷(xiāo)售介紹，作為當(dāng)?shù)氐貥?biāo)的觀音橋地區(qū)，相鄰不遠(yuǎn)的兩個(gè)小區(qū)，二手房每平方米差價(jià)接近兩千元，這在均價(jià)每平方米一萬(wàn)多的當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)中，價(jià)格差異是十分明顯的。

　　“價(jià)格高的房子是商住兩用房，可以用來(lái)做生意所以更貴，價(jià)格低的房子是被幾個(gè)商業(yè)主街夾著的老小區(qū)，不僅吵鬧而且堵車(chē)嚴(yán)重。”銷(xiāo)售人員介紹，重慶本地人有著“買(mǎi)新不買(mǎi)舊”的購(gòu)房習(xí)慣，寧可買(mǎi)遠(yuǎn)處的新房，也不買(mǎi)近市中心的二手房，這就導(dǎo)致重慶二手房存量大，難以賣(mài)得上價(jià)，也間接導(dǎo)致新房售價(jià)的降低。

　　據(jù)貝殼研究院重慶分院分析，重慶盡管近三年房?jī)r(jià)增速有加快趨勢(shì)，但整體而言，房?jī)r(jià)的增速時(shí)間分布上相對(duì)更為平緩，不同于直接頒布價(jià)格指導(dǎo)相關(guān)政策，重慶對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)更多是從利率的角度進(jìn)行偏市場(chǎng)的引導(dǎo)。2016年8月至2021年8月，重慶新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)只在2017年和2019年有過(guò)短暫的兩個(gè)波峰，而且二手房市場(chǎng)波峰出現(xiàn)的時(shí)間間隔更短一些，價(jià)格回落也更明顯。

　　今年上半年，“重慶二手房存量超20萬(wàn)套”話題甚至登上了熱搜，由于二手房源存量的持續(xù)上升，重慶多家房產(chǎn)中介甚至從賣(mài)方免費(fèi)，變成需要向中介支付成交額1%服務(wù)費(fèi)。記者走訪幾家重慶房產(chǎn)中介，除一家本地小型房產(chǎn)中介外，其余中介均已變?yōu)檫@種服務(wù)收費(fèi)模式，原因就是房源成交周期越來(lái)越長(zhǎng)，因?yàn)橐呀?jīng)變成了買(mǎi)方市場(chǎng)，賣(mài)房者想要在中介平臺(tái)上盡快售出自己的房子，需要交一部分的服務(wù)費(fèi)。