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華夏時報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道

疫情之下，上海土地市場正逐步復蘇。根據據克而瑞研究中心發布的數據，2月上海土地成交量達到266萬平方米，共計成交21幅，攬金460億元。

針對疫情以來上海土地市場的火熱行情，市場分析人士普遍認為，上海面對疫情防控得當，且提供了良好的土地政策，因而是部分資金較充裕的房企積極補倉或“超車”的較好時機。

成交火爆不降反升

2月以來，疊加新冠肺炎的影響，不少城市暫停或延遲了土地拍賣，使得原本就身處傳統成交淡季的土地市場行情進一步走低。據CRIC監測數據，截至2月27日，全國300城經營性土地共計成交1370幅，同比降幅進一步擴大至35.5%。

不過，上海土地市場的表現卻較為亮眼。易居研究院的數據顯示，2020年1-2月，上海共成交45幅土地，土地成交建筑面積525.9萬平方米，同比增長18.0%；土地出讓金618.0億元，同比增長111.0%。另據克而瑞研究中心發布的數據，其中2月上海土地成交量達到266萬平方米，共計成交21幅，攬金460億元。

“土地出讓金同比增速大幅提高，一是去年同期大量工業用地出讓，使得基期值較小；二是優質地塊出讓的底價較高。”易居研究院姚方解釋說。

多幅優質地塊中，最具看點的，當屬香港置地聯合體在2月20日以301.5億元摘得的徐匯濱江西岸金融港地塊。這幅上海新晉“總價地王”的價格，超過了此前248.5億元成交總價的外灘董家渡地塊，與2016年招商蛇口、華僑城以310億元拿下的深圳新會展中心地塊僅有不到10億元的差距。

不過，1-2月的上海土地市場仍然延續了低溢價率的態勢。姚方告訴《華夏時報》記者，除了1月位于閔行區浦錦街道的1幅商辦用地以164.7%的溢價率成交，2月2幅商品住宅用地及1幅綜合用地分別以0.31%、1.43%、0.1%的溢價率成交，其余地塊均以底價成交。

例如，2月14日，上海出讓8宗地塊，總出讓面積22.53萬平方米。最終8宗地塊全部以底價成交，總成交價30.23億元。其中，中海地產聯合體分別以5.04億、9.09億底價競得紅旗村改造項目普陀區真如社區兩幅地塊。

當然，底價成交也意味著未來具備一定的盈利空間。但面對這一窗口期，有能力在此時“逆周期抄底”的房企并不多。《華夏時報》記者注意到，那些財務比較穩健的公司，或是央企、國企成了上海2月土地市場上的“座上賓”。

僅以2月17-18日兩天之間拍出的地塊來看，2月17日，上海出讓4宗地塊，總出讓面積23.58萬平方米。其中，保利以19.74億元奪得嘉定區江橋鎮北社區N1-02地塊，上海城投以16.77億元摘得金山區朱涇鎮鎮區B18-03地塊；曹楊新村街道曹楊社區W060501單元X6-01地塊則由國企上海真如城市副中心發展有限公司以3.9億元底價競得。

2月18日，保利發展以19.74億元拍得嘉定區江橋鎮北社區N1-02地塊住宅用地。同日拿下靜安區市北高新技術服務業園區N070501單元22-02地塊的市北高新集團，為上海市閘北區國資委履行出資責任的國有獨資企業。2月18日，以9.5億元拍得嘉定區安亭鎮03A-01A地塊的旭輝控股，則是為數不多的拿地民企。值得注意的是，2月份旭輝拿地較為積極，分別在蘇州、南寧、重慶、長沙等地拿地，其中多幅地塊為底價成交。

“一般的民營企業，當下相對來說資金面比較緊張，因為銷售狀況并不太好。同時融資渠道這一塊國企央企更占優勢，所以現在相對謹慎了一些。”同策研究院總監張宏偉向《華夏時報》記者解釋說，總體來看，受疫情影響，一些現金流受到沖擊的房企們拿地熱情有所減退，大部分房企在土地市場上都放緩拿地節奏。

上海投資地位仍堅不可摧

對于上海土地市場前2個月的市場表現，張宏偉認為，這不能算是“回暖”。實際上刨去徐匯濱江地王，總體的土地出讓面積和金額都還是有限的。

不過，從土地市場的表現來看，業內人士公認，上海市場仍是最具投資價值的高地。

上海中原地產首席分析師盧文曦向《華夏時報》記者指出，疫情期間其實大多數房企仍在積極尋求最佳投資機會，上海這樣防控得當的一線城市因此成為房企拿地的主戰場。同時，上海新近出臺了良好的土地政策，也給房企拿地提供便利。公開資料顯示，2月12日，上海市規劃和自然資源局印發《關于全力應對疫情支持服務企業發展的若干土地利用政策》的通知，保持土地市場交易平穩有序，消除疫情對合同履約的影響，支持企業恢復生產和發展產業。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，雖然受新型冠狀病毒肺炎疫情的影響，但是今年2月份北京和上海的土地市場還是具有熱度的，尤其是上海310.5億元地塊的成交，更是吸引了各方的關注，“所以從某種程度上來講，大城市反而在土地市場上走的比較靠前，中國核心城市優質土地市場仍具投資價值，各類資本依然看好此類重點土地市場”。

2月份，尤其是外資再次顯示出對上海市場的青睞。除了徐匯濱江西岸金融港“地王”由香港置地聯合體拿下之外，2月18日，星河控股集團聯合Costco獲取上海浦東新區康橋工業區地塊，該項目中包括中國內地區域第二個Costco項目的建設，顯示出對上海消費市場前景的看好。

“從投資策略來看，大家確實非常看好上海市場。”張宏偉向《華夏時報》記者透露，據其了解，上海今年會適度增加結構性、區域性的土地供應。同時，上海也是一個優質的“需求有支撐”的城市，自然是房企們重點關注的市場。

而上海土地市場“回溫”的表現，也被認為具備一定的風向標作用。“總體來看，上海土地市場熱度不減，具有非常好的示范效應，”嚴躍進指出：“后續預計二線省會城市土地市場也會逐漸活躍，有望走出低迷。”平安證券地產首席分析師楊侃也認為，受到疫情影響的土地供應還將逐步釋放，未來幾個月將會出現更多優質土地，而這個時候還將給財務較為寬松的房企更多的窗口空間。

“在疫情影響下，土地市場已經接連成交多幅地塊，提振樓市信心。后續市場恢復正軌后，供求也有望快速跟上。”中國指數研究院研報指出，上海土地市場2月成交放量，重磅地王提升市場信心，二季度有望迎來拿地窗口期。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧