財(cái)政部9月11日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-8月累計(jì)，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入27134億元，同比增長(zhǎng)37.3%。土地出讓收入高速增長(zhǎng)，反映了土地市場(chǎng)的火熱行情。具體到住宅用地市場(chǎng)，則是成交面積和成交價(jià)款都出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)11.1%，土地成交價(jià)款同比增長(zhǎng)率更是高達(dá)41.0%。國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)顯示，第一季度，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市住宅用地供應(yīng)面積同比增長(zhǎng)9.52%；第二季度同比增長(zhǎng)17.10%，是2014年以來(lái)同比增幅最大的一個(gè)季度。

  在一些人的印象中，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)受調(diào)控政策的影響，已經(jīng)開(kāi)始逐漸冷卻下來(lái)。但是，住宅用地市場(chǎng)卻出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的情況，反映房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然很熱。為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的反差呢？

  原因之一是，三四線(xiàn)城市在去庫(kù)存政策的支持下，房?jī)r(jià)有繼續(xù)上漲的趨勢(shì)。有數(shù)據(jù)顯示，三四線(xiàn)城市的供地規(guī)模明顯高于去年同期，而且平均溢價(jià)率頗高。另一方面，一二線(xiàn)城市雖然溢價(jià)率不高，但住宅用地市場(chǎng)其實(shí)同樣行情大好。根據(jù)國(guó)土資源部的報(bào)告，第一季度，一二線(xiàn)城市的住宅用地供應(yīng)量同比增加明顯，一線(xiàn)城市增幅超過(guò)50%；第二季度，一線(xiàn)城市住宅用地供應(yīng)量同比增長(zhǎng)9.52%，二線(xiàn)城市同比增長(zhǎng)7.14%。一線(xiàn)城市住宅用地的價(jià)格也是大幅上漲，一季度同比漲幅為17.82%，二季度為16.72%。雖然有某幾個(gè)二三線(xiàn)城市的住宅用地價(jià)格漲幅大于一線(xiàn)城市，但整體而言，還是一線(xiàn)城市的漲幅更大。

  由此可見(jiàn)，在“較低”的溢價(jià)率背后，一二線(xiàn)城市的住宅用地市場(chǎng)其實(shí)是暗流洶涌。一些熱點(diǎn)城市改變了土地出讓的規(guī)則，對(duì)總價(jià)進(jìn)行限定，達(dá)到限價(jià)之后以競(jìng)自持比例等其他方式?jīng)Q定受讓人。這防止了溢價(jià)率高、單價(jià)總價(jià)不斷攀升的現(xiàn)象。在新的規(guī)則下，樓面地價(jià)的計(jì)算非常復(fù)雜，相互之間很難進(jìn)行單價(jià)的比較。但是，這無(wú)法抑制住宅用地成本的不斷攀升。

  這種狀況反映到未來(lái)的房?jī)r(jià)中，則可能是表面的房?jī)r(jià)得到了抑制，但購(gòu)房者的居住成本無(wú)法真正下降。隨著自持面積比例的提升，租賃房的成本也可能會(huì)大幅增長(zhǎng)。如果不斷攀升的用地成本不能兌現(xiàn)為或明或暗的房?jī)r(jià)上漲和房租上漲，那開(kāi)發(fā)商手里的土地就會(huì)貶值，進(jìn)而可能引發(fā)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。也就是說(shuō)，在住宅用地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升、用地成本不斷攀升的情況下，房地產(chǎn)泡沫其實(shí)并沒(méi)有受到抑制，而是在悄悄地繼續(xù)積累，可能速度有所減慢，但仍然是危險(xiǎn)的。因此，住宅用地價(jià)格快速上漲的狀況必須改變。

  為什么住宅用地市場(chǎng)會(huì)量?jī)r(jià)齊升呢？住宅用地供應(yīng)雖然較去年有較大幅度增長(zhǎng)，但其實(shí)并沒(méi)有真正放量，今年1-7月的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積與2015年同期基本持平，均為1.2億平方米，而2015年是十年（2005-2015）中的低點(diǎn)。其次，也是最重要的，融資環(huán)境寬松。開(kāi)發(fā)商并不擔(dān)心后續(xù)資金到位問(wèn)題，他們相信，有土地在手，就會(huì)有渠道可以融資。而融資環(huán)境寬松、住房貸款增長(zhǎng)快，也是房?jī)r(jià)未能受到真正抑制的主要原因。

  在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求下，今年以來(lái)，在增加土地供應(yīng)方面，地方政府積極性非常高。從過(guò)去八個(gè)月的土地供給增加的情況看，未來(lái)不僅要供給增量增強(qiáng)，更要推動(dòng)具體的交易放量。簡(jiǎn)化交易模式，通過(guò)交易結(jié)果實(shí)現(xiàn)價(jià)格調(diào)控目標(biāo)。從全國(guó)的情況看，相關(guān)機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)供給側(cè)問(wèn)題的重視還應(yīng)該持續(xù)加強(qiáng)。同時(shí)，隨著中央金融工作會(huì)議具體措施的落實(shí)，金融去杠桿改革的推動(dòng)，過(guò)于寬松的地產(chǎn)融資環(huán)境也發(fā)生改變。未來(lái)整個(gè)住宅用地市場(chǎng)應(yīng)會(huì)有更為積極的變化。