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在剛剛過去的11月，雖然土地市場的成交量仍在上漲，但是成交價及溢價率明顯走低。11月，40個典型城市土地成交溢價率為12.3%，已連續5個月下降。土拍市場持續降溫，底價成交成為主流，流拍時有發生，房企拿地意愿不強。業內人士認為，短期內土地市場的降溫態勢難改，不過，對于有資金實力和較低融資成本的房企來說，倒是補倉的好時機。

11月上海、廣州土地溢價率均為0%

11月，土地價格不見起色，土地成交溢價率連續5個月下降。12月2日，上海易居房地產研究院發布的《2019年11月40城土地市場報告》（簡稱“報告”）顯示，11月，40個典型城市土地成交溢價率為12.3%，相比10月下降2%。

土地成交溢價率排名前5的城市分別為荊州、武漢、重慶、西安和寧波，土地成交溢價率分別為49%、44%、34%、24%和23%。而在一線城市中，僅深圳溢價率相對較高，為16%，北京僅為3%，上海和廣州均為0%。

對此，易居研究院研究員王若辰認為，深圳溢價率的上升或與其調整豪宅稅后，市場預期發生一定轉變有關，因此明顯高于其他三個一線城市。

即便如此，深圳土地市場在11月仍然遇冷。相比6月的深圳“史詩級”土拍，在11月22日，深圳今年第二場土拍大戲則是以暗淡落幕。6宗、131.67億元起價的地塊，最終1宗流拍，5宗成交127.51億元，其中兩宗地是底價成交。

從土地出讓均價來看，11月40個典型城市移動平均土地成交價（最近6個月的平均土地成交價）為5009.7元/平方米，環比下跌1.6%；同比上漲19.5%，漲幅繼續收窄。

具體來看，11月，一線城市6個月移動平均土地成交價為14223.8元/平方米，環比下跌1.4%，同比下跌5.3%。二線城市6個月移動平均成交價為4754.5元/平方米，環比下跌2.1%，已經連續3個月下跌。三線城市6個月移動平均成交價為2578.5元/平方米，環比下跌5.2%。

全年千億賣地城市13個，成交量仍高位運行

雖然11月一、二和三線城市移動平均地價繼續下跌，但成交量均有所增大。報告顯示，40個典型城市土地出讓金收入為2266.6億元，環比增長37.4%，同比增長12.9%。其中一線和三線城市增長明顯。

對于成交量的上漲，王若辰認為，歷史上11月和12月份通常都會出現成交量放大的情況，這主要是因為年底土地供應量增加以及房企補庫存的需求也較大。

事實上，除了11月單月土地成交量增加外，從全年來看，土地市場仍在高位運行。中原地產研究中心統計數據顯示，截至11月，2019年50大城市合計賣地3.75萬億，同比上漲幅度達16.5%。其中出現了13個千億賣地城市，刷新歷史同期紀錄，最多的杭州賣地2538億元，蘇州賣地1656億元、上海1666億元。

另外，昆明、溫州等16個城市賣地超過500億。在50個城市里68%的城市2019年賣地同比上漲。中原地產首席分析師張大偉認為，50大城市11個月賣地超過3.75萬億，這一數據創造了同期紀錄。

部分城市減少土地約束條件，推動房企拿地積極性

此外，億翰智庫相關人士認為，距2019年結束僅剩30天，房企的投資意愿也進一步縮減，一方面資金面不足使企業拿地力有不逮；另一方面是未來市場形勢的不樂觀。根據11月企業拿地情況，新增貨值TOP100房企中有近四成未拿地。不過，值得注意的是，即使投資節奏放緩是行業常態，但對于國企及央企來說，因為有著充足的資金實力和較低的融資成本優勢，拿地動力仍很充足。雖然成交量再創新高，不過，易居研究院預計未來幾個月溢價率仍將保持較低水平。因為當前政策調控總體方針并未發生轉變，未來幾個月40城土地市場仍將處于降溫態勢。其中，隨著地市的降溫，未來二線城市地價或進一步震蕩下跌。與此同時，隨著棚改目標的大幅下降和購買力的透支，多數缺乏良好基本面配合的三線城市房地產市場未來幾個月地價也將繼續下跌。

“不過，相比2018年過于嚴格的土地限制，最近幾個月，部分城市的土地市場約束條件相對減少，包括土地限價、土地保證金、土地配套保障房都有所調整，以推動房企拿地的積極性。”張大偉這樣認為，土地市場與樓市一樣，在市場低迷的情況下，很可能會有寬松政策出現。

新京報記者 袁秀麗 

編輯 武新 校對 郭利?