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浙江在線-住在杭州網(wǎng)5月19日訊（浙江在線記者 俞東輝）隨著今天杭州余杭區(qū)四宗涉宅地成交，杭州市區(qū)（市區(qū)范圍為杭州市本級(jí)十個(gè)行政區(qū)）2020年土地出讓金已經(jīng)突破1000億元大關(guān)。其中，瓶窯的兩宗地塊吸引又一家新面孔入杭州：新力地產(chǎn)。

　　5月19日成交地塊指標(biāo)表

　　今日成交的四宗涉宅用地分別位于整個(gè)余杭區(qū)的東、西、北三個(gè)方向，而其各自的競(jìng)爭(zhēng)情況也不盡相同。

　　東湖新城歷來(lái)是余杭區(qū)當(dāng)紅板塊之一，此次封頂自持9%也是意料之中；崇賢板塊雖然也是熱門(mén)板塊，市場(chǎng)價(jià)值還是相對(duì)明顯，但地塊自身商業(yè)要求較為復(fù)雜，商業(yè)體量也較大，故底價(jià)成交。

　　而瓶窯雖然作為冷門(mén)板塊代表，但兩宗地塊容積率僅1.5，且限價(jià)達(dá)到24000元/㎡，故A6地塊也是自持7%成交。

　　本場(chǎng)出讓還有以下看點(diǎn)：

　　1、杭州市區(qū)土地出讓金破千億：今日出讓的四宗地塊成交金額合計(jì)達(dá)到42.07億元，借此，2020年杭州市十區(qū)土地出讓金也成功突破千億大關(guān)，截至目前，市區(qū)合計(jì)土地出讓金達(dá)到1040.8億元。而回看2019年，杭州也是在五月份就完成了千億出讓金的指標(biāo)。

　　2、項(xiàng)目預(yù)期收益率仍是房企拿地核心指標(biāo)：今日成交的四宗地塊冷熱不一，有底價(jià)成交，也有溢價(jià)封頂自持成交。但綜合來(lái)看，項(xiàng)目的預(yù)期收益率仍是今天所有地塊成交的主要參照。崇賢地塊由于商業(yè)占比較大，商業(yè)打造復(fù)雜，預(yù)期利潤(rùn)率較低，故底價(jià)成交；東湖新城地塊在溢價(jià)封頂之時(shí)仍有7.8%的收益率，故競(jìng)拍到了自持9%方才成交；而瓶窯A6地塊在溢價(jià)封頂之時(shí)也有8.6%的收益率，故自持也達(dá)到7%。而A7地塊則由于有11152㎡的商業(yè)占比，且已經(jīng)由新力競(jìng)得A6地塊的前提下，最終以溢價(jià)12%成交。

　　華景川自持9%競(jìng)得東湖新城地塊 限價(jià)22000元/㎡ 

　　華景川以總價(jià)14.5億元競(jìng)得東湖新城地塊，成交樓面價(jià)12311元/㎡，溢價(jià)率29.59%，并競(jìng)配自持9%。

　　該地塊政府限價(jià)精裝均價(jià)22000元/㎡，較一路之隔的中天地塊精裝限價(jià)提高了1200元/㎡。故本次地塊競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，最終溢價(jià)封頂成交，并自持9%，遠(yuǎn)高于北側(cè)中天地塊成交樓面價(jià)11686元/㎡。

　　地塊位于位于東湖新城中心區(qū)，據(jù)杭州市東湖新城(余杭經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū))中心區(qū)城市設(shè)計(jì)，中心區(qū)未來(lái)將集金融辦公、商業(yè)商務(wù)、文體科創(chuàng)、創(chuàng)新研發(fā)、公共管理、交通樞紐等多重功能于一體，成為高效便利、大氣開(kāi)放的城市門(mén)戶，國(guó)際風(fēng)尚、宜居宜游的產(chǎn)城人融合新區(qū)，設(shè)有高鐵樞紐、商旅走廊、中央森林公園、文化中心、市民中心、綜合醫(yī)院等核心項(xiàng)目。

　　東湖新城地塊區(qū)位圖（來(lái)源：浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院決策通） 

　　東湖新城地塊周邊主要項(xiàng)目信息表（來(lái)源：浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院決策通）

　　綠地底價(jià)摘崇賢地塊 限價(jià)23000元/㎡

　　綠地以總價(jià)13.1億元底價(jià)競(jìng)得崇賢地塊，成交樓面價(jià)9500元/㎡。地塊總建面138170㎡，需配建5%的公租房，且該宗地塊商業(yè)商務(wù)和酒店計(jì)容面積不少于地上計(jì)容面積的29%，且不少于40100㎡。其中需配建四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店一座，建筑面積不少于17000m²，不得分割轉(zhuǎn)讓，在取得產(chǎn)證后10年內(nèi)，不得整體轉(zhuǎn)讓。

　　商業(yè)商務(wù)面積不少于23100m²，且除去酒店部分、1900㎡沿街商鋪外的商業(yè)、商務(wù)建筑不得建設(shè)公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房，最小產(chǎn)權(quán)分割單元不小于300㎡，且該最小分割單元為同一平面。

　　位于崇賢板塊西南側(cè)，距離祥生綠都·京杭府較近。地塊精裝限價(jià)為23000元/㎡，與此前板塊出地限價(jià)相同，但本宗地塊東北角為寧杭高鐵鐵路線，對(duì)地塊存在一定影響。

　　周邊在售及待售項(xiàng)目眾多，有祥生綠都·京杭府、祥生湛景·星合映、祥生湛景·光合映、上海恒文項(xiàng)目及西房項(xiàng)目等。

　　崇賢地塊區(qū)位圖（來(lái)源：浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院決策通）

　　崇賢地塊周邊主要項(xiàng)目信息表（來(lái)源：浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院決策通）

　　新力包攬瓶窯姊妹地 限價(jià)24000元/㎡

　　新力以總價(jià)5.1億元競(jìng)得瓶窯A6地塊，成交樓面價(jià)12895元/㎡，溢價(jià)率28.95%，并競(jìng)配自持7%。地塊總建面39722㎡，需配建5%的公租房。

　　同時(shí)以總價(jià)9.37億元競(jìng)得瓶窯A7地塊，成交樓面價(jià)11194元/㎡，溢價(jià)率11.94%。地塊總建面83730㎡，地塊商業(yè)計(jì)容建筑面積不得小于11152m²，且需配建4645㎡的公租房。

　　兩宗地塊緊鄰瓶窯核心鎮(zhèn)區(qū)，周邊有余杭區(qū)第三人民醫(yī)院、恒大城市客廳、良渚古城遺址等配套。

　　周邊在售及未售項(xiàng)目較少，僅老盤(pán)北湖綠洲花園及西房萬(wàn)科·良語(yǔ)久園項(xiàng)目。

　　瓶窯姊妹地區(qū)位圖（來(lái)源：浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院決策通）

　　瓶窯姊妹地周邊主要項(xiàng)目信息表（來(lái)源：浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院決策通）

　　【測(cè)算邏輯】

　　①公租房建面從總體量中扣除，公租房建安+全裝修成本按4200元/㎡計(jì)算； 

　　②住宅建安成本分檔計(jì)算（地價(jià)20000元/㎡以內(nèi)按4500元/㎡計(jì)，地價(jià)20000-30000元/㎡以內(nèi)按5000元/㎡計(jì)，地價(jià)30000元/㎡以上按6000元/㎡計(jì)）；

　　③東湖新城地塊車位價(jià)格按22萬(wàn)元/個(gè)，崇賢地塊23萬(wàn)元/個(gè)，瓶窯地塊24萬(wàn)元/個(gè)，車位數(shù)量按100㎡建面配比一個(gè)計(jì)算；

　　④地塊精裝成本均按照1750元/㎡計(jì)算。

　　⑤財(cái)務(wù)成本按地價(jià)8%，稅費(fèi)成本按售價(jià)的12%計(jì)算。