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地產調控正邊際改善，土地市場迎投資窗口

——行業點評

分析師：董浩

SFC CE Ref：BOI846

聯系人：周卓君

主要觀點

利率下行趨勢明顯，行業流動性邊際改善。受新冠疫情影響春節后中央層面陸續出臺房地產相關政策，一方面“組合拳”引導利率下行趨勢明顯，其中MLF利率和LPR利率相繼下調，帶來流動性邊際改善：2020年1月全國首套及二套房的按揭貸款利率分別為5.51%及5.82%，相較上月分別下滑1BP及2BP。結合2月央行1年期LPR下調10BP、5年期LPR下調5BP，預計二月份房貸利率仍將持續降低，房貸利率的改善將一定程度上拉動購房需求。另一方面央行貨幣執行報告再次強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段。從長期來看，中央強調的房地產市場健康發展長效機制不會因為疫情改變，但不可否認當前地產行業邊際上收益于中央層面部分寬松政策。

因城施策在疫情背景下不斷深化。地方政府在疫情壓力下適度放松樓市的動力較大，截至2月17日，據初步統計已有20逾省市陸續出臺房地產相關政策。具體來看，福建、河南、安徽、長沙、杭州、武漢等省市提出將根據“一城一策”原則在疫情期間制定有針對性的樓市調控政策；而海南等受疫情影響較小的區域則繼續強化市場監管；同時北京、上海等地則提出進一步推動住房租賃市場發展。

供給端和需求端雙管齊下，保障房地產市場平穩運行。結合城市基本面差異，目前核心城市以供給端寬松為主，低能級城市以需求端刺激為主，預計后續政策調整的城市數量將進一步擴大。目前，各地方政府供給端利好政策主要為分期繳納土地出讓金、順延開竣工及交付時間，此外部分城市如廣東佛山、山東青島等提出加大土地供給力度、浙江、江蘇無錫等則涉及到放松預售資金監管要求、放寬預售條件等。需求端來看，駐馬店、南寧、撫州等地則陸續出臺上調公積金貸款額度及加大購房補貼等刺激政策。

土地溢價率持續走低，財政壓力凸顯帶來土地市場投資窗口期。2018年土地市場熱度不減，數據顯示50大中城市土地出讓收入達近6000億元，相比2017年同期的3685.2億元增長60.6%；土地出讓金占政府性基金收入的比重達到86％。而2018年末、2019年初土地市場轉冷，百城土地周度成交宗數一度跌至個位。以各省市土地出讓金/財政收入總額來看地方經濟發展對土地資源的依賴性仍較高，部分省市如重慶、四川等土地出讓收入占其財政總收入比例甚至高于80%。

wind最近一次財政情況統計顯示核心城市地方政府大多支大于收，財政赤字現象普遍。考慮到當前經濟下行疊加新冠疫情勢必進一步加劇財政赤字情況，地方政府或將增加土地市場掛牌數量以緩解壓力。我們認為盡管土地財政不可持續，但土地創收模式短期內恐難以消除，因此疫情下地方政府將繼續加大土地供應力度。

土地溢價率持續走低，資金充裕房企或可適度補貨。部分省市一月以來掛牌宗數及掛牌土地面積皆較去年同期有所增加，其中煙臺、中山、蘇州、珠海等熱門城市土地供應量更是翻倍增長。而百城土地溢價率當前處于歷史低位，自2019年末降至個位數后年初小幅回升至15%上下。預計疫情穩定后，多地政府將繼續加大土地供應，考慮到土地溢價率持續走低，資金充裕房企或可低溢價率拿地以補充土儲。長期來看，房企融資預計在“房住不炒”的大環境下穩步運行，房企用銷售回款保障現金流的穩定性尤為重要，融資能力及自身造血能力突出的房企將逆勢而上獲取資源，而債務銷售雙承壓的房企或被淘汰于市場，從而帶來行業集中度的進一步提升。

投資建議

由于受到新冠疫情的沖擊，在房住不炒、因城施策背景下，中東部省市陸續出臺地產前端扶持及購房補貼等政策拉動樓市略回暖，房地產板塊估值有望提升。持續推薦行業首選配置組合：【金地集團】、【萬科A】、【中國奧園】、【陽光城】，同時建議關注：【中駿集團控股】、【龍光地產】、【弘陽地產】。

風險提示

（1）新冠疫情影響超預期。若新冠疫情未能及時、有效的得到控制，新冠疫情對房地產行業的不利影響將進一步增加。（2）行業銷售下滑超預期。由于三四線棚改貨幣化退潮，疊加新冠疫情的沖擊，房地產行業銷售下滑幅度會更大。（3）政策逆周期調控力度不及預期。若房地產逆周期調控力度太小，甚至調控方向持續趨嚴，房地產行業將會產生不利影響。