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投實消息：房住不炒，國有平臺攜巨量資金入局房屋租賃市場。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化加速。

據(jù)河南日報報道，11月10日，河南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳在鄭州召開住房租賃試點工作推進會，推進鄭州、開封、洛陽三市住房租賃試點工作開展。

鄭州作為國家住房租賃試點城市和集體土地上建設(shè)租賃住房試點城市，正在加快配套制度建設(shè)，洛陽、開封等省住房租賃試點城市，正在不斷完善工作方案，成熟后將分別以市政府名義印發(fā)實施。

省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負責人表示，河南省還將進一步完善公積金可支付房租、租房者享受國家規(guī)定的基本公共服務(wù)、允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房、發(fā)展租賃地產(chǎn)等政策，同時在金融、土地、財稅、投資等方面積極探索，進而推動我省加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

河南首批16家住房租賃試點企業(yè)誕生

河南省加塊培育住房租賃市場主體，確定了16家企業(yè)為第一批住房租賃試點企業(yè)。分別為：

中原豫資投資控股集團有限公司（河南省豫資青年人才公寓置業(yè)有限公司）

鄭州公共住宅建設(shè)投資有限公司（鄭州市房屋租賃有限公司）

河南云屋暢想網(wǎng)絡(luò)科技有限公司

河南青檸公寓管理有限公司

河南悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司

河南米客之家信息技術(shù)有限公司

河南城中家公寓管理有限公司

康橋集團鄭州康顥公寓管理有限公司

河南木蟲公寓管理有限公司

世聯(lián)行鄭州紅璞酒店管理有限公司

鄭州華南城有限公司

河南向日葵房屋租賃有限公司

鄭州榮盛家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司

鄭州點石房產(chǎn)營銷策劃有限公司

洛陽懿皇房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司

洛陽市匯天房地產(chǎn)咨詢有限公司

此前10月12日，在武漢市住房租賃試點工作領(lǐng)導小組第二次會議上，武漢市明確第一批26家國有企業(yè)、混合所有制和民營企業(yè)參與住房租賃市場試點，首批3個項目納入試點。（關(guān)注投實微信公眾號回復“住房租賃試點”查看全名單）

根據(jù)此前鄭州市人民政府印發(fā)的《鄭州市培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作實施方案》，在現(xiàn)有國有投融資平臺中選取1—2家公司，增加住房租賃業(yè)務(wù)。通過新建、購買或者長期租賃市場內(nèi)閑置低效地產(chǎn)等方式多渠道籌集房源，開展租賃住房、青年人才公寓的建設(shè)和運營；開展住房租賃托管服務(wù)。2017年10月底前購買或長期租賃500套左右存量房源開展租賃業(yè)務(wù),12月底前新籌建2000套左右租賃住房。2020年前,國有租賃平臺企業(yè)持有的住房租賃房源占全市增量的20%左右。

國開行、建行進軍河南住房租賃市場

11月10日上午，河南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳分別與國家開發(fā)銀行河南省分行、中國建設(shè)銀行河南省分行簽訂住房租賃市場合作協(xié)議。這標志著國開行、建行正式進軍河南住房租賃市場。

近日，多家銀行密集宣布進軍住房租賃市場。這些銀行普遍采用銀政合作或銀企合作模式，給予住房租賃金融支持和技術(shù)支持。

在第一種模式中，銀行與房企合作，雙方簽署租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，通過銀行平臺出租房源，與此同時，銀行也可為租戶提供包括租房按揭貸款在內(nèi)的金融產(chǎn)品。

另一種模式是銀行與政府合作，聯(lián)手建設(shè)住房租賃管理平臺，在人房核驗、交易撮合、信用評價、資金監(jiān)管等租房全流程各個環(huán)節(jié)提供相應(yīng)的金融服務(wù)和產(chǎn)品。

此前11月3日，建設(shè)銀行深圳分行與萬科、華潤、碧桂園等11家房地產(chǎn)公司、11家企事業(yè)單位舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，推出5000余套包括“CCB建融家園”在內(nèi)的長租房源，并發(fā)布個人住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”。作為全國首個租房貸款產(chǎn)品，“按居貸”是專門用于個人支付房租租金等相關(guān)用途的人民幣貸款。

而租賃市場的ABS(資產(chǎn)支持證券)、REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)等新型融資方式也在穩(wěn)步推進中。

長租公寓ABS發(fā)行分析

今年1月份，長租公寓運營商魔方公寓成功設(shè)立"魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃"，募集資金總額為3.5億元。

這是中國 ABS 發(fā)行歷史上的首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，該計劃期限為 1-3 年，采用優(yōu)先級 / 次級支付機制。其中優(yōu)先級共設(shè)三檔，均獲得中誠信證評授予的 AAA 評級，優(yōu)先級平均利率約為年化 5%。

魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃底層資產(chǎn)為魔方中國及其北京、上海、廣州3個子公司經(jīng)營的30處物業(yè)部分公寓2016年6月至2019年6月租金收入。這30處公寓物業(yè)合計租賃面積12.9萬平方米,以“特定門牌號的公寓”所產(chǎn)生的租金收入作為入池資產(chǎn),入池房間數(shù)為4014間。

魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃交易結(jié)構(gòu)如下：

8月15日，分散式長租公寓運營商——自如成功發(fā)行了國內(nèi)首單租房市場消費分期類ABS，同時這也是繼魔方公寓后國內(nèi)第二家長租公寓運營商主體發(fā)行的ABS。二者對比如下：

長租公寓REITs模式分析

11月3日，全國首單住房租賃類REITs產(chǎn)品——新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃正式發(fā)行，作為國內(nèi)首單長租公寓權(quán)益型“類REITs”產(chǎn)品，新派專項計劃由渤海匯金證券資產(chǎn)管理有限公司擔任計劃管理人，標的物業(yè)資產(chǎn)是位于北京國貿(mào)CBD區(qū)域的“新派公寓”。該產(chǎn)品總規(guī)模為2.7億元，期限5年，其中優(yōu)先級產(chǎn)品規(guī)模1.3億元，獲AAA評級，發(fā)行利率5.3%。深交所指出：該產(chǎn)品不依賴于主體信用，而是憑借公寓資產(chǎn)的租金回報和物業(yè)增值預(yù)期，獲得投資者認可。

深交所方面認為：長租公寓具有“租金收入穩(wěn)定、運營模式清晰”的特點，符合資產(chǎn)證券化對基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的相關(guān)要求，是開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的適合行業(yè)。住房租賃企業(yè)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，可為收購房源并改建成長租公寓提供資金支持。

10月23日，國內(nèi)首單央企租賃住房REITs、首單儲架發(fā)行REITs——中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃獲得上交所審核通過。保利租賃住房REITs由保利集團控股公司保利地產(chǎn)聯(lián)合中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司共同實施。產(chǎn)品總規(guī)模50億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲架、分期發(fā)行機制，優(yōu)先級、次級占比為9:1，優(yōu)先級證券評級AAA。

目前長租公寓REITs宜采用的模式有兩種：銀行間REITs和交易所基金REITs模式。第一種，長租公寓持有/運營方選擇合適物業(yè)作為資產(chǎn)池，以租金的未來收益權(quán)作為償還來源，并輔以物業(yè)資產(chǎn)抵押或租金收入超額覆蓋等可選的增信措施，根據(jù)長租公寓租金的預(yù)期收入水平和合理收益率確定REITs規(guī)模和份額，在銀行間市場上市交易。

第二種則是長租公寓持有/運營方選擇合適物業(yè)，以轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式將物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給專門的項目公司，設(shè)立REITs籌集資金，在證券市場上市交易。

鄭州5000套青年人才公寓本月底前開建

將首次推出兩宗“只租不售”地塊

據(jù)河南商報報道，鄭州已指定鄭州公共住宅建設(shè)投資有限公司、地產(chǎn)集團、鄭州市建設(shè)投資總公司三家國有平臺增加住房租賃業(yè)務(wù)，開展租賃型青年人才公寓和市場化租賃住房的建設(shè)工作。其中，由住投公司承建的5000套青年人才公寓，將于11月底前開工建設(shè)。

同時，住投公司已與建設(shè)銀行河南省分行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，下一步雙方將在青年人才公寓、租賃住房、棚戶區(qū)改造等項目建設(shè)和運營中開展合作。

鄭州市青年人才公寓項目分布在鄭州市五個區(qū)，共有六個地塊，分別為省委黨校舊址紅專路地塊、金水區(qū)魏河北路地塊、中原區(qū)雪松路地塊、二七區(qū)漓江路地塊、惠濟區(qū)中央西路地塊、管城區(qū)金岱產(chǎn)業(yè)園地塊。計劃總投資25億元，總建筑面積40萬平米，面積分為120平方米、90平方米、60平方米，三種戶型的比例為1:3:6。施工采用最新的裝配式建筑，以成品房為交房標準。

此前8月9日，省長陳潤兒主持召開省政府常務(wù)會議，省政府計劃在2年內(nèi)開工建設(shè)2萬套青年人才公寓，其中今年年底前一期開工建設(shè)6000套。鄭州市根據(jù)實際情況，也將同步啟動青年人才公寓建設(shè)。

9月18日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公布《省直青年人才公寓晨暉苑項目選址意見書》，建設(shè)項目擬選位置鄭東新區(qū)晨暉路東、賈魯街南、薛崗街西和薛夏北街北，擬占地約126.64畝，建筑面積約450268平方米。建設(shè)單位為河南省豫資青年人才公寓置業(yè)有限公司。

9月20日，鄭東新區(qū)管委會發(fā)布批前公示，擬把位于白沙組團東部的約23.28公頃土地性質(zhì)調(diào)整為二類居住用地（青年人才公寓），可建設(shè)住宅建筑面積為34.13萬㎡，可建設(shè)人才公寓不少于3000套，用地范圍為龍華路東、匯川路西、文匯路南、賀莊路兩側(cè)、祥符路北、文華路北的部分區(qū)域。

此外，據(jù)了解，今年年底前，鄭州市將推出兩塊新出讓土地，用來建設(shè)租賃住房，同時推出一塊新出讓土地，用于配建租賃住房。

另外，據(jù)河南商報報道，鄭州市住房租賃交易服務(wù)平臺分為兩個階段進行建設(shè)。截至目前，第一階段的房屋租賃網(wǎng)上備案系統(tǒng)建設(shè)資金已撥付到位，正在加快建設(shè)；第二階段的住房租賃交易服務(wù)平臺建設(shè)計劃和資金申請，正在進行項目審核，力爭在短期內(nèi)啟動建設(shè)工作。鄭州方面表示，關(guān)于平臺建設(shè)，爭取能在12月試點驗收時有實質(zhì)性進展。