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1月17日，以“向上生長”為主題的2025中國房地產年度趨勢論壇暨CIHAF第二十五屆中國住交會在北京召開，大會由中國房地產報主辦。

會上，御風集團董事長、萬通集團創始人馮侖分享了關于房地產市場和發展的見解。他表示，當前房地產行業正經歷深刻轉型，企業需要深化住宅市場研究并涉足商用物業，以尋求新的增長點。

近年來，房地產行業面臨諸多挑戰，企業紛紛尋求轉型之路。馮侖強調，企業必須正視困難，深入研究行業規律和增長邏輯，而非盲目跟風或依賴媒體新概念。

針對轉型，馮侖提出了兩條實現向上生長的路徑：一是深化住宅市場研究，包括細分市場的精準挖掘、租賃市場的積極拓展，以及住宅工業化、模塊化建筑和科技創新的深入應用；二是涉足商用物業領域，如寫字樓、公寓和購物中心等，以實現業務多元化。他進一步闡述了房地產向上生長的四個階段特征，指出隨著GDP的增長，地產開發公司的商業模式將發生顯著變化，從典型的開發公司模式逐步演變為綜合運營商和金融階段。

同時，馮侖也注意到了房地產企業中普遍存在的轉型難題。許多企業傾向于選擇橫向轉型，但這種轉型往往跨度過大，容易損害企業的核心競爭力。他認為，更為穩健的轉型方式應該是向上生長，即專注于自己領域內的深入發展。他強調，全球真正做得好的房地產公司都是專注于自己領域內的向上發展，而非盲目擴張。

展望未來，馮侖表示對房地產行業的未來發展持樂觀態度。他認為，隨著政策面和宏觀面的改善以及企業層面的不斷努力，房地產行業將逐步推動企業向更高層次發展，實現更加健康、可持續的發展。他呼吁房地產企業應堅守本業、提升產品與服務質量、優化公司治理結構，并充分利用科技手段來應對市場挑戰和客戶需求的變化。只有這樣，企業才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地，實現真正的向上生長。

90%住宅項目公司或將面臨轉型

在房地產企業的發展歷程中，馮侖注意到，與其他行業相似，許多企業傾向于選擇橫向轉型，看似轉型成功，實則跨度過大，容易損害企業的核心競爭力。

他認為還有另外一種更為穩健的轉型方式，如同從小哥哥成長為青年、壯年、中年、老年的這種向上生長。但很少有企業專注于這種向上成長，反觀全球真正做得好的房地產公司，都是專注于自己領域內的向上發展。

他表示，在討論房地產時，我們往往將住宅與房地產的概念混為一談。實際上，住宅只是房地產多元化領域中的一部分，除此之外，還包括辦公、商業、物流倉儲、教育研發、醫療健康以及政府物業等六大類別。若想在房地產領域實現縱向增長，就必須跳出住宅的局限，關注這些新興領域。

隨著經濟的持續增長，房地產領域也迎來了轉型與升級的關鍵時期。在經濟發展的初級階段，當GDP處于較低水平時，房地產確實以住宅開發為主導，開發模式簡單直接，競爭主要圍繞規模、成本和速度展開。然而，當GDP突破1萬美金大關后，房地產領域開始發生深刻變化。此時，若再僅僅依賴住宅開發，將難以實現向上發展。相反，商業、辦公、物流倉儲等其他業態開始嶄露頭角，并逐漸展現出比住宅更為強勁的增長潛力。

馮侖認為，在這一階段，我們不能簡單地將房地產視為下半場的開始。事實上，只有當GDP達到5萬美金以上時，房地產才真正進入下半場。其實，在GDP超過1萬美金后，智能倉儲、冷鏈、數據中心以及醫療健康等新興業態的增長速度極為迅猛。這些領域不僅滿足了經濟發展的新需求，也推動了房地產領域的多元化發展。

與此同時，住宅市場則呈現出減速、減價、減量的趨勢，但這并不意味著整個房地產行業失去了增長動力。相反，其他業態的持續增長正是房地產向上發展的表現。展望未來來看，當GDP增長至3萬、4萬美金時，金融類房地產和出租類房地產的比例將進一步增加，資產管理也將變得更加重要，而傳統的住宅開發模式將會逐漸減少。

以美國為例，盡管美國人均GDP已達7萬美元，但在傳統開發領域，擁有30年以上歷史的公司僅有500多家。相比之下，我國擁有8萬多家專注于住宅建設的公司。馮侖表示，“這意味著，為了持續向上發展，約90%的以住宅為主的項目公司或將面臨轉型的挑戰，僅有5%~10%的公司能夠緊跟時代步伐、不斷創新，實現向上生長。”

向上生長的兩條路徑

“在進一步探索房地產行業向上發展的路徑時，我們借鑒了日本、韓國、新加坡及歐美等經濟發達國家的寶貴經驗，發現了兩條行之有效的向上生長路徑。”馮侖表示。

一種是對于希望在住宅領域取得突破的房地產企業而言，深化住宅市場研究是不可或缺的一環。這包括細分市場的精準挖掘、租賃市場的積極拓展，以及住宅工業化、模塊化建筑和科技創新的深入應用。這些發展模式在全球領先的住宅企業中已得到廣泛實踐，它們不僅解決了住房從無到有基本的住房需求，更在智能化、低碳化、租賃模式創新及科技與工廠化生產的融合上持續深耕，展現了企業向上生長的蓬勃活力。

發達國家在住宅市場上早已實現了無限細分，如針對單身群體的住宅市場，進一步細分為“單身不單居”和“單身獨居”等細分市場。這種對市場細分的深入挖掘，正是企業向上生長的重要體現，而非僅僅停留在傳統的蓋樓賣房層面。面對銷售挑戰時，企業應積極尋求解決方案，而非消極等待政府干預，這才是積極向上的態度。

另一種則是企業在保持住宅業務的同時，逐步向商用物業領域拓展，如寫字樓、公寓和購物中心等，這也是實現向上生長的重要途徑。“這一轉型過程需要時間和經驗的積累，通常需要15至20年的不懈努力。房地產行業的轉型并非一蹴而就，是需要耐心和堅持的長期過程。”馮侖表示。

以香港為例，現有的五大地產公司都經歷了長達15年至20年的轉型與成長，最終實現了住宅收入與出租收入的均衡，標志著它們轉型的成功。

在亞洲，凱德置地則是一個迅速轉型的典范，僅用13年就完成了從單一住宅業務向多元化業務模式的轉變。隨著新加坡人均GDP達到13萬美金，凱德置地也成功構建了涵蓋住宅、寫字樓和商業物業的多元化業務體系。

馮侖表示，隨著企業的不斷向上發展，其業務重心逐漸轉向資產管理和金融領域，而與建筑業直接相關的業務則逐漸減少，這也標志著企業已經邁入了更高層次的發展階段。

向上生長的四個階段特征

“隨著GDP從1萬美金逐步攀升至2萬、3萬、5萬乃至6萬美金的不同經濟階段，地產開發公司在其向上發展的軌跡中，顯現出四個明顯的商業模式特征。”馮侖進一步表示，

第一階段特征，典型的開發公司模式占據主導，這些公司更接近于建筑業與制造業，專注于土地的獲取、房屋的建設與銷售，市場細分與專業化程度相對較低。

第二階段特征，當人均GDP邁過3萬美金門檻后，以特朗普為代表的收費開發商開始出現。他們超越了傳統開發商的角色，采用非傳統的運營模式，憑借強大的品牌影響力，幾乎不直接投入資金，而是通過多元化的服務性收費，這就是所謂的“非develop”模式。

馮侖舉例表示，特朗普大廈遍布全球，便是這一模式的典型代表，其收入模型為“1+5”，即“1”點權益分配加上“5”種服務性收費。

第三階段特征，當人均GDP達到5萬美金時，開發商逐漸演變為綜合運營商，如國貿三期，其建筑規模達100萬平方米，年收益高達60億元，市值甚至超過萬科。這種開發模式以運營資產管理為導向，先確定回報率，再反向進行建設。因此，在房屋建設之初，租客和未來收益就已經非常明確，這種能力非常強大。

第四階段特征，則是以REITs管理公司或者GP公司為代表的金融階段。黑石等金融性開發公司成為這一階段的典型代表。

馮侖認為，“對于傳統地產商而言，要實現持續向上生長，必須超越對產業地產、文旅資產等單一領域的局限，深入理解并遵循全球房地產發展的四個階段規律，這是持續推動房地產行業止跌企穩的最好辦法。”

展望未來，他認為，除政策與宏觀經濟環境外，企業層面的努力同樣至關重要。企業應堅守本業，不斷提升產品與服務質量，優化公司治理結構，并充分利用科技手段，對客戶負責，隨著經濟發展水平的不斷提升，逐步邁向更高的發展階段。只有這樣，企業才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地，實現更加健康、可持續的發展。